7 điểm nghẽn của thị trường BĐS TP.HCM

Hầu hết các khó khăn của doanh nghiệp BĐS khi đầu tư vào TP.HCM là về thủ tục pháp lý, quy định chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập… trong hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng

7 điểm nghẽn của thị trường BĐS TP.HCM

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu.

Chiều ngày 7/11, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong và các sở, ngành TP.HCM đã có buổi làm việc với hơn 200 doanh nghiệp đầu tư - kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước trên địa bàn thành phố.

Phát biểu tại buổi làm việc, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, những quy định chồng chéo, mâu thuẫn, bất cập… trong hệ thống pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng đang là điểm nghẽn của thị trường bất động sản, khiến nguồn cung giảm mạnh.

Ông Châu cho biết, thị trường BĐS mới chỉ phục hồi nhẹ trong năm 2017, nhưng 10 tháng đầu năm 2018 đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng tại TP.HCM, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường 10 tháng đầu năm chỉ 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà, số lượng dự án giảm 11,1%, tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 39,2%.

Theo ông Châu, sự sụt giảm của thị trường là do nhiều chính sách đang tạo ra 7 điểm nghẽn cản trở hoạt động đầu tư, kinh doanh dự án của doanh nghiệp.

Thứ nhất là điểm nghẽn về chấp thuận chủ trương đầu tư: cơ quan nhà nước chưa giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các trường hợp doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án BĐS khiến doanh nghiệp không thể thực hiện tiếp các bước triển khai dự án. 

Thứ hai là điểm nghẽn giải phóng mặt bằng: Công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn, doanh nghiệp khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất nên dễ bị rơi vào tình trạng dở dang không triển khai dự án được, bị chôn vốn kéo dài, không có quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu tư dự án, và cũng là một nguyên nhân làm giảm các dự án BĐS trung cấp và bình dân.

Thứ ba là điểm nghẽn tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số" và là "gánh nặng", trong đó, cơ chế "xin-cho" đang làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba". Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp.

Điểm nghẽn chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án BĐS: Hiện chính quyền chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án. Do đó đang có thực trạng hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án tồn kho", nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Điểm nghẽn do chưa có quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT): kể từ ngày 01/01/2018 đến nay, đã có khoảng trống pháp lý do còn thiếu quy phạm pháp luật quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho dự án BT.

Điểm nghẽn tín dụng: Ở nước ta, trong thời gian qua, các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Nhưng theo quy định mới đây của NHNN, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có bất động sản (Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 01/01/2019); Tỷ trọng cho vay BĐS đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng. Tại Tp.HCM, tỷ trọng này là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp BĐS.  

Điểm nghẽn thủ tục hành chính: trên thực tế, thủ tục hành chính vẫn còn rất nhiêu khê và đã xuất hiện hiện tượng một số cán bộ, công chức nhà nước Sở, ngành thành phố có biểu hiện né tránh, đùn đẩy, không dám đề xuất vì sợ trách nhiệm dẫn đến việc thẩm định, phê duyệt dự án của doanh nghiệp bị gây khó, hồ sơ bị chuyển lòng vòng, tốn nhiều thời gian và chi phí, thậm chí mất cả cơ hội kinh doanh.