“Nói bong bóng BĐS còn sớm, nhưng vẫn có nguy cơ”

“Tôi nhận thấy điểm bất cập là thị trường bất động sản hiện đang có sự phát triển lệch lạc về cơ cấu sản phẩm. Nếu không sớm nhìn ra và điều chỉnh thì sẽ đi vào vết xe đổ cũ, gây khủng hoảng trở lại”, Chủ tịch VNREA Nguyễn Trần Nam chia sẻ.

“Nói bong bóng BĐS còn sớm, nhưng vẫn có nguy cơ”

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam VNREA)

 Đánh giá sao về thị trường bất động sản (BĐS) năm 2016, ông Nam cho rằng, thị trường năm nay vẫn giữ được nhịp độ tăng trường sau khi hồi phục tích cực hơn kể từ năm 2014. Trong đó, số lượng giao dịch thấp hơn hoặc xấp xỉ của năm 2015, nhưng giá trị hàng hoá caoo hơn do cơ cấu sản phẩm thay đổi.

Thị trường ấm lên phản ánh rõ ở sự gia tăng đáng kể các dự án tái khởi động và đầu tư mới, các sự kiện ra mắt, chào bán rầm rộ… Các chủ đầu tư triển khai dự án đúng tiến độ, cam kết bàn giao nhà đúng hạn. Dòng tiền vào bất động sản cũng lạc quan hơn sau khi các kênh đầu tư khác có biến động, rủi ro hơn. Tín dụng cho BĐS vẫn còn trong ngưỡng an toàn với dư nợ tăng lên tới 425 nghìn tỷ vào cuối năm nay.

Thị trường BĐS đang diễn biến tích cực, nhưng liệu có nguy cơ nào tiềm ẩn, thưa ông?

Tôi nhận thấy điểm bất cập là thị trường đang có sự phát triển lệch lạc về cơ cấu sản phẩm. Nếu không nhìn ra và điều chỉnh sớm thì sẽ đi vào vết xe đổ cũ, gây ra khủng hoảng trở lại. Điều này phản ánh ở tỷ trọng sản phẩm nhà ở xã hội, thu nhập thấp… chiếm khoảng 10%, trong khi phân khúc cao cấp lại áp đảo, dẫn tới tình trạng bội cung, gây nguy cơ khủng hoảng thừa.

Tuy vậy, Chính phủ đã và đang có chỉ đạo về chính sách phát triển nhà ở, theo hướng tập trung hỗ trợ phân khúc nhà giá rẻ. Tại hội nghị về nhà ở xã hội mới đây, Thủ tướng đã đồng ý triển khai gói tín dụng 50-60 nghìn tỷ đồng dành cho phân khúc này. Đây là sự định hướng kịp thời và hỗ trợ thiết thực để kích thích điều chỉnh cơ cấu sản phẩm phù hợp thị trường.

Sự bùng nổ các dự án BĐS lớn nhỏ, đa dạng sản phẩm liệu có gây nguy cơ hình thành “bong bóng” thị trường như trước đây, thưa ông?

Ở thời điểm này nói về bong bóng BĐS thì có lẽ hơi sớm. Cuối năm 2015 chúng ta cũng lo ngại điều này song thực tế lại không xảy ra, thị trường hồi phục, tăng trưởng “mượt mà”, không có đổ bể lớn.

Nhưng tôi vẫn lưu ý các nguy cơ vẫn hiện diện, mà các báo cáo, đánh giá, phân tích của các bộ ngành cũng đề cập. Chính phủ đã nhìn thấy và Thủ tướng đã có chỉ đạo rõ nét về vấn đề này, cũng như quán triệt các địa phương.

Vậy theo ông, cung – cầu thị trường BĐS nên “uốn” như thế nào để giảm lệch pha như hiện nay?

Thực tế, lâu nay chúng ta chỉ quy hoạch về không gian chứ không có quy hoạch về thời gian, dẫn tới dự án cấp phép rùi không triển khai, gây lãng phí, bất ổn.

Hay, chúng ta đưa ra kế hoạch phát triển 300 nghìn dự án với tổng mức đầu tư 40 tỷ đô tới năm 2050. Nhưng nhu cầu chưa đến mức đó, và cũng không đủ nguồn lực để làm, dẫn tới các dự án triển khai dở dang là tất yếu và ế thừa sản phẩm.

Theo tôi, căn cứ vào nhu cầu hàng năm và nguồn lực, các địa phương cần xây dựng quy hoạch mỗi năm đưa vào quỹ đất bao nhiêu để làm dự án theo kiểu “vết dầu loang”. Bởi dự án phải đi kèm với đầu tư hạ tầng cơ sở, đường giá, điện nước, trường học…

Chẳng hạn, Hà Nội hiện có 6,5-7 triệu dân, thì chúng tôi tính toán chỉ cần xây thêm mỗi năm 6 triệu m2 nhà ở, tức tăng 1m2 /người mỗi năm. Việc cấp phép phải phù hợp với quy hoạch nhu cầu đó, để tăng thanh khoản, giảm tồn kho nhà ở, tránh lãng phí nguồn lực…

Ở các đô thị lợi, tỷ trọng nhà ở cao cấp chiếm tới 90%, trong khi quá hiếm các dự án nhà ở giá trung bình, giá rẻ… Nếu phân khúc giá rẻ tăng trưởng mạnh hơn với chính sách hỗ trợ tín dụng thì sẽ giúp giữ được nhịp độ tăng trưởng của thị trường BĐS theo hướng phát triển ổn định, bền vững hơn. Khi nguồn cung sẽ tiệm cận với nhu cầu thì sẽ không lo ngại khủng hoảng thừa.

Tôi tin rằng, với những sự điều chỉnh kịp thời về định hướng phát triển, cơ cấu sản phẩm thị trường, chính sách tín dụng hỗ trợ… sẽ giúp cho thị trường duy trì nhịp độ phát triển, uốn những lệch lạc và phát triển bền vững.

“Tôi rất lạc quan vào sự phát triển của thị trường nhờ những chuyển biến tích cực về chính sách vĩ mô, hỗ trợ tín dụng và thị trường chuyển dịch vào phân khúc phù hợp”. 

Nhiều đánh giá cho rằng BĐS đang phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, vậy yếu tố này sẽ tác động như thế nào tới thị trường năm tới?

Theo đánh giá của chúng tôi, có tới 60-70% vốn đầu tư dự án đến từ các ngân hàng, còn huy động từ dân, vốn FDI hay kiều hối không nhiều. Chúng tôi rất tán thành chủ trương của nhà nước kiểm soát chặt chẽ vốn tín dụng ngân hàng đổ vào phân khúc cao cấp. Nhưng cần hình thành các gói tín dụng khác để cho doanh nghiệp vay làm dự án, người dân vay mua nhà ở xã hội. Đây là điều cần thiết giúp cân đối sự lệch pha cung – cầu trên thị trường lâu nay.

Khi tới 80-90% tín dụng BĐS đổ vào dự án cao cấp, mà nguy cơ rủi ro lớn, vì tồn kho cao sẽ gây ra bong bóng. Nếu có cơ chế giúp chuyển dịch dòng vốn này phân bổ sang phân khúc giá rẻ, trung bình mà nhu cầu thị tường đang lớn thì sẽ hạn chế rủi ro.

Chẳng hạn, nên có các quỹ tín dụng nhà ở để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân thì sẽ hiệu quả hơn.

Ông cho biết cụ thể về đề xuất thí điểm các quỹ đầu tư BĐS?

VNREA đã có báo cáo với Bộ Xây dựng để thí điểm lập các quỹ này. Vì mô hình này không mới, đã có lịch sử trăm năm ở các nước phát triển như Mỹ, Châu Âu, Nhật… Nó xuất phát từ nhu cầu đầu tư của giới nhà giàu, cũng như các kênh đầu tư chứng khoán, vàng, USD… Nhưng BĐS là kênh đầu tư rất hữu ích, nhu cầu cao, giá trị tài sản thực, và giá trị đầu tư dài hạn. Đơn cử, Quỹ BĐS phát hành chứng chỉ quỹ đầu tư, tạo cơ hội cho NĐT có ít tiền vẫn đầu tư được, hưởng lãi… Song quỹ sẽ bị kiểm soát không cho phép đầu tư vào dự án dở dang hoặc chỉ có tỷ lệ 10%, còn lại phải đầu tư vào dự án đã hoàn thành.

Khi có bộ máy điều hành các quỹ BĐS chuyên nghiệp, hoạt động minh bạch, chặt chẽ thì sẽ là kênh huy động vốn rất tốt.

Xin cảm ơn ông!

Ngọc Quang

>> Nhà giá rẻ Vincity sẽ “siết” chặt đầu cơ thổi giá