Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Cơ hội và thách thức

Trong bối cảnh tranh chấp thương mại Mỹ - Trung leo thang, Việt Nam trở thành điểm đến cho nhà đầu tư, nhờ vào vị trí địa lý và chi phí lao động phải chăng. Nhưng để tận dụng tốt lợi thế này, thị trường BĐSCN vẫn còn nhiều nút thắt cần tháo gỡ.

Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Cơ hội và thách thức

Nhiều tín hiệu sôi động

Hiện nay, Trung Quốc đang đối mặt với một làn sóng ra đi của các Công ty nước ngoài, tìm kiếm các điều kiện sản suất tốt hơn.Với vị thế là một nền kinh tế “láng giềng”, có kết nối giao thông đường thủy và đường bộ thuận lợi, Việt Nam là một điểm đến sáng giá cho làn sóng dịch chuyển này.

Theo báo cáo mới đây của Công ty nghiên cứu thị trường Jones Lang LaSalle (JLL), chi phí sản xuất tại Việt Nam hiện chỉ dưới 1 USD/giờ, thấp nhất trong ASEAN và thấp hơn cả Trung Quốc.

“Các nhà sản xuất đang tìm cách rời khỏi Trung Quốc nhằm tiết kiệm chi phí sản xuất, theo chiến lược ‘Trung Quốc +1’. Chiến tranh thương mại sẽ thúc đẩy nhiều doanh nghiệp sản xuất lớn đến và thành lập nhà máy mới tại Việt Nam”, báo cáo của JLL nêu rõ.

Theo các chuyên gia, việc Trung Quốc dần chuyển từ nền công nghiệp cơ bản sử dụng nhiều lao động sang một nấc thang mới trong chuỗi giá trị đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển công xưởng ra khỏi nước này. Làn sóng đó chuyển đến các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.

Tại thành phố lớn như Thượng Hải ở Trung Quốc ghi nhận giá đất công nghiệp tăng lên mức 180 USD/m2, cao hơn so với các thành phố Đông Nam Á khác, trong đó Việt Nam đang có mức giá đất tương đối cạnh tranh, chỉ ở mức 100-140 USD/m2.

Ngoài việc có chi phí thuê đất, nhân công cạnh tranh và vị trí thuận lợi thì các hiệp định thương mại tự do của Việt Nam với EU, Chi Lê, Hàn Quốc, Liên minh thuế quan,... là lợi ích vô cùng quan trọng của các nhà sản xuất quốc tế, bởi sẽ giúp gỡ bỏ hoàn toàn hàng rào thuế quan xuất nhập khẩu.

Bên cạnh đó, môi trường chính trị ổn định và nỗ lực hội nhập kinh tế là cam kết đối với các nhà đầu tư nước ngoài muốn đầu tư vào Việt Nam, đặc biệt đối với các ngành công nghiệp chế tạo và công nghệ cao với thời gian đầu tư lâu và giá trị lớn. Hơn nữa, Việt Nam đang phấn đấu trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, nên đối với bất động sản công nghiệp sẽ còn tăng lên trong thời gian tới.

Từ đó, cho thấy thị trường bất động sản công nghiệp sẽ rất nhiều tiềm năng, bởi theo đánh giá của các tổ chức tài chính quốc tế, đã có một sự dịch chuyển vốn đầu tư từ Trung Quốc sang các nước trong khối ASEAN.

Ở góc độ là nhà tư vấn và đầu tư, ông Tong Chee Kiong, CEO BW Industrial cho biết, sự bùng nổ trong bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đã hiện rõ trong tương lai khi những thương hiệu lớn như Nike hay Adidas, tỷ trọng trước đây phần lớn nằm ở Trung Quốc thì hiện nay đang chuyển dần về Việt Nam. Bên cạnh đó, Việt Nam hiện có nguồn cung về quỹ đất để phát triển khu công nghiệp chất lượng rất tốt.

“Các nhà sản xuất sẽ dịch chuyển nhà máy của họ sang Việt Nam, họ sẽ đẩy mạnh các hoạt động sản xuất ngoài Trung Quốc vì ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ-Trung đặc biệt là các ngành như dệt may, hàng tiêu dùng, lắp ráp điện tử…để tránh vấn đề về thuế khi Mỹ áp đặt thuế suất lên hàng hóa có xuất xứ từ Trung Quốc”, ông Tong Chee Kiong nói.

Những nút thắt cần tháo gỡ

Bên cạnh những thuận lợi kể trên, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn tồn tại những nút thắt và cần được tháo gỡ để thị trường phát triển bền vững, hiệu quả, đáp ứng yêu cầu trong bối cảnh mới, thu hút và cạnh tranh hơn so với các nước khác trong khu vực.

Đầu tiên, việc phát triển bất động sản công nghiệp thì cơ sở hạ tầng rất quan trọng. Bởi hiện nay, doanh nghiệp đang đẩy nhanh tốc độ sản xuất thì việc sản phẩm đến người tiêu dùng cũng cần phải nhanh.

Trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam cần tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào phát triển cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống đường cao tốc, các cảng biển nước sâu, nâng cao chất lượng hệ thống điện nước, bao gồm cả hệ thống tái tạo năng lượng.

Theo tìm hiểu của PV, cầu và đường bộ dẫn vào các Khu công nghiệp, hệ thống kho, cảng biển hiện nay vẫn chưa được đồng bộ. Thậm chí không ít những cầu, đường được gắn biển báo tải trọng quá thấp, điều này khiến việc vận chuyển hàng hóa ra vào các khu công nghiệp gặp rất nhiều khó khăn.

Cụ thể, tại cầu Tân Tạo, cầu Thầy Cai và cầu Long Khê... là những cây cầu trên tuyến đường dẫn vào các khu công nghiệp Đức Hòa Long An, Cầu Tràm. Còn cầu Phú Xuân, nằm trên đường Huỳnh Tấn Phát nối quận 7 với Nhà Bè, đây là khu vực có nhiều Cảng, kho bãi, xí nghiệp nên lưu lượng xe tải qua lại rất nhiều nhưng đều được gắn biển báo hạn chế trọng lượng xe 30 tấn.

Trong khi đó, phương tiện được sử dụng vận chuyển hàng hóa xuất, nhập khẩu ra vào các khu công nghiệp chủ yếu bằng xe tải, nhất là tổ hợp xe đầu kéo sơ mi rơ moóc (SMRM) chuyên dụng. Đối với tổ hợp xe đầu kéo SMRM 5 trục thì thường xuyên có tổng trọng lượng lên tới 42 tấn hoặc 48 tấn đối với tổ hợp xe 6 trục.

Như vậy với tải trọng đó, khi các phương tiện này di chuyển qua các cầu, đường trọng điểm gắn tải trọng thấp nói trên thì gần như 100% phương tiện khi lưu thông qua đều bị quá tải, mức quá cũng rất cao và bị xử phạt rất nặng. Thực tế, rất nhiều doanh nghiệp đã bị xử phạt hàng chục triệu đồng vì lỗi này.

Ngoài vấn đề về hạ tầng, chuyên gia trong ngành cũng cho rằng, các thủ tục hành chính, thuế quan để đưa sản phẩm hàng hoá xuất khẩu và nhập khẩu vào Việt Nam phục vụ ngành công nghiệp còn chưa hiệu quả, thời gian kéo dài, gây ảnh hưởng đến hoạt động của các khu công nghiệp. Lượng lao động tay nghề cao để phục vụ sản xuất của Việt Nam vẫn còn thiếu để phục vụ phát triển.

Cuối cùng, thách thức lớn nhất của Việt Nam trong vòng vài năm tới chính là việc làm sao có thể thích nghi nhanh chóng và nắm bắt được những thay đổi do công nghệ và tự động hóa do Công nghiệp 4.0 mang lại. Nếu như trên thế giới, bất động sản công nghiệp chia làm 3 mức độ sơ khai, phát triển và trưởng thành thì hiện Việt Nam vẫn đang ở mức sơ khai.

Bất động sản công nghiệp đang đứng trước rất nhiều cơ hội và cũng không ít thách thức, nhưng phát triển Bất động sản công nghiệp là bước đi tất yếu để thu hút đầu tư trong và ngoài nước.