Chủ đầu tư Thanh Xuân Complex "hô biến" đất công viên?

Dự án Thanh Xuân Complex (hay còn gọi là 24T3 Hapulico) thuộc quần thể Hapulico Complex, quận Thanh Xuân. Nằm trên mặt phố Lê Văn Thiêm, dự án có quy mô đất gần 14.800m2, với đầy đủ các hạng mục nhà ở cao tầng lẫn nhà ở thấp tầng…. Đường đi của dự án khủng Được biết, chủ đầu tư dự án là công ty CP phát triển Thanh Xuân. Theo GPXD cấp cho chủ đầu tư (ngày 6/5/2016), dự án Khu hỗn hợp nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ Thanh Xuân Complex có tổng diện tích lô đất 14.744m2, gồm hỗn hợp nhà ở cao tầng (24 tầng, không bao gồm một tầng kỹ thuật và 3 tầng hầm), nhà ở thấp tầng (cao 4-5 tầng, tổng diện tích xây dựng tầng 1 là 3.905m2). Đặc biệt, để hình thành dự án hiện tại, khu đất đã trải qua chặng đường dài về pháp lý. Tháng 1/2013, thành phố Hà Nội cho công ty CP Vận tải hành khách Thanh Xuân thuê 14.744m2 đất tại Lê Văn Thiêm (nay là dự án) phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh kho bãi. Tháng 8/2014, bằng văn bản 5699/UBND-TNMT, Hà Nội chấp thuận chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại số 6 Lê Văn Thiêm. “Lột xác” thành đất ở và đất hỗn hợp, gần 14.800m2 đất vàng quận Thanh Xuân lần lượt đón nhận các văn bản, quyết định pháp lý mang tính xác lập quyền đầu tư dự án, sử dụng đất lâu dài: Giấy phép quy hoạch của Sở QH&KT ngày 6/8/2015 cấp cho chủ đầu tư công ty CP phát triển Thanh Xuân; Công văn ngày 26/8/2015 của UBND thành phố chấp thuận nguyên tắc chủ trương đầu tư dự án; Quyết định chủ trương đầu tư số 6612/QĐ-UBND của Hà Nội chấp thuận nhà đầu tư dự án…

Chưa hết, chỉ tiêu đất xây dựng nhà ở của dự án cũng “biến hóa” rất nhanh chóng. Ở Quyết định cho phép chủ đầu tư chuyển mục đích sử dụng đất (ngày 28/12/2015) cho thấy, chủ đầu tư được sử dụng (dự kiến) khoảng 2.600m2 đất để thực hiện công trình hỗn hợp cao tầng và nhóm nhà ở cao 24 tầng và 5.609m2 dành xây nhà ở thấp tầng. Bên cạnh đó, khu đất dành 3.633m2 để trồng cây xanh, tạo cảnh quan và 2.902m2 làm đường nội bộ, đường quy hoạch. Tới tháng 1/2016, dự án được cơ quan chức năng điều chỉnh chỉ tiêu đất với điểm đáng chú ý: phần diện tích đất xây nhà ở cao tầng "vọt" lên 6.233m2, trong khi diện tích đất phục vụ xây nhà thấp tầng (5.609m2) và đất làm đường nội bộ (2.902m2) không đổi. Từ đây, xuất hiện nghi vấn 3633m2 đất cây xanh, cảnh quan của dự án đã được “chuyển hóa” thành xây nhà ở cao tầng (2.600 + 3.633 = 6.233m2)? Có hay không khả năng dự án “không khoảng xanh” mọc lên giữa trung tâm quận Thanh Xuân? Ngót nghìn tỷ ở đâu? Theo quảng bá, dự án tới khoảng cuối tháng 9 mới lên cos 0.0 (đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán) nhưng nhiều ngày gần đây, nhiều suất căn hộ (chủ yếu ở sàn tầng 8, 14) được tới tấp mời chào dưới dạng “ngoại giao”, đơn giá từ 32 triệu đồng/m2 cho các diện tích 90-130m2. Quy trình giao dịch phổ biến như sau: khách đặt cọc 50 triệu đồng; nộp đơn duyệt mua căn hộ, sau một tuần sẽ có thông báo duyệt; sau 20 ngày kể từ ngày đặt cọc, vào hợp đồng cho vay đóng 30% hợp đồng mua bán; dự kiến đóng đợt hai vào tháng 5 – 6/2017. Tài liệu hồ sơ hé mở phần nào chiêu huy động vốn “xưa cũ” của chủ đầu tư. Theo cái gọi là “hợp đồng vay vốn” xác lập giữa công ty CP phát triển Thanh Xuân với chủ thể một cá nhân, bên B cho công ty vay một tỷ đồng để hỗ trợ đầu tư xây dựng dự án Thanh Xuân Complex. Thời hạn thanh toán khoản vay là quý II/2017. Bên B cam kết sử dụng tiền vay theo đúng mục đích (phục vụ đầu tư dự án) và dùng nguồn thu từ dự án để đảm bảo nghĩa vụ hoàn trả tiền vay. Song song với hợp đồng vay này, đơn đăng ký đặt mua căn hộ được sử dụng như một phương thức đảm bảo cho khách hàng quyền mua căn hộ tương ứng khi dự án đủ điều kiện pháp lý (quý II/2017). Vậy, nếu thành công, cách thức huy động vốn từ “lúa non” của chủ đầu tư sẽ mang lại nguồn tiền đáng kể – phục vụ dự án túc tắc thi công từ nay tới quý II sang năm (đạt cos 0.0). Trở lại với cơ sở pháp định của dự án, Thanh Xuân Complex sẽ “ngốn” tổng cộng gần 930 tỷ đồng. Trong đó, vốn tự có của nhà đầu tư chỉ 186,09 tỷ đồng, phần còn lại (743,52 tỷ đồng) đến từ vốn vay ngân hàng và huy động từ các tổ chức và cá nhân. Theo Quyết định chủ trương đầu tư của UBND Tp. Hà Nội (ngày 2/12/2015), nhà đầu tư phải đảm bảo vốn thuộc sở hữu để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư. Theo khẳng định của môi giới, công ty CP phát triển Thanh Xuân là DN “con” của chủ đầu tư Hapulico Complex (công ty CP Đầu tư BĐS Hapulico). Trái lại, nguồn tin riêng của PV cho thấy, công ty BĐS Hapulico và công ty Thanh Xuân là 2 pháp nhân riêng biệt. Thực chất, chủ đầu tư “nguyên bản” là công ty CP vận tải hành khách Thanh Xuân, được đổi tên theo chứng nhận kinh doanh đăng ký thay đổi lần 8 ngày 15/8/2014 thành công ty CP phát triển Thanh Xuân. Nửa cuối năm 2013 – 2014, Vinamotor (công ty mẹ) thoái toàn bộ phần vốn tại Vận tải hành khách Thanh Xuân (51% vốn điều lệ) do hoạt động bết bát của DN này. Ở thời điểm bán đấu giá toàn bộ lô cổ phần của Vinamotor, công ty vận tải hành khách Thanh Xuân ghi nhận vốn điều lệ thực góp vỏn vẹn chưa tới 7,5 tỷ đồng.