Chung cư cũ và bài toán vốn

Tại Hội thảo “Cơ chế, chính sách thu hút đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội” diễn ra cách đây chưa lâu, nhiều ý kiến của giới chức quản lý, nhà nghiên cứu, đại diện DN đã cung cấp các góc nhìn khác nhau về hoàn thiện cơ chế, chính sách thu hút đầu tư cải tạo chung cư cũ. Trong đó, nổi bật là phân tích đặt chung cư cũ trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay, đến từ Ths.NCS.Vũ Đức Bảo, Trưởng ban Tổ chức Thành ủy Hà Nội. Theo ông Bảo, dù thiếu tiện ích, không gian chật hẹp, quy mô diện tích trên đầu người thấp nhưng giao dịch nhà chung cư cũ vẫn diễn ra với mức giá khá cao. Vẫn dừng ở tiềm năng Theo một số trang thông tin về giá cả thị trường BĐS, ngay sau khi thành phố Hà Nội phê duyệt quy hoạch cải tạo thí điểm một số khu tập thể cũ trong nội thành vào năm 2009, phân khúc chung cư cũ đã thực sự sôi động. Giá dao động các khu khác nhau: mức giá từ 18 – 40 triệu đồng/m2. Đến nay, mức giá đã giảm nhưng so với chất lượng công trình thì mức giá này vẫn rất cao. Đơn cử, giá bán từ 18-20 triệu đồng/m2 tại khu vực quận Thanh Xuân, cao gấp 2-3 lần giá trị thực; khu Nguyễn Công Trứ giá dao động từ 35-40 triệu đồng/m2. Tham chiếu nhận định của người mua chung cư cũ cũng như những người đang sở hữu chung cư cũ, sản phẩm nhà ở này vẫn là một phân khúc có tiềm năng lớn. Nguyên nhân, họ xem chung cư cũ như một tiềm năng về vị trí. Đồng thời, nếu so sánh với các vị trí xa trung tâm của các dự án mới, chung cư cũ ở địa điểm đắc địa vẫn được nhiều khách hàng ưu ái lựa chọn. Đó chính là nhu cầu và yếu tố làm giá chung cư cũ vẫn khá cao so với chung cư mới xây ở những vị trí xa trung tâm. Vì vậy, chung cư cũ chính là tiềm năng cho các nhà đầu tư lớn, cho các nhà đầu tư nhỏ và là địa điểm phát triển các hoạt động kinh doanh hấp dẫn – địa điểm đẹp cho các chủ sở hữu. Dẫu vậy, thực trạng thu hút vốn cải tạo chung cư cũ trong cả thập kỷ qua vẫn “ì ạch” một cách không tương xứng với tiềm năng. Cụ thể, suốt 10 năm qua, tại Hà Nội mới cải tạo C có 95 công trình, mức B có 101 công trình. Đến năm 2016, công tác kiểm định đã chỉ ra 62 chung cư có những biểu hiện lún nghiêng. Trong hơn 10 năm, vỏn vẹn 14 trong tổng số 1.629 tòa nhà chung cư được cải tạo xây dựng mới. Đây là kết quả rất hạn chế. Thậm chí, so với thế giới những năm 1970, tốc độ cải tạo như vậy là quá chậm chạp – trong đó nguyên nhân quan trọng là do nguồn vốn hạn chế. Thu hút vốn gắn với quy hoạch Đề xuất một số giải pháp tạo vốn cho cải tạo và xây dựng mới các chung cư cũ trên địa bàn Thủ đô, PGs.Ts.Vũ Thị Minh và Th.s Nguyễn Thị Tùng Phương (khoa BĐS và kinh tế tài nguyên, trường ĐH KTQD) nhấn mạnh việc gắn với quy hoạch thủ đô. Điển hình là giải pháp: Thực hiện quy hoạch lại các khu chung cư cũ một cách chi tiết, không phát triển, cải tạo một cách tự phát. Công bố các kế hoạch thực hiện từng khu một cách cụ thể. Theo đại diện đến từ trường Đại học KTQD, công việc nêu trên nhất thiết thực hiện để tạo lòng tin cho người dân tại các chung cư cũ cũng như những người có nhu cầu mua căn hộ trong tương lai. Cần coi các khu chung cư cũ là điểm đẹp, hấp dẫn người chủ sở hữu BĐS tại khu vực liên quan – tạo tính thương mại cao cấp cho BĐS tại các vị trí đắc địa này. Ngoài ra, thực hiện công tác quy hoạch nhà ở 5 năm một lần. Trong đó, xác định rõ từng khu vực quy hoạch phải phù hợp với từng quận, phường và của thành phố. Giải pháp thứ hai, xây dựng chính sách ưu đãi về lãi suất cho các DN đầu tư BĐS tại các khu vực chung cư cũ. Khuyến khích DN mua phần diện tích quy hoạch trong khuôn viên chung cư cũ để xây dựng các trung tâm thương mại nhằm tạo tiền đề cho phát triển nhà ở tại khu vực. Vì thế, nhóm nghiên cứu đề xuất áp dụng nguyên tắc hỗ trợ thông qua hình thức cho chủ đầu tư vay tiền với lãi suất ưu đãi để xây dựng lại chung cư cũ và hỗ trợ tài chính về thuế để có thể giảm giá nhà ở. Cuối cùng là ý kiến về việc lập quỹ vốn nhà ở để hỗ trợ các đối tượng mua chung cư cũ, thực hiện chế độ lãi suất cố định chi thấp và thời gian hoàn vốn dài. Từ kinh nghiệm thành công của Nhật Bản trong thực hiện chế độ lãi suất cố định bằng 1/3 lãi suất thông thường cho nhóm đối tượng khó khăn về tài chính trong việc mua nhà, nên chăng Hà Nội đứng ra bảo lãnh điều chỉnh lãi suất cho hoạt động vay mua nhà của người dân để họ có thể tiếp cận tốt hơn với nhà ở nơi họ mong muốn. Đồng thời, việc cho vay với thời gian hoàn trả vốn dài 35 năm và có thể cho phép ân hạn thêm 10 năm nếu không trả nợ được của Nhật Bản cũng là bài học quý cho các ngân hàng trong triển khai các chương trình cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà.

Theo Đông Hưng/Thời báo Kinh Doanh