Condotel: Ai đang bị đem ra đánh bạc?

Nhiều DN bất động sản Việt Nam đang lao vào cuộc lobby chính sách để có cơ chế pháp lý công nhận loại hình sản phẩm căn hộ khách sạn (condotel). Cho đến hiện tại, chưa chủ đầu tư thứ cấp nào của condotel được cầm “sổ đỏ” của mình.

Condotel: Ai đang bị đem ra đánh bạc?

Những quảng cáo đầy quyến rũ về đầu tư vào condotel đã hút một dòng tiền lớn từ trong dân đổ vào loại hình này.

Thắng... nhưng lo

Theo Hiệp hội bất động sản Việt Nam, năm 2017, đã có hơn 23.000 căn condotel được bán thành công đưa ra thị trường. Condotel chính là loại hình sản phẩm bất động sản bán tốt nhất, bùng nổ nhất trong năm 2017. Loại hình sản phẩm bất động sản này xuất hiện ở khắp các trung tâm du lịch lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc, Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh….

Nhưng cũng là một thực tế, căn hộ khách sạn - condotel – hiện mới được “giới thiệu” duy nhất trong Luật Du lịch. Còn lại, tại Luật Đất đai và Luật Nhà ở, condotel chưa hề được công nhận như là một loại hình sản phẩm bất động sản. Điều đó làm các ông chủ DN bất động sản lớn, bán nhiều condotel phải lo lắng.

Với giá thành từ vài tỷ, tới vài chục tỷ đồng mỗi căn condotel, việc chủ đầu tư thứ cấp không có giấy tờ được nhà nước công nhận sở hữu như sổ đỏ, sổ hồng… đang hình thành nguy cơ lớn với DN thực hiện dự án condotel.

Tất nhiên, để thu hút được dòng tiền mua condotel, bên cạnh các cam kết về tỷ lệ ăn chia khai thác tiền kinh doanh từ căn hộ, các chủ đầu tư cũng cam kết các điều kiện đề người mua ngầm hiểu sẽ được cấp giấy tờ xác nhận sở hữu.

Hiện, tất cả ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ giữa chủ đầu tư dự án và người mua condotel được “gói” tại hợp đồng mua sản phẩm, hoặc hợp đồng liên kết kinh doanh căn hộ. Và đó là rủi ro thực sự, cả với chủ dự án, cả với người mua.

Vì với người mua, việc bỏ ra nhiều tỷ đồng chỉ để cầm được hợp đồng mua condotel mà không có giấy tờ công nhận, chứng minh tài sản là rất khó chấp nhận.

Với chủ đầu tư, việc phải đối đầu với tập thể người mua trong các tranh chấp hợp đồng mua bán, kinh doanh condotel là một nguy cơ lớn. Nhưng việc sản phẩm condotel không có giấy tờ sở hữu thực tế đang kìm hãm tiềm năng và sự phát triển của loại hình bất động sản này. Và là kìm hãm cả về giá bán, kìm hãm cả về sức hấp dẫn.

Với nhà quản lý, việc condotel chưa có giấy tờ đảm bảo sở hữu đang là lực cản chủ chốt khiến phát triển ngành du lịch gặp khó. Không thu hút được dòng vốn tư nhân dồi dào đổ vào condotel rõ ràng sẽ kéo chậm tốc độ phát triển của ngành du lịch. Công nhận, cấp sổ đỏ cho sản phẩm condotel chính là chìa khóa để tăng tốc, tạo đột biến cho phát triển du lịch.

Và xa hơn, việc dòng vốn tích trữ của người dân chỉ đổ vào bất động sản tại các đô thị lớn sẽ bóp méo giá thành bất động sản tại đây, và gây sức ép lớn lên hạ tầng đô thị, cũng như chính sách phát triển đô thị vả về số lượng căn hộ, cả về vốn đầu tư.

“Giá” nào cho condotel?

Một DN bán nhiều condotel nhất trong thời gian qua là Tập đoàn FLC của ông chủ đình đám Trịnh Văn Quyết. Trong tư cách một luật sư chủ DN, ông Quyết có cách nhìn khá thoáng, đến mức chả cần có thêm quy định sở hữu với loại hình condotel mà DN của ông đang bán rất thành công.

Trong vòng 4 tháng gần đây, không dưới 2 lần tại hai hội thảo do FLC tài trợ tổ chức tại Sầm Sơn và Quy Nhơn, ông Quyết đều phát biểu cho rằng, không cần sửa Luật Đất đai và Luật Nhà ở để công nhận condotel, mà có thể áp dụng bộ Luật Dân sự để hợp pháp hóa loại hình bất động sản này.

"Hiện, tất cả ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ giữa chủ đầu tư dự án và người mua condotel được “gói” tại hợp đồng mua sản phẩm, hoặc hợp đồng liên kết kinh doanh căn hộ. Và đó là rủi ro thực sự, cả với chủ dự án, cả với người mua.

Theo ông Quyết, việc mua bán căn hộ condotel là thoả thuận dân sự theo hợp đồng giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư. Do đó, chỉ cần áp dụng Luật Dân sự cho các giao dịch này vì bộ luật này còn lớn hơn nhiều so với Luật Đất đai và Luật Nhà ở vốn chỉ là luật chuyên ngành.

Nhưng vô số ý kiến của các chủ DN bất động sản khác và ý kiến các chuyên gia kinh tế, luật sư lại ngược ý kiến này. Về thực tế, ý kiến này còn bỏ qua luôn cả nguyện vọng được nhận sổ đỏ, sổ hồng của những khách hàng đang mua sản phẩm condotel của FLC. Thậm chí, còn không có vai trò thúc đẩy thị trường mua bán condotel, dù số lượng các căn hộ loại này đã là hàng chục nghìn căn, với giá trị hàng trăm nghìn tỷ đồng.

Trong tư cách một chủ DN, hẳn ông Quyết thừa hiểu những điều này. Do đó, quan điểm trái chiều của ông trong việc đền nghị cấp cho condotel một “danh phận” tại luật, từ đó làm người mua tin chắc căn condotel họ đầu tư đích xác là một tài sản tích trữ, sinh lợi… dường như nhằm mục đích khác.

Tất nhiên, nếu chỉ điều chỉnh hợp đồng mua condotel bằng các quy định của Bộ luật Dân sự, giả sử người mua kiện về việc không được cấp sổ đỏ, sổ hồng, thì cũng không thể “tố” chủ đầu tư condotel gian trá khi bán nhà không làm được sổ. Cần nhắc lại, những nguy cơ tiềm tàng trong tranh chấp hợp đồng mua bán condotel, nếu trở thành một hiện tượng xã hội, sẽ tạo sức ép tới cơ quan quản lý, hơn là với chủ đầu tư. Vì, việc thiếu hụt các quy phạm pháp luật chi tiết để điều chỉnh sản phẩm bất động sản này là bất lợi của người mua, bắt nguồn từ lỗi của cơ quan quản lý, và tất nhiên do đó lại là thuận lợi với DN trong tranh chấp.

Với DN, khi quy định quản lý với condotel vẫn còn “nửa tối nửa sáng” có thể coi là một cơ hội làm ăn thực sự. Vì khi các dự án được cấp với giá đất rất rẻ do chỉ là đất dịch vụ, thì giá bán sản phẩm condotel thực tế đã được đẩy lên ngang bằng hoặc cao hơn giá căn hộ tại đô thị lớn. Có hàng chục nghìn căn hộ condotel đã được bán tại các dự án du lịch có thời gian sử dụng chỉ vài chục năm, nếu được cấp sổ đỏ, sổ hồng, đương nhiên người sử dụng phải trả thêm tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Khi ấy, tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án và người mua nhà mới thực sự nổ ra mà chưa biết ai sẽ thắng. Sự ngần ngại của ông chủ tập đoàn FLC với việc lobby cơ chế để cấp sổ đỏ, sổ hồng cho người mua condotel có nhiều phần bắt nguồn từ lo ngại này.