Dự án thế chấp ngân hàng có thực sự đáng lo?

Để có vốn chủ đầu tư (CĐT) đem dự án thế chấp ngân hàng là bình thường và pháp luật hoàn toàn cho phép, tuy nhiên trước khi bán cho khách hàng CĐT phải giải chấp tài sản này.

Dự án thế chấp ngân hàng có thực sự đáng lo?

Cụ thể, theo khoản 1, điều 147 của Luật Nhà ở năm 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp tại ngân hàng và tổ chức tín dụng dự án hoặc nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó. Trước khi bán căn hộ, nhà ở cho khách hàng, CĐT phải giải chấp căn hộ đã được cầm cố.

Tuy nhiên, nhiều CĐT đã không thực hiện “giải chấp” tài sản trước khi bán, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của ngân hàng và tổ chức tín dụng, đẩy khách mua nhà vào nguy cơ bị phát mãi tài sản và không làm được sổ đỏ.

Mới đây, hàng trăm khách hàng mua nhà tại dự án Long Phụng Residence,  Quận Bình Tân, TP.HCM, do Công ty CP địa ốc Bình Tân làm chủ đầu tư té ngửa khi Ngân hàng Sacombank vào tiếp quản chung cư này. Những người mua căn hộ tại đây lo lắng không biết quyền lợi của họ ra sao khi dự án đã đem thế chấp tại ngân hàng Sacombank trước khi bán cho họ.

Thực tế hiện nay, khi chủ đầu tư dự án thế chấp dự án, thì khách hàng cũng vay tiền ngân hàng để mua thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai. Điều này dẫn đến tình trạng thế chấp chồng thế chấp và hiện tại chưa có giải pháp để xử lý nếu xảy ra tranh chấp.

Thêm nữa, tình trạng nợ của nhiều doanh nghiệp BĐS lớn nhỏ cũng là yếu tố khiến cơ quan quản lý lo ngại tranh chấp lớn phát sinh. 

Chính vì những lý do kể trên, TP.HCM đã liên tục cập nhật danh sách và cảnh báo về những dự án BĐS đang thế chấp tại ngân hàng trên địa bàn.

Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cũng đã có hành động tương tự, công bố danh sách 92 CĐT đang thế chấp dự án tại ngân hàng trên địa bàn.

Trong số các CĐT trên có nhiều ông lớn như: Tập đoàn Hoành Sơn, Thủ Đô, Hải Phát, Xuân Mai Corp, Gamuda Land Việt Nam, Sông Đà 1.01…

Đáng chú ý, trong danh sách của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội công bố, có nhiều dự án đã và đang chuẩn bị bàn giao cho khách hàng. Đây chính là những rủi ro tiềm ẩn khách hàng mua nhà cần chú ý. Vì trường hợp CĐT không giải chấp khách hàng sẽ khó xác lập quyền sở hữu cho tài sản đã mua.

Đứng đầu danh sách phải kể đến Công ty Cổ phần đầu tư Hải Phát đã thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là công trình hỗn hợp cao tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp thương mại, dịch vụ và căn hộ cao cấp Hải Phát Plaza thuộc phường Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm.

Xuân Mai Sparks Tower được bàn giao từ năm 2016 nhưng giấy tờ pháp lý vẫn nằm trong ngân hàng

Đặc biệt, CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai (Xuân Mai Corp) đã cầm cố, thế chấp hàng loạt dự án như: Dự án đầu tư Tổ hợp Chung cư cao tầng – Khu hỗn hợp – Nhà ở HH2, Khu đô thị mới Dương Nội, Phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông (Xuân Mai Sparks Tower).

Được biết, Xuân Mai Sparks Tower có quy mô diện tích gần 10.414,2 m2 và tổng mức đầu tư 981.979 triệu đồng. Dự án gồm 3 tòa chung cư A, B, C, mỗi tòa nhà có 25 tầng với tổng số 768 căn hộ(Tòa A 288 căn, tòa B 240 căn, tòa C 240 căn). Với dự án này, CĐT Xuân Mai Corp đã thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là dự án xây dựng tòa nhà Trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng và nhà ở.

Đáng chú ý, dự án Xuân Mai Sparks Tower do Xuân mai Corp làm chủ đầu tư đã được bàn giao cho khách hàng từ năm 2016, nhưng không hiểu vì lý do gì mà dự án trên vẫn xuất hiện trong danh sách các dự án đang được thế chấp của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội.

Kế đến là Công ty Cổ phần Ecoland đã thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai là Dự án Khu nhà ở cao tầng kết hợp dịch vụ thương mại Eco Lakeview (phường Đại Kim, quận Hoàng Mai). Được biết, dự án được dự kiến bàn giao nhà cho khách hàng trong tháng 10 năm nay. Có nghĩa thời gian thực hiện giải chấp tài sản của CĐT Ecoland còn rất ngắn.

Có 92 dự án BĐS tại Hà Nội đang thế chấp ngân hàng, khách hàng sẽ ảnh hưởng khi các CĐT không giải chấp tài sản đã thế chấp trước khi bàn giao. Đây cũng là lý do buộc cơ quan chức năng liên tục cảnh báo, dù việc thế chấp là hiện tượng bình thường trong thực hiện dự án BĐS.

Do đó, trước khi ký hợp đồng mua bán dự án đã thế chấp ngân hàng, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản đã giải chấp căn hộ dự định mua. Để đảm bảo quyền lợi, khách hàng mua nhà cần làm việc với chủ đầu tư, yêu cầu cung cấp văn bản của cơ quan chức năng hoặc văn bản của ngân hàng, nơi chủ đầu tư thế chấp dự án, chứng minh căn hộ của họ không bị thế chấp.

Đối với những dự án chưa bàn giao nhưng vẫn đang thế chấp tại ngân hàng, khách hàng cần theo dõi sát thông tin, làm việc với chủ đầu tư nhất là trong đợt đóng tiền cuối cùng để đảm bảo quyền lợi cho chính mình.