Hành lang pháp lý trong lĩnh vực bất động sản có thực sự thiếu?

Hiện nay, thị trường bất động sản đang phát triển nóng kéo theo đó hàng loạt vấn đề nảy sinh trong khi hành lang pháp lý chưa phát triển song hành. Nhưng cũng cần phải nhìn nhận việc áp dụng quy định pháp luật đã có hiệu lực còn nhiều điều đáng bàn.

Hành lang pháp lý trong lĩnh vực bất động sản có thực sự thiếu?

Vì đâu một Thông tư thiết thực vẫn chưa thể đi vào cuộc sống?

Năm 2016, Bộ Xây dựng vừa đã ban hành Thông tư số 31/2016/TT-BXD quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư.

Thông tư  này đưa ra tiêu chí phân hạng chung cư dựa vào 4 nhóm sau: Tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc; tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật; tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội; tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành.

Theo Thông tư trên nhà chung cư phân chia thành 3 hạng: Hạng A, hạng B và hạng C. Với hạng A, quy định cụ thể về, mật độ xây dựng không quá 45%, bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu 35m2, có hệ thống trung tâm thương mại trong bán kính 1km, hành lang căn hộ tối thiểu 1.8m, diện tích sử dụng/số phòng ngủ tối thiểu 35m2, mỗi thang máy phục vụ không quá 40 căn hộ, tối thiếu 1 căn hộ có 1 chỗ để xe ô tô…

Theo một chuyên gia BĐS: “Việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư theo các tiêu chí rõ ràng theo Thông tư 31 sẽ là cơ sở xác định giá trị các căn hộ chung cư trong quản lý hoặc giao dịch trên thị trường, giúp người mua nhà có thể mua được căn hộ với giá hợp lý, tránh tình trạng bị doanh nghiệp quảng cáo sản phẩm không đúng giá trị thực tế”.

Nhưng thực tế hiện nay các chủ đầu tư lại thường phân hạng chung cư theo cách riêng là theo cấp: Cao cấp, trung cấp, bình dân – giá rẻ với những tiêu chí mơ hồ. Điều này dẫn đến hiện tượng, nhiều công ty, dự án chỉ cần đầu tư làm căn hộ hoành tráng, cộng thêm hạ tầng hoàn hảo trong phạm vi dự án, sau đó hoàn toàn có thể tự phong căn hộ cao cấp rồi rao bán đi với giá cao ngất ngưởng.

Lý do các chủ đầu tư “ngại” phân hạng chung cư theo các tiêu chí của Thông tư số 31/2016/TT-BXD bởi nhiều chung cư mang danh cao cấp lại khó lòng đáp ứng được tiêu chuẩn tối thiếu của chung cư hạng A nhất là các điều kiện về mật độ và các quy định của xây dựng…Việc làm này cũng dễ hiểu bới hiện nay không ít chủ đầu tư cố gắng giảm diện tích, bớt tiện ích và tối đa hóa lợi nhuận.

Thực tế, không ít các dự án được quảng cáo là cao cấp nhưng mật độ xây dựng lại trên 60%(có nghĩa chỉ đáp ứng tiêu chuẩn hạng C) nhưng vẫn được bán với giá cao lêu nghêu. Hậu quả là sau khi đi vào hoạt động đã phát sinh khi dân cư quá đông kéo vấn đề an ninh không được đảm bảo…

Việc tự phân loại của chủ đầu tư  không chỉ đẩy giá thành lên cao, mà  sau đó là giá dịch vụ hàng tháng cũng không hề nhỏ. Kéo theo đó những khoản lợi nhuận lớn trong khi người mua nhà không được hưởng quyền lợi đáng được hưởng với số tiền đã bỏ ra.

Xác định giá trị thực của căn hộ cũng như tiện ích mà nó mang lại là một vấn đề lớn trước khi mua nhà. Nhưng sau khi mua nhà đã nảy sinh nhiều bất cập cụ thể là việc chi trả cho cư dân khoản quỹ bảo trì hay công khai minh bạch trong hoạt động dường như đang là “gánh nặng” của nhiều chủ đầu tư khi cầm trong tay một khoản tiền lớn.

Luật quy định rõ, vẫn nhập nhèm quỹ bảo trì chung cư

Theo quy định hiện hành, người mua nhà trước khi nhận bàn giao nhà phải đóng quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư tạm quản lý. Khi ban quản trị chung cư được thành lập do người dân bầu ra, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao số tiền này.

Luật đã quy định rõ cách thức sử dụng khoản quỹ bảo trì . Tuy nhiên, tại nhiều dự án chung cư do số tiền quá lớn nên đã xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân, thậm chí giữa cư dân với chính ban quản trị chung cư do người dân lập ra.

Vì rất nhiều lý do việc tranh chấp khoản tiền lớn này vẫn xảy ra ngày một nhiều, có những dự án nghiêm trọng đến mức người dân  đã chuyển vụ việc sang cơ quan điều tra, đề nghị khởi tố đối với chủ đầu tư ôm khoản tiền này.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tại 43 địa phương có đến 215 dự án nhà ở, chung cư có khiếu nại, trong đó tranh chấp trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân liên quan đến quỹ bảo trì; phần sở hữu chung, sở hữu riêng; chất lượng công trình; phí quản lý vận hành...

Đặc biệt, trong số này có đến 39 dự án chủ đầu tư không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị theo quy định của pháp luật hiện hành. Tại nhiều chung cư chủ đầu tư không chịu nộp kinh phí bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng hoặc chiếm dụng kinh phí bảo trì vào mục đích khác.

Đáng nói, việc tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư không chỉ xảy ra với các dự án giá rẻ, chủ đầu tư chưa có kinh nghiệm mà ngay cả với những dự án lớn của những doanh nghiệp có tiếng. Đơn cử như vụ việc xảy ra tại KĐT Tân Tây Đô (xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, TP Hà Nội). Cư dân tại đây đã nhiều lần tập trung căng băng rôn, yêu cầu chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát giải quyết vấn đề cung cấp nước sạch cho cư dân.

Nhiều ý kiến cho rằng đề án an ninh kinh tế trong lĩnh vực bất động sản mà Bộ Xây dựng đang hoàn thiện dự kiến sẽ trình Chính phủ trong tháng 12 tới phải giải quyết triệt để cuộc chiến tranh giành quỹ bảo trì giữa chủ đầu tư và ban quản trị chung cư càng ngày càng khốc liệt hiện nay.

Thực tế lại cho thấy, pháp luật có hoàn thiện đến đâu nhưng các chủ thể áp dụng lại cố tình thực hiện sai hoặc lảng tránh thì hậu quả, tranh chấp vẫn xảy ra.

Tuy rằng, việc thực thi pháp luật hiện hành của nhiều chủ đầu tư hiện nay còn nhiều hạn chế, nhưng không ít các doanh nghiệp lại luôn kêu thiếu cơ chế, luật ban hành còn chậm chễ chưa đáp ứng được cuộc sống. Một ví dụ điển hình là việc xây dựng hành lang pháp lý cho condotel khiến các doanh nghiệp lại đang sốt sắng hơn cả người dân và cơ quan chức năng.

Vì đâu doanh nghiệp nhiệt tình trong việc xây dựng hành lang pháp lý cho condotel?

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang lao vào cuộc lobby chính sách để có cơ chế pháp lý công nhận loại hình sản phẩm căn hộ khách sạn condotel. Khi hiện tại, chưa chủ đầu tư thứ cấp nào của condotel được cầm “sổ đỏ” của mình.

Việc chưa có hành lang pháp lý đã khiến lượng tiêu thụ condotel vừa qua giảm thê thảm. Cụ thể quý II/2018, sức hấp thụ căn hộ nghỉ dưỡng condotel sụt giảm mạnh, tồn kho căn hộ condotel cao nhất lên đến 90%, đẩy nguồn cung tăng cao 60-91%.

Theo  PGS.TS Doãn Hồng Nhung - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội: "Nút thắt rất lớn của condotel chính là quy hoạch sử dụng đất của UBND cấp tỉnh không hề có, để cấp giấy chứng nhận là condotel phù hợp với quy hoạch. Mà đây lại là một điều kiện cơ bản của việc cấp giấy. Do vậy, tính pháp lý của condotel vẫn treo ở đó".

"Chính vì thế, việc vi phạm những điều cấm dẫn đến hậu quả là những hợp đồng giao dịch condotel đến thời điểm này, trong một số giao dịch sẽ là vô hiệu theo quy định của Bộ Luật dân sự", bà Nhung nhấn mạnh.

Vấn đề đặt ra nếu sau khi hành lang pháp lý cho condotel được thiết lập và khách hàng sẽ làm được “sổ đỏ”, chủ đầu tư bán được hàng. Liệu rằng khi đó việc thực hiện hợp đồng hay  câu chuyện về phí quản lý điều hành có không xảy ra như đối với phí quản lý nhà chung cư?

Về vấn đề này Luật sư Trương Anh Tú cho rằng: “Nếu như phí dịch vụ đối với các căn hộ chung cư hiện nay được điều chỉnh bởi luật Nhà ở và sự quyết định của người sử dụng, do đó giá dịch vụ sẽ bị khống chế nhưng condotel lại không phải là nhà ở, sẽ không có cơ chế để quản lý chi phí dịch vụ mà người dùng phải trả, đây sẽ là thiệt thòi cho khách hàng nếu chủ đầu tư tăng phí quản lý. Khách hàng phải chịu “giá chát” cho sự hào nhoáng của condotel”.

Phải thừa nhận, hành lang pháp lý còn nhiều điểm chưa thực sự đáp ứng được sự phát triển quá nóng của thị trường khiến cả cơ quan nhà nước, doanh nghiệp lẫn người dân đều lúng túng . Thì việc xây dựng hành lang pháp lý cho condotel có cấp bách hơn những vấn đề nóng đang xảy ra ảnh hưởng trực tiếp quyền lợi của người dân?

Từ việc ban hành luật đến áp dụng pháp luật còn khoảng cách xa vời nhưng lợi ích của khách hàng cần phải được các chủ đầu tư đặt lên hàng đầu, từ đó môi trường đầu tư, mua bán trở lên trong sạch, tranh chấp phát sinh vì thế mà cũng ít đi.