Hội thảo thường niên cổ phiếu BĐS: “Chiến lược đầu tư thời Covid-19”

Sáng nay (18/11), Tạp chí Thương Gia phối hợp với Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam và Tổng đài Địa ốc Việt Nam tổ chức Hội thảo thường niên cổ phiếu bất động sản lần thứ 4: “Chiến lược đầu tư thời Covid 19”, thu hút hơn 200 DN, nhà đầu tư tham dự.

Hội thảo thường niên cổ phiếu bất động sản là hoạt động thường niên nhận được sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư và người hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, tài chính, chứng khoán.

Hội thảo năm nay tiếp tục có sự tham dự của nhiều chuyên gia, diễn giả cùng hơn 200 DN hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, tài chính.

Năm 2020 chứng kiến nhiều biến động của kinh tế thế giới và trong nước khi đại dịch Covid-19 bùng phát và đang diễn biến phức tạp, tác động tiêu cực đến các hoạt động kinh tế - đầu tư. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản sẽ diễn biến ra sao? Các doanh nghiệp đã và đang có những thay đổi chiến lược gì, như thế nào để thích ứng? Các nhà đầu tư cần phải làm gì để gặt hái được thành công?... là những câu hỏi đang được nhiêu người quan tâm.

Với sự góp mặt của những chuyên gia kinh tế, tài chính, các CEO của các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu, sự kiến sẽ cung cấp những thông tin mới nhất cho các nhà đầu tư về tình hình kinh tế vĩ mô, thị trường tài chính – bất động sản, đặc biệt là chiến lược của các doanh nghiệp bất động sản để thích nghi với trạng thái “bình thường” mới do tác động của đại dịch Covid-19. Từ đó sẽ có những lời khuyên bổ ích đối với các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản nói chung và cổ phiếu bất động sản nói riêng.

Tham dự Hội thảo thường niên cổ phiếu bất động sản lần thứ 4: “Chiến lược đầu tư thời Covid 19” có các chuyên gia, diễn giả: Ông Lee Hun Woo - Giám đốc cấp cao Khối hoạt động và Khối khách hàng cá nhân Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam; Ông Lê Nhị Năng - Vụ trưởng Trưởng cơ quan đại diện Ủy ban chứng khoán Nhà nước tại TP.HCM; Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM; Ts. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh; Ts. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam; Ông Trương Hiền Phương - Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam; lãnh đạo các doanh nghiệp tài trợ, đối tác: Nova Land; LDG, Thuduc House, DRH; Danh Khôi… cùng hơn 200 nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản, tài chính.

08h30: Chương trình bắt đầu

Phát biểu khai mạc, ông Park Won Sang - Tổng Giám đốc Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam cho biết, năm 2020 vừa qua với đại dịch Covid-19 đang dần khép lại. Chúng ta đã nỗ lực không ngừng để khắc phục ảnh hưởng do Covid-19 để lại.

"Sự phát triển và trưởng thành nhanh chóng của nền kinh tế, thị trường vốn, thị trường bất động sản sẽ vượt qua khủng hoảng đại dịch", ông Park Won Sang - Tổng Giám đốc Công ty CP Chứng khoán KIS đánh giá

Năm 2019 là giai đoạn mà thị trường BĐS Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ. Theo kế hoạch phát triển kinh tế lần thứ 10 được lập vào năm 2016, giai đoạn 2016-2020 Việt Nam tập trung vào việc cải tiến và mở rộng môi trường xây dựng điển hình như hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, sửa đổi đạo luật ODA…

Việt Nam là quốc gia mà có ba động lực tăng trưởng bất động sản chính đó là cơ cấu dân số, tốc độ đô thị hoá và tốc độ tăng trưởng kinh tế. Vì vậy cú sốc ngắn hạn từ đại dịch Covid-19 là không thể tránh khỏi nhưng thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ phục hồi trong trung và dài hạn. Các dự án bất động sản trong nửa năm 2020 sụt giảm đáng kể nhưng dự kiến sẽ phục hồi và vẫn ổn định trong trung và dài hạn do nguồn cung hạn chế.

Sự phát triển và trưởng thành nhanh chóng của nền kinh tế, thị trường vốn, thị trường bất động sản sẽ vượt qua khủng hoảng đại dịch.

Giá trị vốn hoá cổ phiếu bất động sản đạt hơn 1 triệu tỷ đồng

Ông Lê Nhị Năng, Vụ trưởng Trưởng cơ quan đại diện Ủy ban Chứng khoán Nhà nước tại TP.HCM cho biết, thị trường chứng khoán Việt Nam vừa kỷ niệm 20 năm thành lập. Thị trường đến nay đã không ngừng phát triển về quy mô và chất lượng, trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng, góp phần đáng kể vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

"Việc đẩy mạnh hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhờ đầu tư công và việc thành lập TP. Thủ Đức đang được xúc tiến nhanh sẽ góp phần mở rộng và kết nối các khu đô thị mới, là những cú hích mạnh mẽ hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi. Chính vì vậy, cổ phiếu bất động sản vẫn là nhóm được các nhà đầu tư quan tâm và có tiềm năng tốt để đầu tư", ông Năng khẳng định.

Theo ông Năng, cơ cấu của thị trường chứng khoán Việt Nam bao gồm: Thị trường cổ phiếu, thị trường trái phiếu và thị trường chứng khoán phái sinh. Trong đó, thị trường cổ phiếu hiện có trên 744 doanh nghiệp niêm yết và 905 doanh nghiệp đăng ký giao dịch với giá trị vốn hóa gần 4,3 triệu tỷ đồng, tương đương 71% GDP, tăng hơn 3 lần trong vòng 5 năm qua và đã vượt kế hoạch của Chính phủ đề ra là 70% vào năm 2020.

Hiện nay, số lượng công ty niêm yết có mức vốn hóa trên 1 tỷ USD đến nay đã có 30 doanh nghiệp trên cả 2 sàn, chủ yếu thuộc nhóm tài chính ngân hàng và bất động sản. Riêng cổ phiếu bất động sản, tính chung trên toàn thị trường thì giá trị vốn hóa lên đến hơn 1 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 23% và đây là một trong những nhóm ngành quan trọng có ảnh hưởng lớn đến diễn biến chỉ số VN- Index.

Trong năm 2020, đại dịch Covid-19 là thách thức chung với nền kinh tế và thị trường bất động sản. Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều đang đối diện với khó khăn khi các dự án vẫn đang bị tắc nghẽn khiến nguồn cung bị sụt giảm, thị trường trầm lắng do tâm lý e dè của các nhà đầu tư… Những khó khăn của thị trường đã phản ánh ngay vào kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết khi doanh thu 6 tháng đầu năm 2020 giảm 26%, lợi nhuận giảm 13% so với cùng kỳ.

Trong đó, 20 doanh nghiệp báo lỗ, 35 doanh nghiệp suy giảm lợi nhuận. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng phải đối diện khó khăn trong việc huy động vốn thông qua kênh phát hành trái phiếu khi Nghị định số 81/2020/NĐ-CP ngày 9/7/2020 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2020.

Cụ thể, thống kê cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2020, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 45.600 tỷ đồng trái phiếu, tăng 292% so với cùng kỳ, chiếm 29,1% tổng khối lượng trái phiếu phát hành trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, ngay sau khi Nghị định 81 có hiệu lực, quy định chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu riêng lẻ, bao gồm: Dư nợ trái phiếu sắp phát hành không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu; khoảng cách giữa 2 đợt phát hành khác nhau ít nhất 6 tháng; mỗi đợt phát hành phải được thực hiện trong vòng 3 tháng… thì thị trường trái phiếu đã hạ nhiệt.

Ngoài ra, trong giai đoạn dịch Covid-19 bùng phát, tâm lý thận trọng của người mua tăng lên, cộng với việc thiếu hụt nguồn cung khiến thị trường chững lại, các doanh nghiệp gặp rất nhiều khó khăn. Mặc dù, sau khi dịch bệnh được kiểm soát tốt, thị trường bất động sản đã rục rịch trở lại với các hoạt động mở bán.

Mặc dù vậy, ông Năng vẫn lạc quan cho rằng, khó khăn của thị trường bất động sản chỉ là ngắn hạn bởi trong dài hạn, nhu cầu mua bất động sản để ở và đầu tư vẫn còn rất lớn trên thị trường, nhất là trong bối cảnh lãi suất cho vay của các ngân hàng đang có xu hướng giảm.

Thêm vào đó là việc đẩy mạnh hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhờ đầu tư công và việc thành lập TP. Thủ Đức đang được xúc tiến nhanh sẽ góp phần mở rộng và kết nối các khu đô thị mới, là những cú hích mạnh mẽ hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi. Chính vì vậy, cổ phiếu bất động sản vẫn là nhóm được các nhà đầu tư quan tâm và có tiềm năng tốt để đầu tư.

“Tuy nhiên, đây là nhóm cổ phiếu có sự phân hóa mạnh mẽ với nhiều cổ phiếu tăng mạnh nhưng cũng có nhiều cổ phiếu đã giảm sâu trong thời gian qua. Vì thế, các nhà đầu tư cần sàng lọc, đãi cát tìm vàng, lựa chọn những cổ phiếu tốt để đầu tư”, ông Lê Nhị Năng nhấn mạnh.

Tham luận 1: “Cơ hội và thách thức của kinh tế Việt Nam trong trạng thái “bình thường mới”

"Covid-19 còn ảnh hưởng đến nhiều xu thế lớn, trong đó có sự nổi lên của không ít quốc gia và sự “đi xuống” tương đối của các nước phát triển. Sự va đập đơn cực – song cự/đa cực và Covid-19 đã đẩy cuộc đối đầu Mỹ - Trung “tất tay” hơn, lâu dài hơn" - T. Võ Trí Thành

Trao đổi với khách mời, các nhà đầu tư tại hội thảo, TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cho biết, đại dịch Covid-19 đã gây ra nhiều hệ luỵ với thế giới, làm đảo lộn mọi khía cạnh đời sống con người, kinh tế suy thoái nặng nề, 1/4 việc làm bị ảnh hưởng, sản xuất kinh doanh đình trệ, chuỗi giá trị đứt gãy. Thêm vào đó là tâm lý “lo sợ và ”cẩn trọng” cộng với biện pháp “cách ly địa giới và “giãn các xã hội” cũng ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế.

Mặc dù, có nhiều chính sách giải cứu chưa từng có tiền lệ như: Quy mô và phạm vi; Trao quyền, kích hoạt “luật thời chiến”; Xử lý giữa chống/khống chế dịch và nới lỏng “bế quan toả cảng” để duy trì sản xuất kinh doanh. nhưng khả năng phục hồi của nền kinh tế không dễ đoán định bởi dịch đã bùng phát trở lại từ cuối tháng 10 tại Châu Âu, Mỹ.  Điều này càng làm cho nền kinh tế khó trở như trước dịch mặc dù tăng trưởng 2021 vốn được IMF dự báo sẽ đạt con số 5,2%.

"Tuy nhiên, vẫn còn đó một số dấu hiệu tích cực, nhiều nước đã điều chế Vaccine nhưng hiệu quả thực sự của nó thì vẫn chưa rõ và vẫn chưa được sử dụng phổ biến; Chính phủ nhiều nước học các ứng xử phù hợp hơn; thương mại toàn cầu tích cực hơn; mức độ suy thoái 2020 vẫn sâu nhưng “nhẹ” hơn chút", ông Thành nhận định. 

Ngoài ra, Covid-19 còn ảnh hưởng đến nhiều xu thế lớn, trong đó có sự nổi lên của không ít quốc gia và sự “đi xuống” tương đối của các nước phát triển. Sự va đập đơn cực – song cự/đa cực và Covid-19 đã đẩy cuộc đối đầu Mỹ - Trung “tất tay” hơn, lâu dài hơn.

“Cùng với đó là sự chi phối dài hạn đến các thoả thuận thương mại tự do và chính trị, kinh tế. Covid-19 cũng như chất xúc tác cuộc cách mạng công nghệ 4.0 và công nghệ số. Đô thị hoá và cách mạng tiêu dùng: Xanh, an toàn, nhân văn, cá tính.

Sự dịch chuyển mạng sản xuất/chuỗi giá trị toàn cầu GVSs: Lợi thế so sánh theo chi phí lao động, vẫn chuyển và cả tiện ích dịch vụ kết nối. Xử lý thông tin, dữ liệu cùng dịch chuyển tài năng, Công nghệ lõi và vai trò hàng hoá chiến lược (mặt hàng khẩu trang..). Đối tác tin cậy; Tài chính-tiền tệ: Fintech, tiền kỹ thuật số và vị thế của USD; Biến đổi khí hậu: Năng lượng mới và cạnh tranh nguồn lực. Xét tất cả các yếu tố trên Việt Nam thực sự là một thỏi nam châm”, Ts. Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Song với nhiều rủi ro, bất định, gây gián đoạn/vỡ nhịp xu thế: Toàn cầu hoá và hội nhập; Chuỗi giá trị toàn cầu/mạng sản xuất kinh doanh; Chuyển đổi số. Va đập địa-chính trị và cuộc chiến thương mại/công nghệ; chủ nghĩa dân tuý và bảo hộ; Chuẩn mực dịch chuyển dữ liệu; Thiên tai; Dịch bệnh.

Covid-19 cũng tác động rất tiêu cực tới kinh tế Việt Nam bởi nỗ lực chống dịch và phải thực thi “giãn cách xã hội”. Độ mở cao, tăng trưởng phụ thuộc nhiều vào thương mại, FDI, du lịch quốc tế, trong khi các đối tác chính lại hứng chịu tổn thất lớn vì Covid-19. Nhiều công ty, doanh nghiệp tham gia vào các chuỗi giá trị toàn cầu (GVCs) và mạng sản xuất khu vực song lại bị đứt gãy.

Theo Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, trong 6 tháng đầu năm 2020 có 30,8 triệu lao động chịu ảnh hưởng xấu như mất việc, giảm giờ làm, giảm thu nhập. Đến đợt dịch lần 2 con số đó lại tăng thêm 5 triệu lao động.

Còn số liệu của Tổng cục Thống kê tháng 9/2020, hơn 153 nghìn doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi Covid-19 trong đó có tới 83,7% bị tác động tiêu cực. Theo Ban nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV) tính đến đầu tháng 9 có 98% doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi Covid-19. Trong đó, 2% bị phá sản, 20% tạm dừng sản xuất kinh doanh; 76% có vấn đề về dòng tiền.

Để đạt được những điều này là sự nỗ lực của Chính phủ khi kịp thời, quyết liệt và chủ động cả trong việc chống dịch với chi phí thấp và ban hành những chính sách hỗ trợ: Chỉ thị 11; Nghị quyết 42… trong tháng 3, tháng 4. Để rồi khi khống chế được dịch thì kịp thời “mở cửa lại” kinh tế và đây là biện pháp quan trọng nhất giúp sản xuất kinh doanh duy trì, cầm cự và có thể phục hồi.

Bên cạnh đó, Chính phủ còn kịp thời hỗ trợ sản xuất kinh doanh, nhưng duy trì và không phá vỡ ổn định kinh tế vĩ mô. Luôn bám sát tình hình, lắng nghe doanh nghiệp, xây dựng các kịch bản khác nhau, kể cả xấu nhất, để có phương án xử lý thích hợp nhất có thể.

Cụ thể, về giải pháp an sinh xã hội, Chính phủ đã giải ngân 62.000 tỷ đồng hỗ trợ cho khoảng 20 triệu lao động. Về giải pháp tiền tệ, Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất điều hành 4 lần (2-2,5%). Cùng với đó, ngân hàng thương mại cũng giãn, hoãn, khoanh nợ (khoảng 2,3 triệu tỷ đồng), thêm vào đó là gói tín dụng hơn 700.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi 0,5-2,5 điểm % và giảm phí dịch vụ.

Bên cạnh đó, còn có chính sách giãn hoãn nộp thuế, tiền thuê đất (phủ 98% số doanh nghiệp và giá trị 180.000 tỷ đồng), miễn giảm một số thuế phí; đẩy nhanh giải ngân vốn chưa “tiêu” năm 2019 và vốn kế hoạch 2020, 700 nghìn tỷ đồng. Cùng với đó là giải pháp truyền thông, minh bạch thông tin, cải cách hành chính, hoàn thiện Chính phủ điện tử, nhất là các cổng dịch vụ.

Ngoài ra, còn có sự nỗ lực của các doanh nghiệp để vươn lên trong khó khăn, đi từ trạng thái “ngủ đông” đến giữ lại phần “core” nhất (hoạt động, nhân sự); duy trì mối quan hệ, tìm hiểu đối tác và thị trường mới, trung bình chỉ giảm lao động 6-7%. Chuyển đổi mô hình kinh doanh bằng cách thức mới tương tác nhân viên, khách hàng, thị trường (nhờ công nghệ số). Lập “phòng tác chiến” xử lý nhanh, 34,7% đầu tư công nghệ số.

Ts. Võ Trí Thành

Nhiều doanh nghiệp đã chuyển đổi sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường nhất là các mặt hàng thiết yếu, gắn với xu thế tiêu dùng. Linh hoạt hơn với thị trường và đối tác, tiếp cận thị trường ngay khi có điều kiện và khai thác thị trường trong nước. Đồng thời đẩy mạnh liên kết doanh nghiệp như cho chậm trả, chia sẻ đơn hàng, hàng đổi hàng… 47,2% có liên kết; tận dụng các chính sách của nhà nước như tiếp cận các gói hỗ trợ, đầu tư phát triển hạ tầng.

Ts. Võ Trí Thành cũng đưa ra nhận định về những bước đi tiếp theo của Chính phủ là tiếp tục thực thi hiệu quả chính sách hỗ trợ cùng các biện pháp bổ sung như kéo dài thời hạn xử lý nợ và đóng thuế, phí, giảm thuế, phí cùng hỗ trợ một ố công ty và tập đoàn lớn. Xem xét “gói” kích thích, hỗ trợ lần 2 với quy mô đủ lớn, cả về diện và điểm cũng như cả năm 2021 gắn với tái cấu trúc và xu thế, nước ta vẫn còn nguồn lực để thực hiện.

Đẩy mạnh cải cách cơ cấu thích ứng với các xu thế phát triển mới; tận dụng lợi thế các thoả thuận thương mại tư do (FTAs) và chiến lược đầu tư nước ngoài trong dịch chuyển các chuỗi giá trị toàn cầu (GVCs). Quan tâm đến quản trị rủi ro và sự bất định; đảm bảo chống chịu của nền kinh tế.

Còn các doanh nghiệp cần phải biết nắm bắt cơ hội, tận dụng những lợi thế và phải biết nhìn ra xu thế để nâng cao năng lực cạnh tranh nhưng phải đúng chuẩn mức, đúng tiêu chuẩn và phát lý. Phải nâng cao tinh thần hợp tác giữa với các doanh nghiệp, đối tác khác; Cần phải sáng tạo, chuyển động cách mạng công nghệ 4.0 và chuyển đổi số để có những sản phẩm mới, giải pháp đi kèm và tương tác khách hàng; những kỹ năng và phương thức sản xuất kinh doanh “thông minh hoá” quản trị và quy trình sản xuất kinh doanh, “tối ưu hoá” chuỗi cung ứng, tối ưu hoá tương tác. Xây dựng thương hiệu, trách nhiệm xã hội.

Cũng chia sẻ với các nhà đầu tư tại hội thảo, Ts. Võ Trí Thành còn đưa ra một số quan sát về đầu tư tài chính, mà theo nhìn nhận của ông Thành về thị trường cần phải ưu tiên lựa chọn đầu tư hàng đầu là bất động sản, chứng khoản. Bởi vì, vốn hoá của thị trường cổ phiếu lớn hơn 70% GDP cộng với thị trường phái sinh và tính minh bạch hoá cải thiện. Trong năm 2020, số tài khoản cá nhân tăng rất mạnh, tính thanh khoản của thị trường khá cao, chỉ số VN Index từ “đáy” vào tháng 3 đã bật tăng tốt.

Về ngắn hạn, tiền lệ lỏng, lãi suất giảm; thông tin dịch bệnh cùng với kỳ vọng phục hồi sẽ làm tăng đầu cơ và tâm lý đám đông.Về dài hạn hơn (khi kinh tế thực sự đi vào phục hồi), thị trường theo dòng thông tin các nền tảng cơ bản như việc nới “room” cho nhà đầu tư nước ngoài; tăng cường minh bạch và chống gian lận; cung “hàng hoá” (cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước…)

Còn thị trường trái phiếu cũng đã tăng dung lượng và tính thanh khoản. Trong đó, thị trường trái phiếu chính phủ bước đầu tạo đường cong lãi suất; thị trường trái phiếu doanh nghiệp có bước tiến đáng kể trong 3 năm qua. Trái phiếu doanh nghiệp lớn hơn trái phiếu Chính phủ. Ở Việt Nam trái phiếu là vấn đề nền tảng.

Tuy nhiên, vẫn còn đó nhiều nền tảng cơ bản chưa hoàn thiện như khung khổ pháp lý, chuẩn mực kế toán, kiểm toán, hiệu lực tư pháp, tổ chức định mức tín nhiệm, sự phát triển các định chế như quĩ hưu trí, công ty bảo hiểm…

Quảng cáo

Riêng về thị trường bất động sản, nhiều phân khúc có tiềm năng lớn, mặc dù thị trường năm 2019/2020 “trầm” hơn, nguồn cung tại cả TP.HCM và Hà Nội hạn chế, trong khi đó giá nhà lại tăng cao. Phân khúc condotel, officetel cũng trầm lặng; thị trường bất động sản có xu hướng dịch chuyển ra các tỉnh. Xu hướng này không phải do Hà Nội và TP. HCM bớt nguồn cung mà đây là sự dịch chuyển để phát triển.

Ts. Võ Trí Thành

Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại nhiều thách thức và điểm nghẽn ở quy hoạch và pháp lý; trình tự và thủ tục được kiểm soát chặt chẽ hơn nhất là trong cấp phép và tạm dừng dự án; ở việc tiếp cận vốn, tiếp cận đất đai (Giấy phép mặt bằng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất…); thông tin (tính đầy đủ và minh bạch); xử lý tranh chấp…

“Thời của đầu tư dài hạn, không phải cho đầu cơ; cẩn trọng với đòn bẩy tài chính, mặc dù việc tiếp cận vốn thuận lợi hơn nhưng đừng quá kì vọng vào đòn bẫy tài chính; kỳ vọng sự phát triển tại các tỉnh; sự vào cuộc của các tập đoàn, công ty lớn”, Ts. Võ Trí Thành đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư.

“Thời điểm vàng” để thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng

Tình trạng “lệch pha cung-cầu” ngày càng rõ rệt, biểu hiện ở tình trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, đi đôi với đó là thừa nguồn cung sản phẩm nhà ở cao cấp, sản phẩm lưu trú du lịch (condotel), ông Lê Hoàng Châu đánh giá

Phát biểu tại hội thảo, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường bất động sản trong 5 năm qua có rất nhiều biến động, trong giai đoạn 2016-2017, thị trường bất động sản phát triển rất tích cực, cả về quy mô thị trường, số lượng dự án, sản phẩm nhà ở và giao dịch. Bước sang giai đoạn 2018-2020, thị trường bất động sản bị sụt giảm rất lớn cả về quy mô, về số lượng dự án, số lượng sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và số lượng giao dịch.

Đáng lưu ý là tình trạng “lệch pha cung-cầu” ngày càng rõ rệt, biểu hiện ở tình trạng rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội, đi đôi với đó là thừa nguồn cung sản phẩm nhà ở cao cấp, sản phẩm lưu trú du lịch (condotel).

Riêng 10 tháng đầu năm 2020, thị trường bất động sản bị tác động nặng nề bởi đại dịch Covid-19, làm trầm trọng thêm những khó khăn sẵn có của thị trường bất động sản trong 3 năm gần đây. Thị trường bị sụt giảm cả nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Theo thống kê, có đến 923 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tạm ngừng hoạt động do tác động của đại dịch Covid-19, tăng 136% so với cùng kỳ, cao nhất so với các lĩnh vực kinh tế khác; ngân sách nhà nước bị giảm mạnh nguồn thu từ bất động sản kể từ năm 2018 đến nay.

Mặc dù bị tác động bởi đại dịch nhưng giá bán nhà trên thị trường sơ cấp vẫn “neo” ở mức cao; giá nhà chỉ giảm trên thị trường thứ cấp (hầu hết do bán lại, chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ) và thị trường bất động sản cho thuê; giao dịch bị sụt giảm dẫn đến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về thanh khoản.

Trong khi đó, đa số người tiêu dùng bị sụt giảm thu nhập làm giảm khả năng tạo lập nhà ở, đại dịch Covid-19 cũng đã tác động rất lớn đến phân khúc bất động sản cho thuê (văn phòng cho thuê; nhà, mặt bằng cho thuê; trung tâm thương mại cho thuê); bất động sản du lịch, condotel; môi giới bất động sản và khoảng 35 ngành nghề có liên quan bất động sản.

Thế nhưng, ông Lê Hoàng Châu vẫn lạc quan dự báo, từ nay đến Tết Âm lịch Tân Sửu (cũng là thời điểm vàng) và cả năm 2021, thị trường bất động sản cả nước và TP.HCM sẽ tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại, do có những tác động tích cực từ việc cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 và Nhà nước đã có một số cơ chế chính sách mới.

Riêng tiến trình phát triển đô thị và đô thị hóa, sẽ tiếp thêm nguồn lực cho sự phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản TP.HCM phục hồi và tăng trưởng nhanh hơn, bền vững hơn, cả trong trung hạn và dài hạn, với những lực gia tốc mới.

“Tuy nhiên, cần phải có sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền các địa phương trong khâu thực thi pháp luật, tháo gỡ ách tắc cho các dự án đầu tư, dự án nhà ở thương mại, để thực hiện “mục tiêu kép” của Chính phủ đề ra, vừa kiểm soát hiệu quả đại dịch Covid-19 vừa phát triển kinh tế vững chắc”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.

Trước những khó khăn của thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị tháo gỡ vướng mắc về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở; tháo gỡ vướng mắc về thủ tục quyết định chủ trương đầu tư và gỡ vướng về phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 sau khi nhà đầu tư đã có quyết định chủ trương đầu tư của UBND thành phố.

Đồng thời, cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở được khởi công xây dựng các công trình, đồng thời tiến hành thủ tục tính tiền sử dụng đất dự án; đẩy nhanh quy trình, thủ tục xác định tiền sử dụng đất dự án nhà ở. Đặc biệt, đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua nhà dự án nhà ở thương mại.

Tham luận 2: Tác động của đại dịch Covid-19 đối với thị trường bất động sản – Những lưu ý đối với các nhà đầu tư.

"Khi cán cân của nền kinh tế thế giới đang dịch chuyển từ Trung Quốc đến các nước lân cận thì Việt Nam được xem là một điểm sáng khi mà cơ sở hạ tầng đang từng bước được thay đổi cùng với các thể chế chính sách đang mở rộng cánh cửa ra để mời gọi các nhà đầu tư nước ngoài”, Ts. Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.

Ts. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, việc kiểm soát dịch Covid đã không hiệu quả đã dẫn đến tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế cả thế giới đang ở mức âm và Châu Âu cũng không ngoại lệ. Những yếu tố quốc tế này đã tác động rất tiêu cực đến nhu cầu xuất nhập khẩu của Việt Nam, bởi các khối liên quan đến sản xuất dịch vụ, đặc biệt là những ngành hàng được xem là thế mạnh và được xuất sang các nước Châu Âu, nơi giúp chúng ta thu được những nguồn ngoại tệ lớn.

Việc dịch Covid-19 tác động rất nặng nề lên nền kinh tế thế giới thì nền kinh tế của Việt Nam cũng chịu ảnh hưởng lớn. Tuy nhiên, có một điều hết sức rõ ràng là Chính phủ Việt Nam đã và đang kiểm soát rất tốt dịch bệnh này. Đây chính là một điểm sáng cho thị trường Việt Nam so với các nước cũng đang thực hiện việc kiểm soát dịch tốt nhất trên thế giới.

Một điểm sáng tiếp theo cho thị trường Việt Nam chính là việc Chính phủ có thể ổn định được mục tiêu kép, đó là vừa đảm bảo an toàn cho người dân trong mùa dịch, vừa đảm bảo được sự tăng trưởng của GDP luôn dương thay vì âm như các nước khác. Mặc dù, trong vòng 10 năm trở lại đây, trước khi dịch Covid-19 bùng phát, tăng trưởng kinh tế của chúng ta khoảng 6 - 6,8%. Thế nhưng, với tình hình như hiện tại thì những gì chúng ta đang đạt được là rất tốt.

Thông thường, trong các dự án nhà ở thương mại, vốn chủ sở hữu chỉ chiếm 10-20%, còn lại chủ đầu tư sẽ vay ngân hàng và thu trước từ người mua. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng hiện nay ở các dự án là cực kỳ khó, trong khi đó việc huy động vốn từ khách hàng giữa bối cảnh thất nghiệp gia tăng, tiền lương và thu nhập giảm cũng là bài toán nan giải. Trong khi đó, phân khúc bất động sản thương mại với vòng quay vốn mất từ 10-15 năm, các doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ sẽ gặp phải những tác động gần như ngay lập tức, buộc họ phải tìm kiếm nhà đầu tư để chuyển nhượng hoặc bán bớt tài sản trong dự án để có thể duy trì được hoạt động kinh doanh của mình.

Ngoài ra, về bất động sản công nghiệp, Ts. Sử Ngọc Khương cho hay, một điểm sáng của của thị trường Việt Nam chính là bất động sản công nghiệp mà lâu nay chúng ta chỉ nói đến một phần nào đó của phân khúc này mà không khắc hoạ được đầy đủ một bức tranh tổng thể.

Hiện nay, việc đầu tư quy mô lớn vào các bất động sản công nghiệp ở Việt Nam không chỉ là xây dựng khu công nghiệp lớn mà còn là xây dựng các chuỗi hậu cần logistics khép kín, trong đó gồm chuỗi cung ứng (supply chain), khu công nghiệp, hậu cần kho bãi... “Đây chính là bài toán lớn mà thị trường Việt Nam cần phải cân nhắc, đặc biệt sau khi gia nhập Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA). Đặc biệt hơn, khi cán cân của nền kinh tế thế giới đang dịch chuyển từ Trung Quốc đến các nước lân cận thì Việt Nam được xem là một điểm sáng khi mà cơ sở hạ tầng đang từng bước được thay đổi cùng với các thể chế chính sách đang mở rộng cánh cửa ra để mời gọi các nhà đầu tư nước ngoài”, Ts. Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.

Hơn nữa, đích thân Thủ tướng Chính phủ cũng đã nêu rõ vấn đề này trong các cái kỳ đại hội của chúng ta về việc mời gọi các nhà đầu tư đến tham gia vào lĩnh vực sản xuất dịch vụ ở Việt Nam. Do đó, bài toán lớn về bất động sản công nghiệp ở đây chính là chúng ta đang hình thành những chuỗi giá trị đầu tư khép kín, đồng thời chúng ta cũng có hệ thống cảng biển nước sâu, đặc biệt ở miền Nam, chúng ta có thể thấy hệ thống cảng Cái Mép - Thị Vải là một ví dụ điển hình cho mô hình.

Đây có thể coi là một bài toán lớn cho các nhà đầu tư, khi mà khu công nghiệp là một trong những mắc xích trong hệ thống chuỗi cung ứng khép kín và đây chính là giá trị. Đó là lý do tại sao khi các nhà sản xuất lớn tham gia vào thị trường Việt Nam khi mà hệ thống vận chuyển, hệ thống chuỗi cung ứng, hệ thống cảng biển nước sâu đang chờ sẵn và cơ sở hạ tầng đang từng bước được thay đổi. Và đây chính cũng là điểm sáng của thị trường Việt Nam và nếu chúng ta làm đúng trong vòng 5 – 10 năm tới thì chúng ta sẽ được xem là một Trung Quốc +1.

“Tóm lại, như chúng ta vẫn hay thường nói với nhau, trong nguy có cơ, trong thách thức có cơ hội. Bối cảnh đại dịch diễn ra và ảnh hưởng vô cùng sâu sắc đến mọi khía cạnh của cuộc sống", ông Khương nói.

Tại Việt Nam, Chính phủ đã thay đổi chiến lược nhằm hướng các ngành nghề này vào thị trường nội địa trong bối cảnh các chuyến bay quốc tế đang còn những hạn chế nhất định và dù Mỹ cũng như Châu Âu được xem là 2 thị trường lớn của Việt Nam sau khi thông qua EVFTA. Nhưng sự linh động trong việc điều tiết các chiến lược đã giúp cho tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam duy trì ở tỷ số dương vào khoảng trên 2%. Do đó, bản thân các doanh nghiệp cũng phải nhìn thấy rằng, nếu họ không linh động thì doanh nghiệp sẽ gặp khó.

"Chúng ta có thể tự hào khẳng định với nhau rằng chúng ta đang sống trong một môi trường tương đối ổn định và an toàn về mặt sức khoẻ cũng như là chính trị và đây sẽ là cái để các nhà đầu tư nước ngoài nhìn vào. Bên cạnh đó, bản thân những nhà đầu tư trong nước gồm tổ chức và cá nhân cũng sẽ sẵn sàng đầu tư, thay vì trước đây, họ đầu tư dự trữ vàng, gửi tiết kiệm ngân hàng, thì bây giờ họ bắt đầu chuyển hoá lượng tiền của họ sang hình thức bất động sản vì đây chính là cơ hội trong thời gian tới”, Ts. Sử Ngọc Khương chia sẻ thêm.

Tham luận 3: Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản

Theo ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam, giữa bối cảnh, tình hình thị trường hiện tại thì cổ phiếu bất động sản nhà ở cần tìm hướng đi mới.

"Thị trường bất động sản của chúng ta không bi quan bởi tỷ lệ tiêu thụ của mỗi đợt mở bán đều rất khả quan", ông Trương Hiền Phương đánh giá

Xét đến các yếu tố thuận lợi, dự báo kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi mạnh nhất Asean. Cùng với việc tăng cường đầu tư vào cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị bất động sản và đẩy nhanh sự liên kết các đô thị.

Một thuận lợi khác là những chính sách giảm lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức hấp dẫn và chúng ta cũng đang kì vọng vào sự thay đổi pháp lý để gỡ vướng mắc nguồn cung của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đang quyết tâm điều chỉnh về chính sách để tạo điều kiện cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Cũng theo ông Trương Hiền Phương, thị trường bất động sản của chúng ta không bi quan bởi tỷ lệ tiêu thụ của mỗi đợt mở bán đều rất khả quan.

Cụ thể, theo báo cáo về thị trường bất động sản của CBRE, tỷ lệ tiêu thụ cả Hà Nội và TP.HCM luôn ở múc ổn định, riêng tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ hộ mở bán hầu như không đáp ứng nhu cầu, luọng tiêu thụ luôn ở mức cao, vượt nguồn cung.

Bên cạnh đó, ở góc độ kết quả kinh doanh, doanh thu của năm nay sụt giảm so với cùng kì năm trước, tất cả các ngành đều bị ảnh hưởng, chỉ riêng thị trường chứng khoán không bị ảnh hưởng.

Mặc dù, doanh thu sụt giảm nhưng lợi nhuận của các công ty bất động vẫn có mức tăng trưởng ổn định. Còn ở góc độ chỉ số tài chính, nhóm cổ phiếu bất động sản được các nhà đầu tư đánh giá cao hơn mỗi đồng cổ tức nhận được. Theo đó, trung bình ngành trong nước có chỉ số P/E của các ngành bất động sản thấp hơn so với toàn thị trường. Cụ thể, chỉ số P/E của ngành bất động sản, TTM (11.1)/2020F (16.4)/2021F (9.8); chỉ số P/B, TTM (2.0)/2020F (3.3)/2021F (2.6).

Cũng chia sẻ với các nhà đầu tư tại hội thảo, ông Trương Hiền Phương đánh giácao về cổ phiếu bất động sản công nghiệp. Theo đó, điểm mạnh của Việt Nam, quy hoạch khu công nghệp trải dài cả ba miền để tận dụng các cảng biển. Cụ thể, Việt Nam có 336 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất khu công nghiệp là 97.800ha. Trong đó, có 261 khu công nghiệp đang hoạt động với tổng diện tích cho thuê 66.000 ha, chiếm tỷ lệ 76% lấp đầy.

Việt Nam đang có nhiều thuận lợi để lạc quan để đón đầu ngọn gió cổ phiếu bất đất sản công nghiệp, nền kinh tế được dự báo sẽ phục hồi mạnh nhất Asean; các doanh nghiệp FDI Nhật Bản, Hàn Quốc cam kết tăng cường đầu tư vào Việt Nam và kể cả các chủ tịch tập đoàn lớn cũng mạnh mẽ cam kết đầu tư vào Việt Nam.; làn sóng dịch chuyển sản xuất từ doanh nghiệp FDI điện tử, công nghệ ở Trung Quốc ra Đông Nam Á và bất động sản khu công nghiệp sẽ là điểm đến của làn sóng này; nguồn cung chưa thể mở rộng nhanh chóng, giá thuê sẽ tăng mạnh cho các khu công nghiệp hiện hữu.

“Xét về thị trường cho thấy, bất động sản được xem là “bất khả chiến bại” bởi tỷ lệ hấp thụ ở cá khu kinh tế trọng điểm rất tích cực và giá thuê mới cũng tăng tốt. Cụ thể, tính đến Quý 3/2020, đất công nghiệp cho thuê tại TP.HCM, Đồng Nai, Long An tăng 20 – 30% so với năm trước, ông Trương Hiền Phương nhấn mạnh.

Phiên thảo luận: Giá trị và tiềm năng đầu tư cổ phiếu bất động sản nhìn từ chiến lược của các doanh nghiệp

Theo ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam, cơ hội đầu tư vào ngành bất động sản, thời gian khó khăn đã qua và cơ hội sắp tới sẽ mở ra rất nhiều, cổ phiếu bất động sản cho trung và dài hạn rất là tốt.

Nếu các nhà đầu tư muốn lợi nhanh hơn thì nên đầu tư vào nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp. Thị trường chứng khoán luôn là đồ thị hình sin, lúc lên lúc xuống, cho nên các nhà đầu tư nên mua lúc thị trường bắt đầu lên và nên tối ưu hoá và bán lúc thì trường bắt đầu giảm. Nên chọn cổ phiếu 50%, lựa chọn thời điểm 50%.

Khi được hỏi về viễn cảnh của thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam, viễn cảnh của ngành bất động sản cho trong thời gian tới rất là tốt, những chính sách của Chính phủ đang tháo gỡ cho các doanh nghiệp bất động sản. Tín hiệu về bong bóng bất động sản cho đến hiện tại vẫn chưa có. Vì vậy trong thời gian tới, đầu tư cổ phiếu bất động sản vẫn khá tốt.

Đồng quan điểm với ông Phương, ông Nguyễn Minh Khang, Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư LDG, lại cho rằng, viễn cảnh về đầu tư bất động sản trong 5 năm tới rất là tốt, cho dù luật có thay đổi hay không thì các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đầu tư.

Còn về độ rủi ro của bất động sản thì ông Khang lại cho rằng, điều tiết chính sách của Việt Nam rất là tốt cho nên sẽ không có hiện tượng bong bóng bất động sản như trước.

Kết thúc hội thảo

Tin tức liên quan

Có thể bạn quan tâm

Anh đã trở thành quốc gia đầu tiên trên thế giới phê duyệt vaccine do hãng Pfizer (Mỹ) phối hợp với BioNTech (Đức) phối hợp sản xuất để sử dụng rộng rãi. Ngay trong tuần tới, vaccine này sẽ được đưa vào sử dụng.

Thứ tư, 02/12/2020