“Mập mờ” bảo lãnh ngân hàng

Qua tìm hiểu, một số dự án mở bán rầm rộ sau ngày 1/7/2015 được chủ đầu tư và đơn vị phân phối thông tin “mập mờ” về tình trạng pháp lý và bảo lãnh ngân hàng. Chưa đủ điều kiện cấp bảo lãnh Khảo sát ngày 8/8 tại dự án Imperia Garden (số 203 Nguyễn Huy Tưởng, Quận Thanh Xuân, Hà Nội), hiện đang thi công phần móng, tầng hầm 2, chưa lên đến cốt 00 nên chưa đủ điều kiện mở bán. Nhưng, từ ngày 25/7, chủ đầu tư - Công ty cổ phần HBI đã mở bán nhà và kí hợp đồng mua bán với hàng trăm khách hàng. Một nhân viên tên D của Siêu thị dự án (thuộc CEN Group) bán nhà tại dự án này khẳng định với khách hàng: “dự án đã đủ điều kiện pháp lý, đã kí hợp đồng mua bán và có bảo lãnh của Ngân hàng VPbank. Dự án đã bán hết 600 căn (tổng số 1.600 căn của tòa 35T nên khách hàng kí hợp đồng rất nhiều”. Để tăng sức hấp dẫn, môi giới này còn quảng cáo rằng, khu đất xây nhà mẫu, phòng bán hàng đã được quy hoạch làm “nhà trẻ, vườn hoa” với diện tích tới… 18.000m2 (!?). Qua tìm hiểu, được biết VPbank đang tài trợ vốn cho HBI làm dự án, đồng thời cho người mua nhà vay với hạn mức tối đa 70% nhu cầu vốn. Riêng về bảo lãnh tiến độ dự án, theo Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, ngân hàng chỉ được phép bảo lãnh cho HBI để bán nhà ở hình thành trong tương lai khi “dự án có đủ điều kiện được bán”, tức là phải hoàn thành xong phần móng. Dự án khác là Central Point (số 219 Trung Kính, Hà Nội) do Công ty Bắc Hà 19 làm chủ đầu tư cũng đang có sự “mập mờ” về bảo lãnh dự án. Hiện dự án vẫn đang thi công móng và dự kiến đến tháng 12/2015 mới xong, đủ điều kiện bán hàng. Nhưng, các môi giới đã rao bán nhà, “dụ” khách hàng là dự án đã đủ điều kiện pháp lý kí hợp đồng và hợp tác với MBLand – thành viên của Ngân hàng MB để chứng tỏ dự án có “bảo lãnh ngân hàng”...

Theo luật sư Nguyễn Văn Hải (Đoàn Luật sư Hà Nội), Luật các tổ chức tín dụng và các văn bản liên quan quy định rằng, ngân hàng thương mại chỉ được cấp bảo lãnh khi Chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện cấp bảo lãnh. Cụ thể, theo Thông tư 07/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (có hiệu lực từ ngày 9/8/2015), Chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện về năng lực pháp luật, ngân hàng đánh giá có khả năng hoàn trả số tiền trong nghĩa vụ bảo lãnh mà thể hiện qua năng lực tài chính, hoạt động của doanh nghiệp, dự án khả thi, có tài sản bảo đảm, nguồn tiền trả nợ... “Trước đây, theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP, ngân hàng có thể cho vay, cấp bảo lãnh từ giai đoạn dự án đang làm móng. Nhưng Luật Kinh doanh Bất động sản mới đây đã siết chặt quy định ngân hàng chỉ được cấp bảo lãnh tiến độ khi dự án đã xong phần móng, đủ điều kiện bán hàng (có biên bản nghiệm thu xong móng), được ngân hàng thẩm định kỹ lưỡng năng lực của chủ đầu tư”- Luật sư Hải nói. Có thẩm định kỹ năng lực DN? Luật sư Nguyễn Văn Hải chỉ rõ, khi thực hiện giao dịch, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua. Nếu dự án chưa đủ điều kiện được cấp bảo lãnh ngân hàng mà vẫn bán hàng, quảng cáo gian dối thì dẫn tới rủi ro pháp lý cho người mua nhà “trên giấy”. Như vậy, với tình trạng dự án chưa xong móng thì chắc chắn chưa có ngân hàng nào dám bảo lãnh cho dự án bán nhà “chui”, vi phạm hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước. Luật sư Hải phân tích, việc cấp bảo lãnh cũng là cấp tín dụng nên cần tuân thủ quy định thẩm định, đánh giá chặt chẽ về năng lực tài chính và khả năng trả nợ. Trong đó, nguồn tiền trả nợ sẽ từ kinh doanh dự án và tài sản bảo đảm... để tránh nợ xấu sau này. Thông thường, ngân hàng chỉ cho vay khi dự án đã xong phần móng, chủ đầu tư đảm bảo vốn đối ứng 15-20% nhu cầu vốn. Vì cho vay ở giai đoạn dưới móng, ngân hàng sẽ  khó nắm bắt được nguồn tiền của dự án... Song thực tế, có không ít ngân hàng vẫn cấp bảo lãnh, cho vay từ khi dự án mới khởi công làm móng. Hoặc kết hợp với chủ đầu tư cho vay vốn và nhận tài sản là sản phẩm căn hộ tại dự án. Luật kinh doanh bất động sản cũng yêu cầu ngân hàng phải đánh giá năng lực của doanh nghiệp có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án. Đồng thời, ngân hàng quản lý, sử dụng đúng mục đích số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của khách hàng mua, thuê mua đã trả cho chủ đầu tư để thi công dự án... Nhờ đó, ngân hàng “nắm đằng chuôi” khi thu hồi nợ và sẽ giúp hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Cũng theo luật sư Hải, chủ dự án vội vàng bán nhà khi chưa xong móng cho thấy họ cần huy động vốn từ người mua, năng lực tài chính của doanh nghiệp rất kém, hoặc không có vốn. Xét về năng lực tài chính, theo báo cáo của cơ quan thuế, có nhiều chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, đơn cử: dự án 62 Nguyễn Huy Tưởng nợ hơn 76 tỷ đồng, dự án 21 Lê Văn Lương nợ 143 tỷ đồng, dự án Diamond Flower nợ hơn 110 tỷ đồng… Các dự án này vẫn bán nhà, kí hợp đồng mua bán tức là người mua nhà đối mặt rủi ro không được cấp sổ đỏ. Vậy với những dự án bán “chui” nhà, nợ tiền đất, chậm tiến độ… thì các ngân hàng đã và đang tiến hành thẩm định, đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp ra sao để duyệt cấp tín dụng, bảo lãnh?