Mua chung cư: Mờ mắt với quảng cáo, méo mặt vì hợp đồng

Để đáp ứng nhu cầu thị trường, số lượng căn hộ chào bán đang tăng chóng mặt, nhưng cũng kéo theo đó là tranh chấp xảy ra trong mối quan hệ này ngày một nhiều.

Mua chung cư: Mờ mắt với quảng cáo, méo mặt vì hợp đồng

Những mâu thuẫn giữa cư dân và CĐT dự án N03-T3,T4 Ngoại Giao Đoàn vẫn chưa có hồi kết

Tiện ích “trên trời”

Để lôi kéo khách hàng, nhiều doanh nghiệp “chơi chiêu” nói quá tiện ích sản phẩm trong lúc dự án vẫn chưa hoàn thành. Chẳng hạn thường xuyên dùng các mỹ từ để nói về dự án như: Sống xanh, bể bơi vô cực, giao thông thuận tiện, giá ưu đãi, đẳng cấp, tương đương khách sạn 5 sao…, Tuy nhiên, thường những tiện ích được quảng cáo lại không đưa vào các điều khoản của hợp đồng mua bán, dẫn đến khi bàn giao nhà khách hàng chưng hửng vì thực tế khác quá nhiều so với quảng cáo. Đây chính là những nguyên nhân chính gây ra những vụ xung đột giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ.

Đây không còn là hiện tượng cá biệt mà báo động đến mức, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã phải đưa ra "khuyến nghị", trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng về thực trạng thị trường bất động sản và dự báo xu hướng phát triển đến Tết Kỷ Hợi 2019. Theo HoREA, các doanh nghiệp địa ốc phải luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường, coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng, để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật.

Việc HoREA đưa ra khuyến cáo này là hoàn toàn có cơ sở, bởi hiện nay, nhiều chủ đầu tư quảng cáo không đúng sự thật, khiến khách hàng mất lòng tin vào thị trường, ảnh hưởng tới cả các chủ đầu tư và dự án khác.

Thực tế, đã có nhiều doanh nghiệp vì quảng cáo quá đà, khi bàn giao đã bị khách hàng từ chối nhận nhà, thậm chí khởi kiện ra tòa.

Đơn cử như vụ việc gần đây gây xôn xao tại Hà Nội, hàng trăm cư dân tương lai dự án D'Capitale Trần Duy Hưng (Hà Nội) đã căng băng rôn và diễu hành phản đối chủ đầu tư, thậm chí nhiều khách hàng còn làm đơn từ chối nhận nhà, vì nhiều vấn đề trong thiết kế của tòa nhà này như: Hành lang quá hẹp chỉ khoảng hơn 1m4, không có điều hòa, trần nhà quá thấp, bí và nóng, thang máy không đảm bảo phục vụ cư dân, thang bộ thoát hiểm rất nhỏ, chỉ khoảng 1m2...

Điều khiến cư dân bức xúc là trước đó chủ đầu tư quảng cáo dự án trên với nhiều mỹ từ như: Căn hộ 5 sao, hạng sang… khiến hàng trăm khách hàng đã bỏ ra số tiền để sở hữu căn hộ lên tới trên 60 triệu đồng/m2.

Dự án tổ hợp chung cư cao cấp D’Capitale do công ty Ngôi sao Việt, công ty liên kết trực thuộc Tập đoàn Tân Hoàng Minh làm chủ đầu tư. Quy mô dự án gồm 6 tòa tháp với khoảng 3000 căn hộ. Hiện dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị bàn giao nhà cho cư dân.

Hành lang chung cư cao cấp D’Capitale quá hẹp chỉ khoảng hơn 1m4

Tuy nhiên, theo pháp luật hiện hành nếu vi phạm trong quảng cáo chỉ bị phạt hành chính. Cụ thể, theo Nghị định số 158/2013/NĐ-CP doanh nghiệp có hành vi quảng cáo sai sự thật sẽ bị xử lý bằng hình thức phạt tiền với giá trị khác nhau từ 10.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng.

Với mức phạt chỉ vài chục triệu có vẻ chẳng thấm tháp vào đâu so với khoản lợi nhuận kếch xù từ hành vi vi phạm mang lại cho doanh nghiệp. Đây cũng là lý do chính khiến nhiều doanh nghiệp vì lợi nhuận vẫn ngang nhiên vi phạm bất chấp quyền lợi của người mua nhà. 

Hợp đồng với nghĩa vụ mơ hồ 

Hiện nay, khi ký kết hợp đồng mua bán bất động sản, khách hàng thường chỉ quan tâm đến giá thành, diện tích, vị trí, uy tín của chủ đầu tư…, ít khi xem xét kỹ những điều khoản trong hợp đồng ký kết. Tuy nhiên, những điều khoản trong hợp đồng lại là nguyên nhân khách hàng thường thiệt thòi khi tranh chấp xảy ra.

Thực tế, bên bán thường là bên nắm lợi thế khi soạn hợp đồng. Ít có khả năng khách hàng, người mua nhỏ lẻ có thể sửa các điều khoản hợp đồng. Vì lí do đó, khi có tranh chấp hoặc người mua muốn khiếu nại, thì thế yếu thường thuộc về người mua. Trong nhiều trường hợp chủ đầu tư hay đơn vị môi giới có mục đích xấu ngay từ đầu thì thiệt hại cho khách hàng là khó tránh.

Một sự việc mới đây, hơn một trăm cư dân tại chung cư Hateco Hoàng Mai, Hà Nội vừa kiến nghị lên chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư hạ tầng và công trình kiến trúc Hà Nội - Hateco dừng cấp sổ đỏ vì phát hiện căn hộ bị thiếu hụt diện tích so với hợp đồng.

Theo tố cáo của người dân mua chung cư Hateco Hoàng Mai: “Trong hợp đồng ghi là 79.6m2 nhưng thực tế đo lại thì chỉ còn 77.73m2, chênh lệch gần 2,3m2. Tính ra số tiền bị chủ đầu tư “xén” bớt khoảng 50 triệu đồng”.

Hành lang chung cư cao cấp D’Capitale quá hẹp chỉ khoảng hơn 1m4

Tuy nhiên, theo pháp luật hiện hành nếu vi phạm trong quảng cáo chỉ bị phạt hành chính. Cụ thể, theo Nghị định số 158/2013/NĐ-CP doanh nghiệp có hành vi quảng cáo sai sự thật sẽ bị xử lý bằng hình thức phạt tiền với giá trị khác nhau từ 10.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng.

Với mức phạt chỉ vài chục triệu có vẻ chẳng thấm tháp vào đâu so với khoản lợi nhuận kếch xù từ hành vi vi phạm mang lại cho doanh nghiệp. Đây cũng là lý do chính khiến nhiều doanh nghiệp vì lợi nhuận vẫn ngang nhiên vi phạm bất chấp quyền lợi của người mua nhà. 

Hợp đồng với nghĩa vụ mơ hồ 

Hiện nay, khi ký kết hợp đồng mua bán bất động sản, khách hàng thường chỉ quan tâm đến giá thành, diện tích, vị trí, uy tín của chủ đầu tư…, ít khi xem xét kỹ những điều khoản trong hợp đồng ký kết. Tuy nhiên, những điều khoản trong hợp đồng lại là nguyên nhân khách hàng thường thiệt thòi khi tranh chấp xảy ra.

Thực tế, bên bán thường là bên nắm lợi thế khi soạn hợp đồng. Ít có khả năng khách hàng, người mua nhỏ lẻ có thể sửa các điều khoản hợp đồng. Vì lí do đó, khi có tranh chấp hoặc người mua muốn khiếu nại, thì thế yếu thường thuộc về người mua. Trong nhiều trường hợp chủ đầu tư hay đơn vị môi giới có mục đích xấu ngay từ đầu thì thiệt hại cho khách hàng là khó tránh.

Một sự việc mới đây, hơn một trăm cư dân tại chung cư Hateco Hoàng Mai, Hà Nội vừa kiến nghị lên chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư hạ tầng và công trình kiến trúc Hà Nội - Hateco dừng cấp sổ đỏ vì phát hiện căn hộ bị thiếu hụt diện tích so với hợp đồng.

Theo tố cáo của người dân mua chung cư Hateco Hoàng Mai: “Trong hợp đồng ghi là 79.6m2 nhưng thực tế đo lại thì chỉ còn 77.73m2, chênh lệch gần 2,3m2. Tính ra số tiền bị chủ đầu tư “xén” bớt khoảng 50 triệu đồng”.

Dự án Heteco Hoàng Mai bị tố căn hộ bị thiếu hụt diện tích so với hợp đồng

Dự án Heteco Hoàng Mai do Công ty Cổ Phần Đầu tư Hạ tầng & Công trình Kiến trúc Hà Nội làm chủ đầu tư. Dự án gồm 2 tòa với 744 căn hộ và khoảng 2.500 cư dân. Dự án được hoàn thành và bàn giao vào tháng 12/2016.

Khi các Công ty soạn thảo hợp đồng mua bán căn hộ, bất động sản luôn có sự tham vấn từ các văn phòng, Công ty luật, trong trường nếu có tranh chấp xảy ra nghĩa vụ của Công ty là thấp nhất và đương nhiên kéo theo đó là bên mua sẽ phải gánh chịu.

Theo một chuyên gia đàm phán hợp đồng: “Với những hợp đồng có giá trị lớn, khi ký kết, khách hàng rất cần có luật sư hoặc chuyên gia tư vấn vì trong những hợp đồng mẫu trách nhiệm của bên bán là rất ít, hợp đồng mẫu thường dùng các từ ngữ chung chung về trách nhiệm của bên bán như: Chuẩn cao cấp, có thể, hay những cam kết hết sức mơ hồ…”.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, trong trường hợp bên bán vẫn nhất quyết giao kết hợp đồng theo mẫu phía Công ty soạn thảo sẵn thì khách hàng vẫn có thể soạn thảo thêm phụ lục hợp đồng quy định chi tiết các điều khoản "mờ" trong hợp đồng chính, vị chuyên gia này chia sẻ thêm.

Ở một số quốc gia trên thế giới, hai bên giao kết chỉ cần sử dụng hợp đồng mẫu do nhà nước ban hành để ký kết hợp đồng. Nó bảo vệ quyền lợi của cả bên bán và người mua. Nếu có xảy ra tranh chấp, cả hai bên và cơ quan thực thi pháp luật đều dễ giải quyết.

Thực tế, nước ta nhiều lần ban hành hợp đồng mẫu, nhưng đều không thực hiện được do các quy định luật pháp chưa nhất quán, các chính sách về tín dụng ngân hàng, bảo lãnh thế chấp thay đổi quá nhanh. Các hợp đồng mẫu chưa được nghiên cứu thấu đáo, vừa ban hành ra đã lạc hậu.

Hợp đồng không phải yếu tố duy nhất để làm căn cứ xác định quyền lợi và nghĩa vụ của Chủ đầu tư và khách hàng nhưng đây vẫn là một yếu tố vô cùng quan trọng. Vì vậy, khách hàng khi đã bỏ ra một khoản tiền lớn để mua hàng cần có những biện pháp cần thiết để đề phòng và bảo vệ túi tiền, thời gian của chính mình.

Thông tư 31/2016/TT-BXD ban hành ngày 30/12/2016 của Bộ Xây dựng về quy định phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư có hiệu lực ngày 15/2/2017. Căn hộ chung cư sẽ được công nhận thứ hạng A, B, C dựa trên 4 nhóm tiêu chí quy hoạch - kiến trúc; hệ thống, thiết bị kỹ thuật; dịch vụ, hạ tầng xã hội và chất lượng, quản lý, vận hành.

Theo đó, chung cư hạng A phải được xây dựng ở vị trí có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính dưới 0,5 km, cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe buýt, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao trong phạm vi dưới 0,5 km; có mật độ xây dựng công trình không quá 45%, sảnh chính được bố trí độc lập với lối vào nhà để xe, khu vực dịch vụ, thương mại tòa nhà, có quầy lễ tân; hành lang căn hộ rộng tối thiểu 1m8; bình quân diện tích căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu đạt 35m2; mỗi thang máy phục vụ tối đa 40 căn hộ; tối thiểu mỗi hộ phải cho một chỗ đỗ ô tô có mái che.