Nghị định 82/2018/NĐ-CP: Từ lý thuyết đến thực tiễn

Nhìn nhận về sự phát triển của thị trường BĐS CN trong thời gian tới, theo các chuyên gia cần thay đổi tư duy, phương thức quản lý để tạo đà cho thị trường BĐS Công nghiệp phát triển, trong đó phải hướng tới phục vụ đầy đủ nhu cầu cuộc sống của công nhân.

Nghị định 82/2018/NĐ-CP: Từ lý thuyết đến thực tiễn

KCN Tân Trường (198 ha) của TNI Holdings

Từ lý thuyết...

Sau Nghị định 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế (có hiệu lực 10/07/2018) cho phép quy hoạch và phát triển khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ đã mở ra một hướng đi để giải quyết cho vấn đề thu hút lao động và giải quyết nhu cầu lao động tại các khu công nghiệp. Đặc là khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, việc quy hoạch, xây dựng, phát triển và đảm bảo nơi ở cho người lao động tại các KCN sẽ giúp thu hút được nhiều nhà đầu tư, nâng cao tỷ lệ lấp đầy tại các KCN.

Khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ gồm các khu chức năng: KCN là khu chức năng chính; khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung cấp các dịch vụ tiện ích xã hội cho khu công nghiệp (có thể bao gồm các phân khu chức năng như: Nhà ở, bệnh viện, trường học, trung tâm nghiên cứu và phát triển, trung tâm ươm tạo doanh nghiệp và một số hạng mục công trình kinh tế - xã hội khác cần thiết cho sự phát triển đồng bộ của khu), được đầu tư xây dựng nhằm đảm bảo sự phát triển hiệu quả, bền vững về kinh tế, xã hội, môi trường của khu công nghiệp. Quy mô diện tích khu đô thị - dịch vụ không vượt quá 1/3 quy mô diện tích khu công nghiệp.

Đô thị và dịch vụ sẽ phát triển là yếu tố khách quan khi thu hút được nhiều nhà đầu tư vào khu công nghiệp. Mối quan hệ hữu cơ và mang tính bền vững này đang được chứng minh hiệu quả tại nhiều nước trên thế giới, như: Hàn Quốc, Đức, Thái Lan, Trung Quốc,... Tại Việt Nam, một số chủ đầu tư hạ tầng KCN cũng đầu tư đồng bộ khu đô thị, dịch vụ liền kề KCN, tạo thành tổng thể một KCN, đô thị, dịch vụ, như: KCN đô thị dịch vụ VSIP tại Bình Dương, Bắc Ninh, Quảng Ngãi…

Việc phát triển mô hình này sẽ góp phần giải quyết được vấn đề về nhà ở công nhân, thiết chế văn hóa đảm bảo cuộc sống của người lao động trong KCN và sau này tiến tới xây dựng môi trường làm việc, sinh sống đẳng cấp quốc tế với các ngành sản xuất công nghệ cao, hiện đại gắn với các trung tâm nghiên cứu và hỗ trợ phát triển doanh nghiệp trong các lĩnh vực đó.

Một ví dụ điển hình cho mô hình này phải kể đến TNI Holdings. Không chỉ xây dựng khu công nghiệp với hệ thống dịch vụ trọn gói cho các nhà đầu tư, TNI Holdings luôn đặt mục tiêu phát triển một môi trường làm việc hiện đại, thoải mái, đáp ứng mọi nhu cầu của người lao động. Do đó, TNI Holdings tiến tới phát triển hệ thống dịch vụ dành cho nhu cầu sinh hoạt của người lao động như: các khu kí túc xá nhân viên, hệ thống siêu thị, cửa hàng tiện lợi, trường mẫu giáo, nhà hàng, cafe… nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống và tăng năng suất, hiệu quả công việc của người lao động.

Một góc KCN Quang Minh của TNI Holdings Việt Nam

Qua hơn 20 năm hoạt động, đến nay, TNI Holdings Việt Nam đang quản lý 11 KCN trên tổng diện tích hơn 2.000 ha, trong đó tỉ lệ lấp đầy bình quân luôn đạt 85% Với trên 400 dự án tham gia đầu tư, các KCN do TNI Holdings Việt Nam phát triển và quản lý là nơi làm việc của hơn 300 nghìn lao động trải dài ở các tỉnh và thành phố khác nhau của miền Bắc Việt Nam, bao gồm: Hà Nội, Hải Dương, Hà Nam, Hưng Yên… Các KCN mới lần lượt nối đuôi nhau ra đời với quy mô ngày càng rộng lớn hơn như KCN Hà Nội – Đài Tư ra đời đầu tiên với quy mô 40ha thì KCN Nam Sách (62ha); Phúc Điền (82ha); Tân Trường (198ha); Quang Minh (344ha);…

Đến thực tiễn...

Tuy nhiên, trên thực tế, việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và quy hoạch đồng bộ khu công nghiệp - đô thị -dịch vụ vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn. Phát biểu tại Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2019, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý các Khu kinh tế Trần Quốc Trung thừa nhận, vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân trong các KCN chưa được cải thiện rõ rệt; quy hoạch phát triển nguồn nhân lực gắn với ngành nghề thu hút đầu tư trong các KCN còn thiếu, việc huy động vốn đầu tư xây dựng hạ tầng KCN còn khó khăn...

Tổng Giám đốc Công ty KAGA Electronics Kenechi Yoshika nêu ý kiến, điều quan trọng nhất để Việt Nam thu hút nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam là nguồn nhân lực chất lượng cao. Ngược lại, các doanh nghiệp cũng cần tạo điều kiện cho người lao động gắn bó với doanh nghiệp, tức phải tạo nhà ở, trường học...cho họ và con cái. Tuy nhiên, thực tế "người lao động Việt Nam cần cù, chịu khó xong lại không có nhà ở trong khu công nghiệp", ông bày tỏ.

Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Viglacera Trần Ngọc Anh cũng đồng quan điểm "Thời gian tới, chúng tôi kiến nghị nên dành quỹ đất trong khu công nghiệp để xây dựng nhà ở cho công nhân, đảm bảo điều kiện sinh hoạt và nhu cầu của người lao động trong KCN".

Một góc KCN Yên Phong do Viglacera làm chủ đầu tư hạ tầng

Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương Nguyễn Đình Cung bổ sung những bất cập khác trong việc phát triển thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay. Đó là hạ tầng kết nối đa phương tiện thiếu đồng bộ. Mặt khác, thị trường khu công nghiệp còn non trẻ khi đang trong giai đoạn khởi đầu, tiêu chuẩn kỹ thuật hạ tầng, nhà xưởng còn thấp, việc đảm bảo nhu cầu sinh hoạt cho người lao động trong KCN vẫn còn nhiều bất cập.

Nhìn nhận về sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp trong thời gian tới, các chuyên gia và đại diện cho rằng có rất nhiều cơ hội. Đó là xu hướng cơ cấu lại mô hình kinh tế, chuyển đổi mô hình tăng trưởng sẽ được đẩy nhanh hơn, quy mô lớn hơn. Quá trình đô thị hóa được đẩy nhanh với quy mô lớn cũng là một xu hướng đễ tạo ra động lực thúc đẩy tăng trưởng.

Thực tế này tạo ra nhu cầu mới về bất động sản công nghiệp sẽ đa dạng hơn, chất lượng hơn, đòi hỏi liên kết công nghiệp, nhà ở, hạ tầng thương mại, văn hóa, giáo dục, giải trí. Theo Viện trưởng CIEM Nguyễn Đình Cung "bất động sản công nghiệp phải hướng tới phục vụ đầy đủ nhu cầu cuộc sống của người dân chứ không phải chỉ là nơi tập trung sản xuất, tạo công ăn việc làm. Muốn vậy, trước hết không nên chia cắt khu công nghiệp và khu đô thị, phụ trợ và không phụ trợ, không nên giới hạn hay khống chế đất khu đô thị và đất khu công nghiệp, mà cần có sự linh hoạt. Đồng thời, cần có chính sách và giải pháp hỗ trợ cơ cấu lại một phần hoặc toàn bộ khu công nghiệp nếu không còn phù hợp, phải nâng cao giá trị khu công nghiệp hiện hành."

Đặc biệt, theo Viện trưởng, Chính phủ cần xem xét, đánh giá lại hệ thống, chính sách phát triển khu công nghiệp, khu đô thị để có sửa đổi, bổ sung cần thiết.

Ngoài ra, các đại biểu tham dự Diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam 2019 cũng cho rằng, bên cạnh việc đổi mới tư duy, phương thức quản lý, tiếp tục hoàn thiện chính sách, đơn giản hóa thủ tục hành chính, cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng, trong xu hướng phát triển không ngừng của logistic/công nghiệp.