VPBank có quá vội giải ngân cho dự án Imperia Garden?

Tài sản dự án “vẽ trên giấy” Thời điểm mà nhiều chủ đầu tư bất động sản (BĐS) khổ sở tìm vốn vay thì HBI - chủ đầu tư dự án Imperia Garden - lại rất may mắn được VPBank “hào phóng” tài trợ cho dự án của mình. HBI được thành lập từ năm 2010 với vốn điều lệ ban đầu là 110 tỷ đồng, sau đó tăng lên 510 tỷ đồng vào tháng 12/2014. Pháp nhân này ra đời nhằm triển khai đầu tư xây dựng dự án tổ hợp chung cư, nhà ở tại khu đất 4,2ha mà trước đây đặt nhà máy dệt 19/5. Ngày 18/3/2014, HBI đã được UBND TP.Hà Nội cấp giấy chứng nhận đầu tư số 011210011688. Đến ngày 11/6/2014, TP.Hà Nội có Quyết định số 3123/QĐ-UBND thu hồi 42.264m2 tại số 203 Nguyễn Huy Tưởng giao cho HBI làm chủ đầu tư dự án này. Tới cuối tháng 12/2014, HBI mới được cấp Giấy phép xây dựng số 61/GP-SXD để thi công dự án, bao gồm: 2 tòa tháp cao 29 - 35 tầng và toà 2 tháp cao 27 tầng, khu nhà ở thấp tầng, các công trình tiện ích.., tổng mức đầu tư dự án theo công bố mới đây của HBI là hơn 1.620 tỷ đồng. Đầu năm 2015, HBI đã rầm rộ khởi công dự án và từ đây liên tiếp dính tai tiếng như “bán chui” căn hộ khi dự án chưa xong móng, chưa có bảo lãnh ngân hàng, nợ tiền sử dụng đất… Giải ngân “chóng vánh” nghìn tỷ Ngày 29/7/2014, VPbank đã ký hợp đồng tín dụng cấp cho HBI hạn mức vay lên tới 1.732 tỷ đồng, khi dự án Imperia Garden vẫn còn “vẽ trên giấy”, đây là khoản tín dụng dài hạn có thời hạn vay 36 tháng (ân hạn 23 tháng), lãi suất 8,95%/năm. Theo HBI, khoản tiền vay này được dùng để triển khai dự án Imperia Garden và tài sản thế chấp là “toàn bộ dự án đã hình thành và hình thành trong tương lai” Câu hỏi đặt ra là, tại thời điểm tháng 7/2014, khi mà HBI mới chỉ có giấy chứng nhận đầu tư, quyết định thu hồi 4,2ha đất thì VPBank đã thẩm định, đánh giá năng lực tài chính của HBI và dự án này như thế nào để duyệt cấp hạn mức cho vay lên tới 1.732 tỷ đồng? Với quy định giới hạn cho vay dự án tối đa 70% giá trị tài sản bảo đảm, có thể hiểu tại thời điểm duyệt cho vay (tháng 7/2014), VPBank đã định giá khối tài sản “hình thành trong tương lai” của dự án Imperia Garden lên tới 2.474 tỷ đồng, cao hơn rất nhiều so với tổng mức dự án là 1.620 tỷ đồng. Có thể thấy, việc cấp khoản tín dụng 1.732 tỷ đồng cho HBI tương ứng 20,95% vốn tự có của VPbank tại thời điểm 30/6/2014 là một khoản tín dụng rất lớn mà có lẽ HĐQT ngân hàng cũng phải xem xét, phê duyệt chủ trương cấp hạn mức vay này. Sau khi cam kết cấp tín dụng, VPBank đã nhanh chóng giải ngân khoản vay cho HBI, tính đến cuối năm 2014 đã giải ngân 252,8 tỷ đồng dù dự án Imperia Garden vẫn đang quây tôn, chưa khởi công xây dựng. Tính đến cuối năm 2015, VPbank đã giải ngân 1.266 tỷ đồng cho dự án này . Theo báo cáo tài chính mới được HBI công bố, số tiền 1.266 tỷ đồng được VPBank giải ngân trong thời gian chưa sử dụng cho mục đích xây dựng đã được cho vay lại. Cụ thể, HBI đã cho vay ngắn hạn đối với 10 cá nhân, tổ chức với tổng số tiền lên tới 432 tỷ đồng. Đây là các khoản vay ngắn hạn 12 tháng, lãi suất chỉ 3%/năm, thấp hơn nhiều so với chi phí lãi vay mà HBI phải trả cho VPBank trong một năm. Theo đó, đầu năm 2015 bà Trần Thuý Hà vay 56 tỷ đồng, ông Đỗ Công Diện vay 35 tỷ đồng, bà Trịnh Thị Hoa – trưởng ban kiểm soát HBI vay 38 tỷ đồng, ông Đỗ Việt Hùng vay 80 tỷ đồng, ông Trần Hồng Tuy- Phó TGĐ Dệt 19/5 vay 45 tỷ đồng… Hai tổ chức là công ty CP tư vấn đầu tư xây dựng Ba Đình- cổ đông sáng lập HBI cũng vay 2 tỷ đồng và công ty TNHH sản xuất và xây dựng Ba Đình 6 vay 19 tỷ đồng. HBI còn cho vay dài hạn 91 tỷ đồng đối với công ty TNHH MTV Dệt 19/5 Hà Nội là cổ đông sáng lập, sở hữu 35% vốn nhà nước tại HBI (tương ứng 17,5 triệu cổ phần), Dệt 19/5 Hà Nội cũng là đơn vị quản lý khu đất 203 Nguyễn Huy Tưởng – tài sản góp vốn thành lập HBI. Tuy nhiên, Công ty Dệt 19/5 đã thoái toàn bộ vốn tại HBI, hoàn thành cổ phần hóa doanh nghiệp này vào ngày 8/4/2016, chưa rõ những nhà đầu tư nào đã mua gom 35% vốn của HBI với giá trị giao dịch ước tính khoảng 216 tỷ đồng. Ở chiều ngược lại, HBI đẩy mạnh bán hàng, thu lượng tiền lớn song chưa được ghi nhận doanh thu nên cũng đem gửi ngân hàng tổng số 1.563,8 tỷ đồng trong năm 2015, riêng khoản tiền gửi ngắn hạn dưới 3 tháng tại VPBank là hơn 1.319 tỷ đồng.