Sau khi âm thầm M&A hai dự án, CTCP tập đoàn CEO Group (mã: CEO) đã mở rộng thêm 150ha đất tại huyện đảo Phú Quốc, nâng tổng quỹ đất sở hữu lên hơn 450 ha. Để triển khai các “siêu dự án” này, tập đoàn sẽ xoay sở nguồn vốn như thế nào?
Mua đi – bán lại đất vàng Mới đây, CEO Group đã công bố mua tối thiểu 51% cổ phần của CTCP Phát triển Nhà và Đô thị Phú Quốc – hiện sở hữu hai dự án du lịch nghỉ dưỡng và đô thị có quy mô hơn 160 ha. Hai dự án này nằm liền kề với dự án Sonasea Villas & Resort và Sonasea Residences do CEO Group đầu tư. Được biết, từ lâu CEO đã sở hữu quỹ đất rộng lớn tới 300ha tại Phú Quốc và đang phát triển 3 dự án khách sạn, nghỉ dưỡng quy mô tại khu vực bãi Trường. Tại ĐHCĐ thường niên 2016, ban lãnh đạo tập đoàn cũng cho biết, sẽ đẩy mạnh mua bán –sáp nhập các dự án tiềm năng tại đảo ngọc nhằm mở rộng quỹ đất, tìm kiếm cơ hội đầu tư sinh lợi… Hiện, CEO đã hoàn thành, đưa vào vận hành hạng mục khách sạn 4 sao Novotel – hạng mục đầu tiên của dự án Sonasea Villas & Resort. Theo quy hoạch, Novotel Phú Quốc sẽ là khu nghỉ dưỡng cao cấp với khách sạn cung cấp 400 phòng nghỉ, và 44 căn biệt thự biển cùng hệ thống tiện ích cao cấp… Mới đây, khu nghỉ dưỡng Novotel Phu Quoc Resort do Tập đoàn Accor quản lý và vận hành đã được nâng hạn lên 5 sao. Khu biệt thự nghỉ dưỡng cũng được mở rộng lên 96 căn Sonasea Villas và khu phố đi bộ Sonasea cũng đang gấp rút được hoàn thiện, bàn giao vào cuối năm nay. Với việc thâu tóm hai dự án kế bên, CEO Group đã bổ sung thêm vào quỹ đất bãi biển Phú Quốc, có vị trí đẹp, lợi thế 2 km mặt biển Bãi Trường, nhằm phát triển đa dạng các sản phẩm, gồm: khu nghỉ dưỡng, khách sạn mini, condotel, biệt thự nghỉ dưỡng, shophouse… Trước đó, năm 2014, để có nguồn vốn triển khai các hạng mục dự án đầu tiên, CEO Group đã chấp nhận bán đi 1 trong 4 lô đất vàng tại bãi Trường với giá trị chuyển nhượng khoảng 200 tỷ đồng. Tháng 7/2016, tập đoàn tiếp tục bán một lô đất chức năng khách sạn cho tập đoàn Mường Thanh. So với nhiều chủ đầu tư khác tại Phú Quốc, CEO Group rất tích cực triển khai xây dựng dự án, đưa công trình vào vận hành, khai thác. Nhờ đó tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận cao từ năm 2015. Theo BCTC, trong quý 2/2016, doanh thu bán hàng của CEO tăng mạnh tới 185%, đạt 357,6 tỷ đồng, mà chủ yếu từ xây dựng, kinh doanh bất động sản. Do giá vốn tăng đột biến 226% nên lợi nhuận gộp bị “teo tóp” chỉ còn 111 tỷ đồng, vẫn tăng 124% so với quý 2 năm ngoái. Các chi phí lãi vay, chi phí bán hàng đều tăng đột biến gấp đôi lên 54,2 tỷ đồng, nên lợi nhuận sau thuế quý 2 chỉ còn lại 57,9 tỷ đồng. Lũy kế 6 tháng đầu năm, CEO đạt gần 605 tỷ đồng doanh thu và lợi nhuận sau thuế thu về gần 107 tỷ đồng, bằng 50-52% kế hoạch năm. Dư thừa vốn ? Với việc mở rộng thâu tóm quỹ đất và triển khai rầm rộ dự án bất động sản lớn, không ít nhà đầu tư, cổ đông tò mò về năng lực triển khai dự án và tài chính của CEO Group. Đơn cử, hai dự án Sonasea Villas & Resort và Sonasea Residences có tổng mức đầu tư lần lượt 4.500 tỷ đồng và 1.858 tỷ đồng. Với nguồn vốn chủ sở hữu của CEO đến hết tháng 6/2016 là 1.391 tỷ đồng, tập đoàn đã phải huy động vốn từ nhiều nguồn khác, như vay ngân hàng, hợp tác đầu tư, bán nhà, tăng vốn… Theo đó, quý 2 vừa qua, CEO Group đã tăng vốn điều lệ từ 686 tỷ đồng lên 1.030 tỷ đồng thông qua phát hành thêm 34,31 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu. Nguồn vốn này được phân bổ như sau: 189 tỷ đồng cho dự án Sonasea Residences - Phú Quốc, 50 tỷ đồng cho dự án River Silk City và dự án căn hộ nghỉ dưỡng Sonasea - Phú Quốc là 104 tỷ đồng. Tuy nhiên, BCTC hợp nhất quý 2/2016 (soát xét) của CEO Group hé lộ, tiền thu từ đợt tăng vốn đã được đem gửi tiền ngân hàng (100 tỷ đồng), cho các cá nhân, tổ chức vay lãi (139 tỷ đồng) mà công ty lý giải là để “tăng hiệu quả sử dụng vốn”. Chỉ có 104 tỷ đồng được rót vào dự án căn hộ nghỉ dưỡng Sonasea Phú Quốc. Ở mục khoản phải thu hồi cho vay ngắn hạn (dưới 12 tháng), CEO đã cho nhiều cá nhân vay tổng số tiền 102 tỷ đồng. Đáng chú ý, trong quý 2/2016, CEO đã cho 5 cá nhân vay ngắn hạn, gồm: bà Đào Thị Bích Việt (29,9 tỷ đồng), bà Trịnh Thị Trinh Hương (21,5 tỷ đồng), bà Nguyễn Thị Thương (10 tỷ đồng), ông Thái Phương Quế (10 tỷ đồng), ông Đặng Văn Hùng (10 tỷ đồng). Đây đều là các khoản vay ngắn hạn 06 tháng, lãi suất 7%/năm và không có tài sản bảo đảm. Ngoài vốn phát hành, CEO cũng được ngân hàng BIDV đồng hành, tài trợ vốn từ năm 2014. Cụ thể, dư nợ vay ngắn hạn tại BIDV đến ngày 30/6/2016 còn 217 tỷ đồng (bao gồm 40 tỷ vay dài hạn đến hạn trả) nhằm bổ sung vốn lưu động, bảo lãnh… Còn dư nợ vay dài hạn 801 tỷ đồng, chủ yếu rót vốn đầu tư dự án Sonasea Villas & Resort (hạn mức tín dụng 600 tỷ đồng). CEO cũng là số ít doanh nghiệp bất động sản có dư dả tiền mặt, trong đó, có gần 180 tỷ đồng tiền gửi tiết kiệm tại ngân hàng (gồm 100 tỷ đồng tại ngân hàng BIDV với kỳ hạn 12 tháng và hưởng lãi suất 6,5%/năm và được dùng làm tài sản đảm bảo cho một khoản vay thấu chi với hạn mức 100 tỷ đồng của CEO). Ngoài ra, CEO còn bắt tay với một số công ty bên ngoài để nhận vốn hợp tác kinh doanh, phân chia doanh thu từ bán hàng dự án Sonasea Villas & Resort tại Phú Quốc. Tính đến 30/6/2016, tổng nợ phải trả của CEO Group đã tăng thêm 180 tỷ đồng, lên gần 1.706 tỷ đồng. Trong đó, nợ ngắn hạn là 803,6 tỷ đồng và nợ dài hạn chiếm tới 902 tỷ đồng.
Hải Hà
