Cổ phiếu Bất động sản vẫn có mãi lực lớn

Cổ phiếu Bất động sản vẫn có mãi lực lớn

Theo thống kê, tăng trưởng tín dụng của ngân hàng từ đầu năm đến nay ở mức 9%. Theo các chuyên gia, có một lượng không nhỏ vốn ngân hàng chảy vào hai thị trường có tí

3 Động lực để phát triển

Thứ nhất, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam đạt 6,2% trong năm 2016, kỳ vọng 6,7% năm 2017 và duy trì 6,7% năm 2018, thuộc nhóm dẫn đầu ở khu vực Châu Á. Về mặt dân số, Liên Hiệp Quốc ước tính đến 2050 thì dân số Việt Nam sẽ tăng lên mức 112,7 triệu người với tỷ lệ số người dân ở thành thị là 49,4% tương ứng 55,7 triệu người. Đây sẽ là áp lực dân số lớn cho các đô thị trong tương lai.

Song song với việc hạn chế cấp phép đầu tư bất động sản ở khu vực trung tâm, Chính phủ cũng đẩy mạnh việc phát triển cở sở hạ tầng kết nối các vùng ven với trung tâm các thành phố lớn. Ở TP. Hồ Chí Minh, ngoài dự án Metro Số 1 đang được xây dựng kết nối các quận phía đông với trung tâm, 5 tuyến Metro khác cũng đã được lên kế hoạch cho các quận vùng ven ở các hướng khác.

Tương tự tại Hà Nội, 6 tuyến Metro mới sẽ được triển khai sau khi 2 tuyến metro đầu tiên Cát Linh – Hà Đông và Nhổn –ga Hà Nội được đưa vào hoạt động từ cuối 2017 - 2019. Hạ tầng phát triển giúp cho thị trường bất động sản ở các khu vực tương ứng trở nên sôi động.

Thứ ba, bất động sản giảm thiểu bớt rủi ro và sự phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng. Theo đó, các thông tư 06/2016/ TT-NHNN có hiệu lực từ 1/7/2016 tác động trực tiếp làm giảm hệ số rủi ro. Theo đó:

+ Hệ số rủi ro đối với khoản phải thu kinh doanh BĐS khi tính tỷ lệ an toàn vốn tăng từ 150% lên 200% từ 01/01/2017.

+ Tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn điều chỉnh giảm từ 60% xuống 40% đối với NHTM với quy định lộ trình giảm trong 2 năm (2017: 50%, 2018: 40%).

Thị trường ấm dần

Theo thống kê CBRE, mặc dù số căn hộ mở bán mới tại TP. HCM giảm 23%/ so với với cùng kỳ còn khoảng 15.000 căn, số lượng tiêu thụ tăng nhẹ 7% so với cùng kỳ. Giá bán trung bình Quý II/2017 cũng tăng 9% so với cùng kỳ, đạt 1.578 USD/m2.

Quảng cáo

Tương tự, thị trường Hà Nội tăng tốc mạnh trong Quý I/2017. Số lượng căn hộ mở bán bán mới và tiêu thụ tăng lần lượt 30% so với cùng kì đạt hơn 17.000 căn và 23% so với cùng kì đạt gần 11.000 căn. Giá bán ổn định tại thị trường Hà Nội.

Nhiều chính sách vĩ mô cũng tác động tích cực như: Quốc hội nới lỏng việc mua bán nợ và xử lý tài sản đảm bảo; căn hộ thương mại 25m2 mở rộng đối tượng khách hàng.

Công ty bất động sản cải thiện về tài chính

Về cấu trúc nguồn vốn, đòn bẩy các doanh nghiệp bất động sản cải thiện nhẹ so với thời gian tồi tệ 2011 – 2012, tỷ lệ vốn chủ sở hữu duy trì mức 40% tổng tài sản là tỷ lệ khá an toàn. Lãi suất giảm giúp giảm chi phí sử dụng vốn, cả vốn vay và vốn chủ.

Bên cạnh đó, lợi nhuận cũng cải thiện rõ rệt doanh thu các công ty bất động sản niêm yết có sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn đóng băng thị trường 2011- 2012 đạt mức 96 nghìn tỷ đồng năm 2016, tăng gấp 4,5 lần năm 2010. Cùng với sự ấm lên của thị trường bất động sản, các tỷ lệ sinh lời hoạt động kinh doanh đã cải thiện, với biên lãi ròng đạt 16% và ROE đạt 10% trong năm 2016.

Nhà đầu tư kỳ vọng vào cổ tức được chia ngày càng được cải thiện. Một thực tế cho thấy, chi trả cổ tức của các doanh nghiệp bất động sản sụt giảm liên tục trong 8 năm, từ mức tỷ lệ cổ tức/VCSH 3,77% năm 2008 còn 1,27% trong năm 2016.

Xét trên mức vốn hóa, tốc độ sụt giảm còn nhanh hơn, từ 5,15% năm 2008 còn 0,97% năm 2016. Điều này cho thấy nhà đầu tư đang đánh giá cao hơn mỗi đồng cổ tức nhận được do thị trường bất động sản đang ấm dần, chất lượng tài sản tăng và đòn bẩy tài chính cải thiện. tuy nhiên, rủi ro gia tăng là cổ phiếu bất động sản đang bị định giá quá cao, đặc biệt khi xét tính tới đặc tính chu kỳ của ngành.

Cổ phiếu BĐS vẫn là tâm điểm của thị trường

Về vĩ mô, sự phát triển nội tại của kinh tế Việt nam cùng với các chính sách định hướng hợp lý đang giúp thị trường bất động sản Việt nam phát triển minh bạch và bền vững hơn. Miếng bánh vẫn đang nở ra từng ngày. Về phía doanh nghiệp, đầu tư nhanh, mạnh khi trình độ quản lý chưa đủ lớn cộng với việc vẫn phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng khiến mức độ biến động của chu kỳ ngành lớn.

Theo quan điểm của chúng tôi, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết chưa thực sự làm hài lòng khi rất ít doanh nghiệp tạo ra lợi nhuận đủ lớn để vừa tái đầu tư, vừa trả cổ tức cho cổ đông. nhà đầu tư trên thị trường có vẻ đã mau chóng quên đi cuộc khủng hoảng cách đây vài năm và đang trả giá rất cao cho tài sản của doanh nghiệp (nhìn về giá trên giá sổ sách) cũng như mỗi đồng cổ tức nhận được (nhìn về suất sinh lợi cổ tức). Do đó, trong ngắn hạn, việc lựa chọn cổ phiếu thận trọng sẽ mang lại kết quả tốt hơn so với việc đầu tư theo số đông.

Ông Trương Hiền Phương - Giám đốc Môi giới Chứng khoán Kis Việt Nam – CN TP.HCM

Có thể bạn quan tâm

CÔNG TY CỔ PHẦN ĐƯỜNG SẮT YÊN LÀO Địa chỉ: Số 99 Trần Hưng Đạo, P. Hồng Hà, Tp. Yên Bái, Tỉnh Yên Bái Điện thoại: 0293.501.096 * Fax: 0293.863.850

Chủ nhật, 20/06/2021
Trải nghiệm báo 4.0 với ứng dụng đọc tin của tạp chí Thương gia
Trải nghiệm báo 4.0 với ứng dụng đọc tin của tạp chí Thương gia