Gỡ "điểm nghẽn” thị trường BĐS: Có giải pháp nhưng…

Gỡ

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường BĐS đang bị nghẽn bởi 5 yếu tố: Tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, chuyển nhượng dự án, chính sách tín dụng và thủ tục hành chính. Những yếu tố này chí

Theo TS Đinh Thế Hiển, giải pháp khắc phục điểm nghẽn là có, chỉ có điều là sẽ đụng đến vấn đề an sinh xã hội. Đây là câu chuyện mang tính dân sinh, tức đây là dự án kinh doanh nên phải thuận mua vừa bán. Nhưng chính điều này khiến có dự án lớn “nằm phơi nắng” vì nhiều năm trời không có đất sạch để xây dựng và cuối cùng chủ đầu tư cũng như toàn bộ nền kinh tế gánh chịu. Theo TS Đinh Thế Hiển, giải pháp khắc phục điểm nghẽn là có, chỉ có điều là sẽ đụng đến vấn đề an sinh xã hội.

Đây là câu chuyện mang tính dân sinh, tức đây là dự án kinh doanh nên phải thuận mua vừa bán. Nhưng chính điều này khiến có dự án lớn “nằm phơi nắng” vì nhiều năm trời không có đất sạch để xây dựng và cuối cùng chủ đầu tư cũng như toàn bộ nền kinh tế gánh chịu.

Ở nước ngoài khi chủ đầu tư được phê duyệt dự án và họ đền bù được 70% thì giá đó sẽ được áp dụng cho 30% còn lại và buộc cưỡng chế để giải tỏa nhưng ở Việt Nam mà cụ thể ở TP.HCM tôi biết có dự án rộng khoảng 8ha ở quận 9, chủ đầu tư đã đền bù gần hết, chỉ còn 3000m2 nhưng chủ miếng đất còn lại không đồng ý mức giá đền bù như đã áp dụng với các hộ khác. Dù chủ đầu tư đã cố gắng thương lượng nhưng đành chịu, cuối cùng phải đi xin chỉnh lại ranh quy hoạch và mất thêm 1 năm chờ đợi.

Thủ tục hành chính rườm rà cũng là một trở ngại. Để khắc phục TP.HCM đã đưa vào hoạt động mô hình liên thông cấp phép một cửa. Từ góc nhìn của một chuyên gia ông nhận thấy mô hình này đã đáp ứng được kỳ vọng của doanh nghiệp hay chưa?

Một cửa chúng ta có thể hiểu là doanh nghiệp chỉ cần làm việc với một đầu mối. Chuyện này không phải là mới đây mà đã làm suốt nhiều năm qua. Nhưng đôi khi một cửa này lại còn khó hơn nhiều cửa. Ví dụ trước đây doanh nghiệp biết để làm giấy phép cần thông qua nhiều vấn đề như tiền sử dụng đất thì ở sở Tài chính, giấy phép xây dựng ở sở Xây dựng...

Còn bây giờ một cửa nhưng trong cửa đó hồ sơ được chuyển qua các cơ quan tham mưu thì cuối cùng vẫn không thay đổi được bản chất nếu như cách tính tiền sử dụng đất hoặc việc áp giá đền bù dù nhà đầu tư đã đền bù được 7% đến 80% nhưng không giải quyết được thì mọi thủ tục dù có một cửa một dấu nhưng đến giai đoạn đó lại tắc.

Để khắc phục vấn đề này, theo tôi cần giải quyết hai vấn đề mấu chốt đã tồn tại nhiều năm nay là tiền sử dụng đất phải làm sao tính đơn giản dễ hiểu. Ngoài ra, vấn đề đền bù cần có quy định rõ ràng. Ví dụ, như chủ đầu tư đền bù được bao nhiêu phần trăm thì những người còn lại sẽ căn cứ theo công thức mà đó tính.

Nếu làm được vậy thì tiến độ lấy mặt bằng của chủ đầu tư sẽ nhanh hơn. Điều này không chỉ giúp chủ đầu tư mà còn giúp nền kinh tế phát triển. Bởi vì, chủ đầu tư triển khai dự án nhanh, người mua nhanh có nhà, địa phương thu được thuế... phát triển kinh tế địa phương. Chúng ta không thể cứ nói thuận mua vừa bán để 1/10 hay 1/50 diện tích không chịu giá đền bù lại làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Cũng cần phải nói thêm rằng đa phần những người này là dân đầu cơ mua lại để đó chứ không phải toàn bộ là nông dân. Nếu giải quyết được hai thủ tục này thì mọi vấn đề khác cũng sẽ nhanh.

Quảng cáo

Nhu cầu nhà ở ở TP. HCM đang rất lớn và nhà ở thương mại giá rẻ được nhiều người dân mong đợi. Tuy nhiên, trong báo cáo mới đây nguồn cung ra thị trường đang hạn chế. Sự hạn chế của phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ có phải do những điểm nghẽn như trên gây ra?

Không! Vấn đề ở đây là do thị trường quyết định, nếu doanh nghiệp nhạy bén, nắm bắt được thị trường có nhu cầu họ sẽ làm thôi. Nhưng, bên cạnh những doanh nghiệp nắm bắt được thị trường, cung cấp những sản phẩm tốt phục vụ nhu cầu khách hàng thì cũng có doanh nghiệp sử sụng sự nhạy bén, “đánh hơi” được chính sách để lợi dụng được vốn vay ưu đãi của nhà nước, từ đó họ làm nhiều việc khác, điều đó làm cho phân khúc nhà ở giá rẻ cứ “lình xình”.

Ngoài ra, cũng phải nhìn nhận những sản phẩm nào căn hộ, nhà liền kề hay đất nền... phù hợp với nhu cầu người dân trung bình thấp. Còn nếu chỉ dồn vào căn hộ bình dân mà không quan tâm đến cách sinh sống của người dân địa phương đó thì sẽ tạo ra những chung cư, khu dân cư không có người ở, không có giá trị.

Trên địa bàn TP.HCM hiện nay có hơn 500 dự án đang xây dựng dở dang phải dừng lại. Trong đó, có những dự án khi động thổ rất đình đám và còn được coi sẽ là biểu tượng mới của thành phố như: The One, Kenton Node... Theo ông đâu là nguyên nhân của tình trạng này?

Những công trình thi công dở dang có 3 nguyên nhân. Thứ nhất, và cũng là nguyên nhân chính là vị trí đất chưa đủ hấp dẫn. Còn nếu vị trí đất có giá trị thì nhà đầu tư sẽ tìm cách để đẩy giá lên hoặc họ bán được liền. Nhưng những dự án này tưởng là bắt được sóng nhưng cuối cùng lại dở dang do hạ tầng chưa tới hoặc không có dân. Thứ hai, những dự án chủ đầu tư thật sự muốn làm nhưng lại vướng mắc trong giải phóng mặt bằng. Thứ ba, những dự mà chủ đầu tư chỉ mới xí phần thôi chứ chưa thực sự bỏ tiền ra đền bù.

Xin cảm ơn ông!

Ông Nguyễn Minh Khang, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư LDG:

"Cần hướng chính sách vào đối tượng có nhu cầu thực"

Nhiều người đặt câu hỏi với tôi là thị trường BĐS đang đi lên hay đi xuống, liệu có “đổ bể” hay không? Theo tôi thì sự điều chỉnh của thị trường diễn ra tùy phân khúc. Ở phân khúc trung cao cấp thị trường có thể đi xuống nhưng không nhiều. Còn ở phân khúc bình dân thị trường sẽ đi ngang hoặc đi lên vì nhu cầu còn rất lớn.

Việc lãi suất đã được giữ ở mức ổn định và có xu hướng giảm, dần tiệm cận với mức lãi suất khu vực và thế giới là cơ sở để tôi tin rằng thị trường BĐS sẽ không quá ảm đạm như thời kỳ trước. Tuy nhiên, điều cần làm là điều chỉnh chính sách tín dụng.

Thay vì hướng đến các nhà đầu tư thì nên hướng vào đối tượng khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở và các doanh nghiệp phát triển dòng sản phẩm này. Đồng thời tạo điều kiện, hỗ trợ để các doanh nghiệp có thể phát triển dự án nhanh chóng, hiệu quả.

Chiến lược trọng tâm của LDG phát triển các sản phẩm bình dân, hướng đến đối tượng có nhu cầu ở thực. Chúng tôi cũng xác định rõ đây là dòng sản phẩm có mức độ cạnh tranh khốc liệt, tỷ suất lợi nhuận thấp. Hai yếu tố cạnh tranh mạnh ở phân khúc này là giá và phương thức thanh toán. Điều này đặt ra bài toán hóc búa cho doanh nghiệp vì cơ sở để giảm giá bán hầu như không có.

Tôi lấy ví dụ, một dự án tại Q.8, chúng tôi bỏ ra 120 tỷ để mua đất nhưng tiền sử dụng đất đang thẩm định lên tới 115 tỷ đồng. Nghĩa là để sở hữu đất phát triển dự án, chúng tôi phải đóng 2 lần tiền. Các chi phí khác như vật liệu xây dựng, nhân công cũng khó lòng mà giảm được, nếu không muốn nói là ngày càng tăng.

Thêm nữa, các thủ tục hành chứng của chúng ta còn quá nhiêu khê, kéo dài, gây thiệt hại cho doanh nghiệp cả về tiền bạc và cơ hội kinh doanh. Giả dụ, chúng tôi bỏ 235 tỷ để sở hữu miếng đất, nếu chậm triển khai thì gánh nặng lãi suất sẽ rất lớn. Thử hỏi làm sao chúng tôi giảm giá được?

Vì vậy, tôi kiến nghị xem xét chuyển một phần tiền sử dụng đất cho người mua nhà, đóng trong thời gian dài. Số tiền không đổi nhưng kéo dài, tạo ra nguồn thu lâu dài và ổn định cho ngân sách, là cơ sở để có thể giảm giá nhà ở.

 

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó GĐ Công ty Địa ốc Đất Lành:

“Bùng nổ” căn hộ Officetel là hiện tượng đáng ngại

Tôi vẫn nói vui, thủ tục trong lĩnh vực địa ốc hiện nay như “thiên la địa võng”, bủa vây doanh nghiệp, không khác nào các trạm BOT, rất dày đặc, cản trở lưu thông, làm tăng chi phí. Vậy muốn thông thoáng thì phải giảm các trạm BOT ấy, giảm thủ tục thì thị trường địa ốc mới phát triển mạnh được.

Hiện thị trường hiện nay rất nhiều sản phẩm cao cấp nhưng chất lượng thiết kế, thi công không đúng như giá trị. Mỗi mét vuông 40-50 triệu, thậm chí cả trăm triệu đồng mỗi mét vuông nhưng cửa phòng cháy chữa cháy không phù hợp, thang thoát hiểm không đúng chuẩn…

Ở đây, cần nghiêm túc xem lại tiêu chuẩn nhà cao giá. Những sản phẩm này có dấu hiệu “bội thực” do nhà đầu tư, đầu cơ không còn thấy hấp dẫn nên có xu hướng giảm giá. Tôi là người kiến nghị về nhà giá rẻ từ 10 năm nay rồi và đáng mừng Bộ Xây dựng đang xem xét đưa nhà 25m2 vào quy chuẩn quốc gia về nhà ở. Việc này cần làm nhanh chóng vì chỉ khi có nhà 25m2 thì người nghèo mới có cơ hội mua nhà. Đồng nghĩa với đó là cho phép doanh nghiệp được đầu tư 100% căn hộ 25m2, 35m2, 45m2…

Mô hình nhà ở xã hội loại này, Bình Dương đã làm, rất thành công. Tôi cũng cảnh báo hiện tượng “bùng nổ” căn hộ với cái tên rất mỹ miều là “officetel”, có mặt ở hầu hết các dự án. Đây là hiện tượng rất đáng lo ngại vì việc lẫn lộn giữa nơi ở và nơi làm việc sẽ dẫn đến mất kiểm soát về hạ tầng, cạnh tranh nhau về tiện ích, chỗ đậu xe.

Hiện nay đã bắt đầu có sự tranh chấp giữa cư dân ở và cư dân officetel, vừa ở vừa làm việc. TP.HCM đã có 10.000 căn Officetel rồi và trong tương lai là 10.000 căn nữa, sẽ gây rất nhiều phiền phức trong việc giải quyết hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của dự án…

Hiện tượng “bùng nổ” căn hộ với cái tên rất mỹ miều là “officetel”, có mặt ở hầu hết các dự án là rất đáng lo ngại. Vì việc lẫn lộn giữa nơi ở và nơi làm việc sẽ dẫn đến mất kiểm soát về hạ tầng, cạnh tranh nhau về tiện ích, chỗ đậu xe.

Có thể bạn quan tâm

Đà Nẵng mời các tổ chức, cá nhân tham gia đề xuất phương án quy hoạch phân khu sân bay, cảng Liên Chiểu và phân khu ven Vịnh Đà Nẵng có tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch hơn 4.100 ha.

Thứ ba, 27/07/2021
Trải nghiệm báo 4.0 với ứng dụng đọc tin của tạp chí Thương gia
Trải nghiệm báo 4.0 với ứng dụng đọc tin của tạp chí Thương gia