Long Giang Land lấn sân bất động sản, “gánh” nợ gần 1.270 tỷ đồng

 Hai ngân hàng mới chỉ "bơm" cho Long Giang Land lượng vốn bằng 1/5 như cầu vốn dự án

Đầu năm 2016, CTCP Đầu tư và Phát triển đô thị Long Giang (Long Giang Land) bất ngờ công bố tham gia đầu tư 2 dự án bất động sản, gồm: dự án Rivera Park Hà Nội (số 69 Vũ Trọng Phụng, Hà Nội), dự án Riveria Park Sài Gòn (chung cư Thành Thái, Quận 10, TP HCM). Tổng mức đầu tư lên tới 2.664 tỷ đồng, vượt gấp 7,5 lần vốn chủ sở hữu hiện tại của Long Giang Land.

 Nợ nghìn tỷ, lại cho vay nội bộ

Theo BCTC quý 3/2016 mới đây, kết quả kinh doanh của Long Giang Land vẫn còn ảm đạm, thua lỗ. Trong quý 3, công ty ghi nhận tổng doanh thu hơn 57,2 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận gộp chỉ còn 9,3 tỷ đồng. Nhờ các khoản chi phí tài chính, quản lý doanh nghiệp giảm mạnh tới 50% nên lợi nhuận trước thuế đạt 5,8 tỷ đồng và lãi sau thuế 5,3 tỷ đồng.

Dù vậy, luỹ kế 9 tháng đầu năm nay, Long Giang Land vẫn ghi nhận số lỗ gần 2,3 tỷ đồng trong khi cùng kỳ lãi tới 26,5 tỷ đồng.

Trước đó, hết quý 2 công ty cũng báo lỗ 7,5 tỷ đồng. Hiện tại, Sở giao dịch chứng khoán HoSE vẫn đặt cổ phiếu LGL của công ty này vào diện không được giao dịch ký quỹ theo Thông báo số 1034/TB-SGDHCM ngày 5/10/2016.

Từ khi Long Giang Land tuyên bố đầu tư 2 dự án bất động sản nghìn tỷ, thuyết minh BCTC cho thấy dòng tiền lưu chuyển từ hoạt động kinh doanh bỗng gia tăng đột biến.

Tại ngày 30/9/2016, tổng tài sản của Long Giang Land đạt 1.624 tỷ đồng, tăng đáng kể  so với đầu năm là 821 tỷ đồng. Trong đó, có lượng tiền và tương đương tiền 16,8 tỷ đồng, gấp 5 lần cùng kỳ năm trước.

Cuối kỳ, công ty có 421,5 tỷ đồng các khoản phải thu ngắn hạn, tức tăng thêm 223,5 tỷ đồng (trong khi cuối tháng 9/2015 chỉ có 6 tỷ đồng). Nhưng công ty đã phải trích lập dự phòng rủi ro khó đòi hơn 18,68 tỷ đồng… Thuyết minh cho thấy, công ty có nhiều khoản phải thu đáng kể từ các doanh nghiệp có “họ Long Giang”, như: CTCP Long Giang Hà Nội (17,9 tỷ đồng); Tập đoàn Long Giang (39,4 tỷ đồng); CTCP xây dựng Long Giang (6,8 tỷ đồng)…

Công ty còn trả trước cho 3 công ty cùng “họ Long Giang” hơn 133 tỷ đồng. Ngoài ra, Long Giang Land còn cho Tập đoàn Long Giang vay tiền (9,4 tỷ đồng) và phải thu khác từ nhiều tổ chức, cá nhân (gồm cả Tập đoàn Long Giang) hơn 59,8 tỷ đồng…

Hàng tồn kho tăng mạnh thêm 533,6 tỷ đồng, lên 813,8 tỷ đồng. Các khoản phải trả tăng gấp 4 lần lên 352,8 tỷ đồng. Lưu chuyển tiền thuần từ kinh doanh tăng đột biến 10 lần lên 382,8 tỷ đồng.

Các khoản đầu tư tài chính dài hạn của Long Giang Land tiếp tục tăng lên mức 171,7 tỷ đồng, chủ yếu rót vào các công ty con, công ty liên kết, đơn vị khác. Và số phải trích lập dự phòng khoản đầu tư tiếp tục tăng lên gần 33,5 tỷ đồng.

Tình hình nợ nần của công ty tăng đột biến gấp 2,7 lần, lên mức 1.267 tỷ đồng tổng nợ phải trả đến cuối tháng 9/2016. Hệ số tổng nợ phải trả/vốn chủ sở hữu là 3,55 lần – là hệ số nợ cao đối với công ty ngành xây dựng, bất động sản.

Với tình hình tài chính của Long Giang Land, nhà đầu tư hoài nghi thì liệu doanh nghiệp có đủ sức theo đuổi 2 dự án lớn cùng lúc?

Trong số này, nợ ngắn hơn 1.070 tỷ đồng, tăng gần 5 lần cùng kỳ năm trước và chiếm tới 84,4% tổng nợ phải trả. Dư nợ vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn là gần 541 tỷ đồng, gấp 5 lần cùng kỳ năm trước; còn các khoản phải trả người bán, phải trả khác ngắn hạn… cũng tăng vọt, lên tới hàng trăm tỷ đồng.

 Trông cậy vốn ở đâu?

Với tình hình tài chính của Long Giang Land, nhà đầu tư hoài nghi thì liệu doanh nghiệp có đủ sức theo đuổi 2 dự án lớn cùng lúc? Và huy động vốn như thế nào ở 2 dự án Riveria Hà Nội và Rivera Park Sài Gòn?

BCTC cho thấy, nguồn huy động vốn chủ yếu của Long Giang Land là từ vay nợ nhiều ngân hàng, công ty tài chính như SHB, Agribank, BIDV, OCB, Vietcombank, VietABank...

Đáng chú ý, trong năm 2016, SHB đã cấp hạn mức tín dụng ngắn hạn (tối đa 12 tháng) là 352 tỷ đồng cho Long Giang Land vay để làm dự án Riveria Park Sài Gòn. Ngân hàng nhận tài sản đảm bảo là toàn bộ dự án chung cư này trong tương lai. Dư nợ đến hết tháng 9/2016 là 186,9 tỷ đồng. Vốn tín dụng của SHB chỉ đáp ứng khoảng 26% mức đầu tư dự án này, số còn lại công ty phải tự xoay sở từ các nguồn khác là áp lực không hề nhỏ.

Còn BIDV cho công ty vay vốn làm 2 dự án, với dư nợ vay ngắn hạn là 192,6 tỷ đồng (theo Hợp đồng tín dụng số 01/2016/262693/HĐTD đầu tư dự án Riveria Park Hà Nội) và 70 tỷ đồng dư nợ vay dài hạn (thuộc hợp đồng tín dụng với hạn mức 70 tỷ đồng đã ký từ năm 2013, để mua một phần trung tâm thương mại dịch vụ 173 Xuân Thuỷ, Quận Cầu Giấy, Hà Nội. Có thể thấy, vốn BIDV cho vay thấp hơn rất nhiều con số “khoản vay 500 tỷ đồng” của nhà băng này mà lãnh đạo Long Giang Land đã “nổ” trước đó.

Điều lạ là cả hai ngân hàng chỉ ký cho vay vốn ngắn hạn, liệu có đảm bảo nguồn tài chính thi công các dự án bất động sản thường cần nguồn vốn trung - dài hạn?

Long Giang Land đang thế chấp tài sản dự án Riveria Park Sài Gòn để vay vốn tại SHB
Nguồn: BCTC quý 3/2016 hợp nhất

Việc Long Giang Land thế chấp tài sản dự án cũng cần lưu ý, vì gần đây, một số dự án bất động sản xảy ra tranh chấp, do chủ đầu tư đem thế chấp dự án, căn hộ đã bán cho khách hàng. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ cam kết trả nợ, có nợ xấu hay “bán chui” căn hộ đã thế chấp… thì người mua nhà có nguy cơ bị ngân hàng siết nợ tài sản.

Bên cạnh đó, công ty còn có các nguồn huy động vốn khác, như: vay nợ các cá nhân với tổng nợ tới hết tháng 9 vừa qua là 113 tỷ đồng, khoản “mượn” vốn từ những đối tác bán hàng ngắn hạn là 234 tỷ đồng. Và có những chi phí phải trả ngắn hạn 150 tỷ chưa được thuyết minh cụ thể.

Một nguồn thu đáng kể và được nhiều chủ đầu tư áp dụng là huy động vốn từ khách hàng. Hiện, dự án của Long Giang Land cũng đang được quảng bá rầm rộ, thu hút khách hàng và chưa rõ số tiền huy động vốn qua kênh này.

Do đó, với năng lực tài chính của Long Giang Land lẫn nghĩa vụ về tiền đất dự án (tiền chậm nộp 12,8 tỷ đồng) chưa rõ ràng nên các khách hàng cũng thận trọng khi tìm hiểu dự án.

Hải Hà

>> Sáng – tối tại Rivera Park Hà Nội