Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hanoi, lợi thế vị trí không còn đủ để bảo đảm sức hút của một dự án. Khả năng định vị, lựa chọn thương hiệu, tối ưu hiệu quả kinh doanh và tạo trải nghiệm khác biệt mới là những yếu tố quyết định giá trị bất động sản bán lẻ trong thập kỷ tới.
Chuyên gia đánh giá ra sao về thực trạng bất động sản bán lẻ tại Hà Nội (cả nhà phố và mặt bằng bán lẻ trong trung tâm thương mại)?
Thị trường bán lẻ Hà Nội đang ghi nhận diễn biến tương đối tích cực, đặc biệt ở phân khúc trung tâm thương mại hiện đại. Trong quý 3/2026, tổng nguồn cung đạt gần 1,8 triệu m², tăng 1% theo năm; công suất đạt 90% và giá thuê gộp tầng trệt tăng 3% theo năm. Sự gia nhập của ba trung tâm thương mại mới gồm Hanoi Centre, Hinode Mall Royal Park và Vincom Plaza Đan Phượng cũng cho thấy thị trường đang tiếp tục mở rộng.
Trong khi đó, nhà phố thương mại có tính chọn lọc cao hơn. Những vị trí đắc địa tại khu vực trung tâm vẫn hấp dẫn các thương hiệu ưu tiên nhận diện, hình ảnh và mô hình cửa hàng flagship. Ngoài ra, sự mở rộng của các chuỗi siêu thị mini và cửa hàng tiện lợi cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu thuê mặt bằng nhà phố thương mại tại các khu vực ngoài trung tâm, nhờ khả năng đàm phán các điều khoản thuê linh hoạt hơn so với một số loại hình mặt bằng bán lẻ khác.
Nhìn chung, hai loại hình này không hoàn toàn cạnh tranh trực tiếp mà phục vụ những mục tiêu khác nhau. Trung tâm thương mại có lợi thế về lưu lượng khách, cơ cấu thương hiệu và trải nghiệm tích hợp; trong khi nhà phố tại vị trí phù hợp mang lại giá trị về nhận diện và trải nghiệm thương hiệu riêng biệt.
Tại các trung tâm thương mại lớn, khoảng cách giữa giá thuê kỳ vọng của chủ đầu tư và khả năng chi trả của thương hiệu bán lẻ hiện nay ra sao? Đâu là những ngành hàng chịu áp lực lớn nhất?
Theo tôi, vấn đề không chỉ nằm ở khoảng cách giữa giá thuê kỳ vọng và khả năng chi trả của thương hiệu, mà quan trọng hơn là mức thuê có tương xứng với doanh thu và hiệu quả kinh doanh của từng cửa hàng hay không.
Nghiên cứu của Savills tại một số thị trường Đông Nam Á cho thấy tăng trưởng doanh số bán lẻ đang tạo cơ sở tích cực cho hoạt động thuê mặt bằng. Tuy nhiên, khả năng chi trả vẫn khác nhau tùy thương hiệu và vị trí. Các nhà bán lẻ cần cân đối sức mua của khu vực, doanh thu kỳ vọng trên mỗi mét vuông và tổng chi phí vận hành.
Do đó, chủ đầu tư cần đánh giá giá thuê dựa trên đặc điểm từng tài sản, giá thị trường, hiệu quả hoạt động và tiềm năng của khách thuê, thay vì áp dụng một mặt bằng chung. Các điều khoản linh hoạt hơn, chẳng hạn kết hợp giá thuê cố định với tỷ lệ doanh thu hoặc điều chỉnh cam kết thuê theo từng giai đoạn, cũng có thể giúp hai bên cân bằng lợi ích.
Về ngành hàng chịu áp lực, điều này phụ thuộc vào mô hình kinh doanh, diện tích cửa hàng, chi phí đầu tư và hiệu quả bán hàng. Vì vậy, cần đánh giá theo từng thương hiệu và địa điểm thay vì xác định một ngành hàng chịu áp lực lớn nhất trên toàn thị trường.
Doanh nghiệp đang có kế hoạch ra sao trong bối cảnh đó? Liệu là có mở rộng hay thu hẹp? Nếu mở rộng thì họ chọn địa điểm như thế nào?
Điều chúng tôi quan sát được hiện nay không phải là doanh nghiệp ngừng mở rộng, mà là chuyển sang chiến lược mở rộng có chọn lọc, chú trọng hiệu quả của từng cửa hàng thay vì chỉ tập trung tăng số lượng điểm bán.
Khi lựa chọn địa điểm, các thương hiệu quan tâm nhiều hơn đến sức mua thực tế, lưu lượng và chất lượng khách hàng, khả năng tiếp cận cũng như mức độ phù hợp với nhóm khách hàng mục tiêu. Chẳng hạn, cửa hàng flagship tại khu vực trung tâm phục vụ mục tiêu xây dựng hình ảnh thương hiệu, trong khi các cửa hàng tại khu dân cư mới tập trung đáp ứng nhu cầu tiêu dùng thường xuyên.
Xu hướng này cũng thể hiện qua hoạt động mở rộng bán lẻ tại Hà Nội trong quý 3/2026, với 12 cửa hàng Oh Mee, 7 cửa hàng FamilyMart, cùng GO! Đan Phượng và SCG Home. Đây là dấu hiệu cho thấy các thương hiệu đang chủ động tiếp cận những khu vực đô thị mới, nơi dân cư và nhu cầu tiêu dùng ngày càng phát triển. Trong tương lai, nguồn cung bán lẻ có thể mở rộng từ khu vực trung tâm và các khu vực nội thành ra các quận ngoại thành, nơi các cực phát triển mới đang hình thành theo định hướng phát triển 100 năm của Hà Nội.
Tây Hồ Tây đang nổi lên như một cực bán lẻ và dịch vụ cao cấp mới tại Hà Nội. Tuy nhiên, khi nhiều trung tâm thương mại cao cấp tập trung trong cùng một khu vực, cuộc cạnh tranh thu hút thương hiệu sẽ diễn ra như thế nào?
Cạnh tranh tại Tây Hồ Tây sẽ không chỉ xoay quanh giá thuê mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng định vị và tạo khác biệt của từng dự án.
Theo báo cáo Q3/2026 của Savills, nguồn cung bán lẻ mới trong giai đoạn 2027–2028 dự kiến tập trung đáng kể tại khu vực Starlake, với nhiều dự án có kế hoạch hoàn thành trong khoảng thời gian tương đối gần nhau. Điều này sẽ khiến cạnh tranh thu hút thương hiệu và khách hàng trở nên rõ nét hơn.
Lợi thế của Starlake nằm ở tiềm năng hình thành một hệ sinh thái đô thị đa chức năng, kết hợp khu dân cư, văn phòng, trường học và các dịch vụ, qua đó tạo ra nhiều nhóm nhu cầu tiêu dùng khác nhau.
Vì vậy, lợi thế cạnh tranh của mỗi dự án sẽ nằm ở định vị, cơ cấu thương hiệu (tenant mix), trải nghiệm khách hàng và khả năng khai thác đúng tệp khách hàng trong khu vực (catchment). Thay vì cùng hướng đến một nhóm thương hiệu, các chủ đầu tư cần xác định rõ đối tượng khách hàng mục tiêu và phát triển mô hình bán lẻ phù hợp để tạo ra những điểm đến có bản sắc riêng.
Dự báo trong 5–10 năm tới, đâu sẽ là yếu tố quyết định giá trị của bất động sản bán lẻ?
Trong 5–10 năm tới, vị trí vẫn là yếu tố quan trọng nhưng không còn là lợi thế duy nhất quyết định giá trị của bất động sản bán lẻ. Khi thương mại điện tử ngày càng phát triển, các không gian bán lẻ vật lý cần mang lại những trải nghiệm mà kênh trực tuyến khó thay thế.
Theo đó, giá trị của một dự án sẽ ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết hợp mua sắm với F&B, giải trí, chăm sóc sức khỏe, sự kiện và các hoạt động cộng đồng. Cơ cấu thương hiệu đa dạng cùng những không gian linh hoạt cho trải nghiệm sản phẩm, ẩm thực và tương tác cũng góp phần kéo dài thời gian lưu lại và khuyến khích khách hàng quay trở lại.
Về dài hạn, những dự án hiểu rõ khách hàng, liên tục đổi mới trải nghiệm và xây dựng được bản sắc riêng như một điểm đến thay vì chỉ là nơi mua sắm sẽ có lợi thế trong việc duy trì sức hút, thu hút khách thuê và bảo toàn giá trị tài sản.
Cám ơn những chia sẻ của chuyên gia!