Theo khảo sát trong quý 3/2026 của Batdongsan.com.vn, có tới 48% người tham gia ghi nhận lượng giao dịch giảm hơn 50% so với quý trước. Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn điều chỉnh.
Tuy nhiên, khi kỳ vọng lướt sóng không còn dễ thực hiện, nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ hơn khả năng bảo toàn vốn, nhu cầu sử dụng và dòng tiền có thể tạo ra từ bất động sản.
Báo cáo 6 tháng đầu năm 2026 của Batdongsan.com.vn cho biết, 66% giao dịch chung cư phục vụ nhu cầu ở thực, tăng từ mức 64% cùng kỳ năm trước. Trong số các giao dịch phục vụ mục đích đầu tư, 67% hướng tới khai thác cho thuê và 17% nhằm tích sản.
Những con số này cho thấy nhu cầu đầu tư chưa biến mất, nhưng cách tiếp cận đang có sự dịch chuyển. Thay vì chỉ trông chờ vào chênh lệch giá khi bán lại, người mua quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng và khả năng tạo thu nhập của tài sản trong thời gian nắm giữ.
Báo cáo nghiên cứu thị trường 9 tháng và dự báo cuối năm 2026 của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cũng ghi nhận sự phân hóa rõ nét về khả năng hấp thụ. Những dự án có chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi và chính sách thanh toán linh hoạt có lợi thế hơn so với phần còn lại của thị trường.
Trong bối cảnh đó, vị trí không chỉ quyết định khả năng tiếp cận tiện ích mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến tệp khách hàng, công suất khai thác và khả năng chuyển nhượng về sau. Đặc biệt, tại các khu vực trung tâm đã phát triển hoàn chỉnh, nguồn cung đất mới hạn chế khiến lợi thế vị trí càng khó được thay thế.
Khảo sát của DXS – FERI về ưu tiên lựa chọn sản phẩm bất động sản trong quý III/2026. Nguồn: DXS - FERI
Tại Hà Nội, các khu vực như Ba Đình và Hoàn Kiếm có lợi thế về hạ tầng, tiện ích, khả năng kết nối và tập trung nhiều cơ quan ngoại giao, tổ chức quốc tế. Đây cũng là những khu vực có quỹ đất phát triển dự án mới hạn chế, trong khi nhu cầu lưu trú của một bộ phận chuyên gia nước ngoài, nhân sự cấp cao và cán bộ ngoại giao đòi hỏi những tiêu chuẩn tương đối đặc thù về an ninh, riêng tư và chất lượng vận hành.
Với nhà đầu tư dài hạn, bài toán tại các khu vực này không đơn thuần là mua một tài sản có vị trí đẹp. Giá trị đầu tư còn phụ thuộc vào mức giá đầu vào, chất lượng công trình, chi phí vận hành, khả năng cho thuê và tính pháp lý. Một vị trí khan hiếm có thể tạo lợi thế, nhưng không đồng nghĩa mọi bất động sản tại khu vực đó đều có hiệu quả đầu tư tốt.
Đây cũng là điểm khác biệt giữa đầu tư theo kỳ vọng tăng giá và đầu tư dựa trên khả năng khai thác. Ở phương án thứ nhất, lợi nhuận phụ thuộc nhiều vào diễn biến thị trường và thời điểm thoái vốn. Ở phương án thứ hai, nhà đầu tư phải tính toán cả dòng tiền cho thuê, thời gian trống phòng, chi phí bảo trì và khả năng thanh khoản khi cần chuyển nhượng.
Trong điều kiện các kênh đầu tư khác biến động, bất động sản trung tâm có thể được xem xét như một lựa chọn tích sản dài hạn. Tuy nhiên, hiệu quả của phương án này cần được đánh giá trên tổng lợi suất và chi phí nắm giữ, thay vì chỉ dựa vào sự khan hiếm của quỹ đất hay kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng.
Sự thay đổi trong hành vi người mua cũng đặt ra yêu cầu mới đối với các chủ đầu tư. Thay vì chỉ nhấn mạnh tiềm năng tăng giá hoặc đưa ra những cam kết lợi nhuận, dự án cần chứng minh giá trị thông qua pháp lý, chất lượng bàn giao, thiết kế, tiện ích và năng lực quản lý vận hành.
Với những sản phẩm thuộc phân khúc này, khả năng đáp ứng nhu cầu thực cần được đặt cạnh các yếu tố có thể kiểm chứng như tình trạng pháp lý, tiêu chuẩn bàn giao, chất lượng vận hành và mức độ phù hợp với nhu cầu của khách thuê mục tiêu. Đây cũng là cơ sở để người mua đánh giá triển vọng khai thác thay vì chỉ dựa vào định vị cao cấp của dự án.
Trong một thị trường phân hóa, tài sản có vị trí thuận lợi chưa chắc đã mang lại hiệu quả nếu giá mua quá cao hoặc chi phí vận hành lớn. Ngược lại, một dự án có pháp lý rõ ràng, chất lượng phù hợp và khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng ổn định sẽ có thêm cơ sở để duy trì sức cạnh tranh.
Khi thị trường không còn thuận lợi cho chiến lược mua nhanh, bán nhanh, khả năng giữ giá và khai thác dài hạn trở thành những tiêu chí đáng cân nhắc hơn trong quyết định đầu tư. Với bất động sản nội đô, lợi thế quỹ đất khan hiếm chỉ thực sự phát huy giá trị khi đi cùng chất lượng tài sản, hiệu quả khai thác và mức giá đầu vào hợp lý.
