3 điều định đoạt “ấm lạnh” bất động sản

Thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức trong quý 2/2026 khi mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao và nhà đầu tư có xu hướng thận trọng trước các thông tin quy hoạch mới.

DỰ KIẾN LỢI NHUẬN GIẢM

Theo báo cáo mới đây của MBS Research, trong quý 2/2026, lãi suất huy động tại các ngân hàng tăng thêm khoảng 1-1,5 điểm % so với quý trước, kéo theo lãi suất cho vay bất động sản lên mức 13-14%, cao hơn khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ.

Để giảm áp lực chi phí vốn, một số dự án mới mở bán như Masterise Lumière Hanoi, Vinhomes Hạ Long Xanh và Vinhomes Cần Giờ đã triển khai các chương trình hỗ trợ tài chính, bao gồm cố định lãi suất ở mức 7-8% trong hai năm đầu. Tuy nhiên, các chính sách này chưa tạo được sự cải thiện đáng kể về thanh khoản khi nhà đầu tư vẫn lo ngại mặt bằng lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài.

Ở phía nguồn cung, các chủ đầu tư niêm yết tiếp tục ưu tiên triển khai các dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất. Đồng thời, thị trường cũng đang trong trạng thái chờ đợi việc công bố quy hoạch tổng thể 100 năm của Thủ đô Hà Nội nhằm xác định những khu vực được hưởng lợi từ định hướng phát triển mới. Hai yếu tố này khiến hoạt động giao dịch chậm lại rõ rệt trong quý 2/2026.

MBS Research, ước tính giá giao dịch tại một số dự án chung cư đã giảm khoảng 5% so với quý trước. Dù vậy, việc đầu tư hạ tầng đồng bộ trong thời gian tới sẽ là động lực hỗ trợ thị trường về dài hạn, mặc dù mặt bằng lãi suất nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức cao đến hết nửa cuối năm 2026.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại đô thị của Vinhomes như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay. Trong bối cảnh nhu cầu thị trường suy yếu, doanh nghiệp chứng khoán này dự báo tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới sẽ thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024–2025.

Đối với các doanh nghiệp như Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH) và Đất Xanh (DXG), tiến độ mở bán vẫn diễn ra chậm do áp lực lãi suất làm suy yếu nhu cầu mua nhà. Kết quả kinh doanh trong quý chủ yếu đến từ hoạt động bàn giao tại các dự án đã triển khai trước đó, gồm Waterpoint (NLG), Gem Sky World (DXG) và Gladia (KDH). Vì vậy, lợi nhuận ròng của phần lớn doanh nghiệp đều ghi nhận mức giảm so với cùng kỳ.

Riêng Vinhomes (VHM) ghi nhận lợi nhuận ròng tăng khoảng 11% so với cùng kỳ nhờ tiếp tục bàn giao các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City.

MBS nhận thấy các doanh nghiệp ngày càng thận trọng trong chiến lược phát triển dự án mới. Thay vì triển khai các đại đô thị quy mô lớn, nhiều doanh nghiệp quy mô trung bình đang ưu tiên các dự án căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực. Trong nửa cuối năm 2026, thị trường dự kiến sẽ đón thêm nguồn cung từ các dự án Mizuki Park (NLG), The Privé (DXG) và Gladia (KDH).

BA ĐIỀU ĐỊNH HÌNH THỊ TRƯỜNG

Dù triển vọng nguồn cung được cải thiện trong những tháng cuối năm, giới phân tích cho rằng diễn biến của thị trường sẽ không chỉ phụ thuộc vào lượng sản phẩm mới hay kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp. Mà các yếu tố vĩ mô như mặt bằng lãi suất, khả năng tiếp cận nguồn vốn và những thay đổi trong chính sách pháp lý đang đóng vai trò quyết định đến tâm lý nhà đầu tư cũng như tốc độ phục hồi của thị trường.

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, năm 2026 đang chứng kiến ba sự dịch chuyển chính của thị trường, bao gồm áp lực lãi suất gia tăng, sự lệch pha giữa tín dụng và nguồn vốn, cùng với những thay đổi quan trọng về khung pháp lý.

Ở góc độ lãi suất, mặt bằng lãi suất VND duy trì ở mức cao khiến người mua thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính, đồng thời dịch chuyển hành vi đầu tư theo hướng dài hạn.

Song song đó, tín dụng cũng trở nên chọn lọc hơn khi hệ thống ngân hàng cân đối lại thanh khoản, buộc doanh nghiệp phải chủ động về dòng vốn và nâng cao tính minh bạch.

“Thị trường đang hình thành một cơ chế sàng lọc rõ ràng hơn, khi năng lực tài chính và khả năng phát triển dự án bài bản trở thành yếu tố then chốt để duy trì niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là dòng vốn tổ chức.”

Ở góc độ pháp lý, khung giá đất mới có thể làm gia tăng chi phí phát triển dự án. Tuy nhiên, cùng với các cải cách về thủ tục và định hướng quy hoạch dài hạn, đây cũng là tiền đề để thị trường hình thành những dự án quy mô lớn và bài bản hơn. Đồng thời, nguồn cung đang tiếp tục dịch chuyển ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh, góp phần tạo ra cấu trúc giá phân tầng rõ nét hơn và cải thiện khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Trong bối cảnh thị trường đang tái cân bằng, chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng các chủ đầu tư cần nhanh chóng điều chỉnh chiến lược theo hướng bám sát nhu cầu ở thực, đặc biệt tại phân khúc nhà ở vừa túi tiền nhằm cải thiện thanh khoản và duy trì sức hấp thụ.

Đồng thời, xu hướng tái cơ cấu danh mục đầu tư theo hướng gia tăng tỷ trọng các tài sản tạo dòng tiền ổn định như văn phòng, khách sạn và căn hộ dịch vụ được kỳ vọng sẽ giúp giảm thiểu rủi ro chu kỳ và nâng cao khả năng vận hành dài hạn.

Giai đoạn thị trường điều chỉnh cũng mở ra cơ hội M&A cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, đặc biệt trong việc tiếp cận quỹ đất và các dự án có nền tảng tốt nhưng đang chịu áp lực về dòng vốn.

Đối với người mua và nhà đầu tư cá nhân, trọng tâm đang dần dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn sang tích lũy tài sản dài hạn và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền. Trong bối cảnh thị trường ngày càng sàng lọc, các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng và được phát triển bởi những chủ đầu tư có năng lực sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.