Giá đất tiếp tục tăng theo thời gian
Với số lượng yêu cầu thuê bất động sản công nghiệp tăng cao, giá đất tại các khu công nghiệp chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Theo kết quả của đơn vị nghiên cứu JLL (Jone Lang Lassalle) Việt Nam, trung bình trong quý III và IV năm 2019, giá bất động sản công nghiệp khu vực miền Nam đạt 101 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 12,2% so với cùng kỳ, trong khi trước đó 12 tháng, giá thuê vẫn còn ở mức dưới 90 USD/m2/chu kỳ thuê. Giá nhà xưởng xây sẵn (NXXS) dao động từ 3,5-5,0 USD/m2/tháng, tăng nhẹ ở Bình Dương, TP HCM, Long An và giữ mức ổn định ở các tỉnh còn lại so với quý II năm 2019. Tại miền Bắc, giá thuê trung bình hàng tháng cho nhà xưởng dao động từ 4.0-5.0 USD trên m2/ tháng.
NXXS và nhà kho (NK) ghi nhận tốc độ tăng trưởng cao về diện tích nguồn cung trong giai đoạn 2017-2019, với mức tăng trưởng lợi nhuận kép bình quân hằng năm (CAGR) là 16,9% ở khu vực phía Bắc và 13,3% ở khu vực phía Nam. Tổng diện tích nguồn cung NXXS & NK trong năm 2019 đạt gần 3,7 triệu m2.
Cụ thể, năm 2019 chứng kiến sự tăng trưởng cao về diện tích nguồn cung NXXS & NK lên tới 25,2% ở khu vực phía Bắc và 18,9% ở khu vực phía Nam. Ở miền Bắc, diện tích nguồn cung NXXS & NK chủ yếu thuộc tỉnh Bắc Ninh, chiếm 53,9% tổng diện tích. Trong khi đó, ở miền Nam, diện tích nguồn cung NXXS & NK phân bố đều ở thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Trong khi các ngành công nghiệp đua nhau phát triển và ngày càng bùng nổ thì việc thiếu hụt nguồn cung cho thuê NXXS & NK chính là yếu tố thúc đẩy cho dịch vụ này tăng giá.
Cho thuê nhà xưởng xây sẵn trở thành xu hướng dẫn đầu ngành công nghiệp
Nền kinh tế thế giới đang có những chuyển biến tích cực, kéo theo nền kinh tế nước ta cũng đi lên và có những đột phá mới trong nền công nghiệp. Năm 2019, GDP Việt Nam vượt lên xu hướng giảm của khu vực với mức tăng trưởng 7,02%, ngành công nghiệp và xây dựng tăng 8,9%.
Đặc biệt là sau khi Việt Nam gia nhập WTO, các ngành công nghiệp tại Việt Nam có cơ hội mở ra con đường phát triển. Một số ngành công nghiệp như cơ khí, điện và điện tử, nhựa và cao su, vật liệu, nhiều cụm công nghiệp lớn đã được thành lập trên toàn quốc thúc đẩy nhu cầu về nhà xưởng sản xuất và nhà kho. Chính vì vậy mà các nhà đầu tư chọn kinh doanh nhà xưởng xây sẵn là ngành mũi nhọn để đầu tư bởi quỹ đất KCN dần khan hiếm, NXXS & NK và nhà kho mang lại hiệu quả về thời gian và chi phí cho các nhà đầu tư.
Số liệu được Công ty Đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại của Mỹ – CBRE cung cấp cho biết, giá cho thuê đất công nghiệp hiện đang nằm trong khoảng từ 50 – 300 USD/m2/kỳ thuê, tương đương 0,23 – 1,38 USD/m2/tháng (giả định kỳ thuê là 30 năm và đã bao gồm lãi từ khoản trả trước theo hợp đồng thuê đất) thấp hơn giá cho thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình, nằm trong khoảng 2 – 8 USD/m2/tháng.
Với tỷ suất lợi nhuận gộp xấp xỉ 60%, ước tính việc cho thuê nhà xưởng sản xuất có thể mang lại nhiều lợi nhuận hơn cho các công ty phát triển khu công nghiệp khi so sánh với việc cho thuê đất, với cùng một quy mô diện tích, tuy nhiên việc phát triển nhà xưởng sản xuất sẽ tốn nhiều chi phí đầu tư hơn.
Chính vì vậy, những doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp bị hạn chế vì quỹ đất đang có xu hướng đầu tư xây nhà kho, nhà xưởng để gia tăng hiệu quả kinh doanh.
Ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho biết: “Hiện nay, nhu cầu về không gian logistics đang ở mức cao nhất từ trước đến nay nhờ vào những tiến bộ của thương mại điện tử. Sự phát triển của thương mại điện tử tạo áp lực ngày càng tăng lên hệ thống logistics, chuỗi cung ứng, các kênh phân phối và bán lẻ, cũng như hệ thống nhà xưởng/nhà kho. Một khối lượng hàng hóa khổng lồ trong kho phải được lưu thông và vận chuyển qua các mạng lưới phân phối địa phương, trong nước và quốc tế trong thời gian ngắn nhất. Sự gia tăng không ngừng của dịch vụ giao hàng 24h thúc đẩy nhu cầu nhà kho gần đô thị tăng mạnh. Nhu cầu cao khiến nguồn cung bất động sản công nghiệp trong thành phố trở nên khan hiếm”.
Hiện nay, dòng vốn FDI ở Việt Nam ồ ạt đổ vào lĩnh vực sản xuất. Nhật Bản vẫn đang dẫn đầu trong số 104 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư tại Việt Nam; Hàn Quốc đứng thứ 2 và Singapore đứng vị trí thứ 3. Vốn đầu tư nước ngoài tăng mạnh đi kèm với sự dịch chuyển trong chuỗi giá trị đã và đang mở ra tương lai tươi sáng cho thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Kéo theo đó là nhu cầu về những nhà xưởng đặc thù riêng biệt để đáp ứng yêu cầu kỹ thuật về mặt công nghệ và tối đa hóa công năng sử dụng. Vì vậy việc xây dựng các nhà xưởng xây sẵn cũng là chiến lược hiệu quả các chủ đầu tư bất động sản công nghiệp hướng tới để tăng tính cạnh tranh trên thị trường.
Áp dụng mô hình của nhiều quốc gia phát triển, nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư đã đầu tư xây dựng nhà xưởng quy mô đa dạng từ 100, 200, 500 đến 1000, 2000m2 theo thiết kế hiện đại để cho thuê lại, đặc biệt là các khu vực thành phố lớn, gần các khu công nghiệp, cầu cảng…
Theo các đơn vị kinh doanh, xu hướng xây dựng nhà xưởng cho thuê sẽ tiếp tục “bùng nổ” trong vài năm tới, nhất là với khi Việt Nam đang nổi lên như là một trung tâm sản xuất tiếp theo của châu Á.
Đại diện công ty KTG Industrial cho biết: Xu hướng cho thuê nhà xưởng đang dẫn đầu ngành công nghiệp hiện nay bởi đáp ứng linh hoạt về diện tích nhà xưởng, khách hàng có thể thuê với diện tích nhỏ hơn, vốn đầu tư thấp và sử dụng ít nguồn lực về con người, đặc biệt bảng cân đối tài chính của doanh nghiệp sẽ sạch hơn vì không có các dòng tiền liên quan tới sở hữu tài sản BĐS. Ngoài ra, nhà xưởng xây sẵn còn cung cấp cả các tiện ích đi kèm như dịch vụ tuyển dụng lao động, tư vấn quản lý, hỗ trợ các thủ tục như cấp giấy chứng nhận đầu tư, cấp phép xây dựng liên quan đến môi trường, phòng cháy chữa cháy… Nhờ các dịch vụ hỗ trợ này, khách hàng có thể rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư, nhanh chóng triển khai hoạt động, ít rủi roi hơn và tiết kiệm chi phí quản lý.
