4 lô đất vàng mà Trung tâm Dịch vụ Bán đấu giá tài sản, Sở Tư pháp TPHCM đã tổ chức bán đấu giá ngày 10/12 có ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 thuộc khu chức năng số 3, khu dân cư phía Bắc, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.Thủ Đức. Đây là khu vực được ví như phố Đông của Thượng Hải (Trung Quốc) bởi khu vực này chủ yếu là các công trình văn phòng, trung tâm thương mại và nhà ở cao cấp bậc nhất nhì TP.HCM. Giá chung cư tại đây trong vòng 2 năm vừa qua từ 70-80 triệu đồng/m2 đã tăng lên 150 triệu đồng/m2 trở lên.
Trở lại sự kiện đấu giá 4 lô đất, đáng chú ý trong số này có CTCP Dream Republic đã trúng lô đất 3-5 với giá 3.820 tỷ đồng, cao gấp 6,6 lần so với giá khởi điểm. Sau 130 lượt trả giá của 21 đơn vị tham gia đấu giá, CTCP Dream Republic đã trúng thầu. Một trong 3 cổ đông sáng lập công ty này, sở hữu 30% cổ phần Dream Republic là ông Đặng Minh Thắng (SN 1985). Doanh nhân gốc Quảng Bình đã và đang đảm trách nhiều pháp nhân trong hệ sinh thái Vạn Thịnh Phát.
Lô đất số 3-8 với diện tích 8.500m2 cũng được đấu giá thành công với mức giá 4.000 tỷ đồng, cao gấp 4 lần so với mức giá khởi điểm. Phiên đấu giá có 10 doanh nghiệp đăng ký tham gia nhưng chỉ có 6 đơn vị tham gia đấu giá. Qua 67 lượt trả giá với sự cạnh tranh gay gắt, CTCP Sheen Mega là đơn vị trúng giá. CTCP Sheen Mega được thành lập tháng 11/2019, có trụ sở tại 32 Lê Lợi, phường Bến Nghé, quận 1, TP. HCM. Tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật hiện là bà Nguyễn Thị Huyền.
Đấu giá thành công lô 3-9 có diện tích hơn 5.000m2 là Công ty TNHH Thương mại Bình Minh trúng với mức giá 5.026 tỷ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm (giá khởi điểm hơn 728,6 tỷ đồng). Công ty Bình Minh có địa chỉ ở phường Cống Vị, quận Ba Đình, Hà Nội.
Trong đợt đấu giá này, đáng chú ý, Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt đã trúng đấu giá lô đất 3-12 với mức giá 24.500 tỷ đồng, gấp 8,3 lần giá ban đầu sau 70 lượt đấu. Giá khởi điểm của lô đất này là 2.942 tỷ đồng.
Ngôi Sao Việt là thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, một doanh nghiệp có nhiều dự án cả ở Hà Nội như D’. Le Pont D’Or, D’. Le Roi Soleil, D’. Palais Louis, D’. El Dorado và D’. Capital ở các quận Đống Đa, Tây Hồ và Cầu Giấy. Tại TP. HCM, Tân Hoàng Minh đã xây dựng một tòa nhà văn phòng và đang xây tiếp một tòa văn phòng cho thuê trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1. Công ty này có địa chỉ trụ sở ở phường Ô Chợ Dừa, quận Đống Đa, Hà Nội. Người đại diện là ông Nguyễn Mạnh Hùng.
Theo giới chuyên gia bất động sản, khoản tiền 24.500 tỷ đồng mà người thắng cuộc chấp nhận bỏ ra để giành quyền sở hữu lô đất này với mức giá thắng đấu giá bình quân hơn 2,4 tỷ đồng/m2 cũng là mức giá giao dịch thành công tính theo mỗi mét vuông đất cao chưa từng có trên thị trường bất động sản.
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam chia sẻ với báo chí, lý do mà lô đất này có giá cao nhất thị trường hiện nay, yếu tố vị trí đóng vai trò quyết định trong việc xác định giá trị của một bất động sản. Không chỉ có lô đất 3-12 có giá cao, mà các lô đất đấu giá ngày 10/12 cũng có mức giá cao hơn so với mức giá thị trường hiện nay.
Thực tế hiện nay, quỹ đất tại các quận trung tâm TP.HCM gần như cạn kiệt, hàng năm nguồn cung căn hộ bung ra nhỏ giọt không chỉ là yếu tố pháp lý cản trở mà cả vấn đề không còn quỹ đất.
Tuy nhiên, việc các doanh nghiệp trúng thầu sẽ sử dụng các khu đất này ra sao, phát triển thành những dự án thế nào chắc chắn cũng sẽ thu hút quan tâm của nhiều người.
Nếu làm một bài toán đầu tư của một doanh nghiệp phát triển bất động sản, thì với mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 thì doanh nghiệp sẽ phải bán căn hộ với mức giá cao hơn nhiều so với dự án của một chủ đầu tư trước đó tung ra tại thị trường TP.HCM từ 400 – 600 triệu đồng/m2. Bởi chi phí đất là một trong những chi tiết cấu thành quan trọng nhất để quyết định giá bán của mỗi sản phẩm.
Theo quy hoạch chi tiết 1/500, lô đất Ngôi Sao Việt trúng đấu giá được phép xây dựng cao từ 4-25 tầng; tổng diện tích sàn xây dựng 90.000m2; diện tích sàn hữu dụng 72.000m2, trong đó, diện tích sàn nhà ở là 68.400m2 và diện tích sàn thương mại là 3.600m2. Ngoài ra, dự án còn có hai tầng hầm với diện tích xây dựng 20.120m2.
Nếu giới chuyên gia, dựa trên chỉ tiêu quy hoạch và kiến trúc được duyệt, riêng tiền đất phân bổ cho mỗi m2 sàn của dự án này đã lên đến 270 triệu đồng. Cộng thêm với chi phí xây dựng và hoàn thiện, chi phí marketing và bán hàng, chi phí lãi vay… giá vốn phân bổ cho mỗi m2 sàn xây dựng của dự án này có thể lên đến 450-500 triệu đồng.
Nếu để kinh doanh có lợi nhuận, thêm thời gian thực hiện dự án kéo dài, tiền lãi vay ngân hàng… thì giá bán của dự án sẽ phải cao hơn giá vốn rất nhiều. Trong khi nhiều dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội hàng chục năm chưa bán được hết, thì với lô đất đấu giá cao ngất ngưởng này của Tân Hoàng Minh tại TP.HCM cũng sẽ phải gặp không ít áp lực. Như vậy, Tân Hoàng Minh sẽ phải đối mặt với bài toán kinh doanh khi giá chung cư thuộc hàng cao cấp ở Thủ Thiêm mới chỉ từ 150 triệu đồng/m2.
