Theo HoREA, sau khi nhận được văn bản của Sở Tài chính lấy ý kiến về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn TP.HCM, HoREA nhận thấy có một số điểm bất cập cần điều chỉnh:
Cụ thể, Thực hiện quy định của Luật Đất đai 2013 về việc Chính phủ ban hành "Khung giá đất", cấp tỉnh căn cứ "Khung giá đất" để ban hành "Bảng giá đất" và được điều chỉnh mức giá tối đa không quá 30% mức giá tối đa trong "Khung giá đất". "Khung giá đất" và "Bảng giá đất" có niên độ 05 năm.
Hàng năm, cấp tỉnh điều chỉnh các mức giá trong "Bảng giá đất" bằng hệ số điều chỉnh giá đất để đảm bảo nguyên tắc giá đất trong "Bảng giá đất" phù hợp với giá thị trường.
Tuy nhiên, HoREA lại cho rằng, cơ chế xây dựng "Khung giá đất - Bảng giá đất" như quy định trên thì không thể đảm bảo được nguyên tắc giá đất trong "Bảng giá đất" phù hợp với giá thị trường như quy định của Luật Đất đai. Giá đất trong "Bảng giá đất" phổ biến chỉ đạt khoảng 30-50% giá thị trường.
HoREA lấy ví dụ: Đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 có giá tối đa trong Khung giá đất là 162 triệu đồng/m2. Thành phố được nâng lên 30% thành mức giá tối đa trong bảng giá đất là 210,6 triệu đồng/m2.
Quyết định 09/2018/QĐ-UBND ngày 15/3/2018 của Uỷ ban nhân dân thành phố xác định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng cho năm 2018 là 2,1 lần giá đất do UBND thành phố quy định, nên giá đất là 442,26 triệu đồng/m2. Mức giá này vẫn rất thấp so với giá thị trường lên đến 1 tỷ đồng/m2.
Bên cạnh đó, những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa quận 2 rất cao, được đầu tư phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị, giao thông, đặc biệt là khu đô thị mới Thủ Thiêm. Nhưng khi phân chia khu vực phát triển thành phố có một điểm rất bất hợp lý là quận 2 lại xếp vào Khu vực 3, thấp hơn quận 7 được xếp vào Khu vực 2.
"Điều này chưa đảm bảo nguyên tắc công bằng đối với người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước, vì mức nộp ở quận 7 cao hơn quận 2, trong lúc điều kiện hạ tầng đô thị của hai quận này là tương đương với nhau", HoREA khẳng định.
HoREA cho rằng, Sở Tài chính đề xuất tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 so với năm 2018 tăng từ 19% đến 30% là cao hơn nhiều so với mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 so với năm 2017 chỉ ở mức từ 5% - 8,33%.
Đây cũng là nội dung cần nghiên cứu xem xét kỹ, bởi lẽ chỉ số tăng giá (CPI) 9 tháng đầu năm 2018 chỉ là 3,57% so với cùng kỳ năm 2017, và cả năm 2018, chỉ số CPI cũng được dự báo không vượt quá 4%.
Để không làm tăng quá nhiều nghĩa vụ tài chính của các cá nhân, hộ gia đình khi thực hiện thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở, HoREA kiến nghị UBND TP và Sở Tài chính xếp Q.2 vào KV2, cùng nhóm với quận 7 thì hợp lý hơn và đảm bảo sự công bằng khi thực hiện nghĩa vụ nộp ngân sách nhà nước.
Kiến nghị tiếp tục áp dụng mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 cũng tương đương cách tính mức tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2018 theo Quyết định 09/2018/QĐ-UBND, tăng từ 5 - 8,33%, vì mức đề xuất tăng từ 19% đến 30% của Sở Tài chính là quá cao và chưa hợp lý.
Về lâu dài, Hiệp hội này kiến nghị thành phố đề xuất với Chính phủ, Quốc hội sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 theo hướng Chính phủ không ban hành Khung giá đất và giao thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất, có niên độ 5 năm, hàng năm được điều chỉnh bằng hệ số điều chỉnh giá đất để đảm bảo thực hiện đúng nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường theo quy định của Luật Đất đai.
Trong khi đó, Sở Tài chính TP.HCM cũng vừa có dự thảo về hệ số điều chỉnh giá đất (thường gọi là hệ số K) năm 2019 trên địa bàn TP.HCM.
Theo đó, từ đầu năm 2018 đến nay TP.HCM đã ký 28 quyết định phê duyệt hệ số điều chỉnh giá đất để tính bồi thường hỗ trợ theo giá thị trường. Theo đó, đối với đất ở, bình quân hệ số K là 4,75. Trong khi đó, hệ số K tại Quyết định 09/2018 do TP ban hành chia theo ba nhóm. Nhóm 1, hộ gia đình, cá nhân khi có đất ở vượt hạn mức thì áp dụng hệ số K 2,1 lần bảng giá đất do TP công bố. Nhóm 2 (trường hợp thuê đất cho mục đích sản xuất, kinh doanh thương mại dịch vụ, trả tiền thuê đất hằng năm) chia làm năm khu vực cho 24 quận/huyện và hệ số K từ 2,1 đến 1,3 lần bảng giá đất do TP công bố. Nhóm 3 (trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất cũng chia năm khu vực), hệ số K là 2,1 đến 1,3 lần bảng giá đất của TP.
Theo Sở Tài chính, hệ số K đối với đất ở để tính bồi thường theo giá thị trường hiện nay trên địa bàn TP là 4,75. Trong khi đó, theo Quyết định 09/2018 thì hệ số K cao nhất chỉ có 2,1. “Tuy nhiên, nếu tăng hệ số K của Quyết định 09 để phù hợp giá thị trường thì sẽ tạo đột biến, gây khó khăn cho người sử dụng đất và bất ổn xã hội” - Sở nhận xét. Trên cơ sở xem xét đánh giá, Sở Tài chính đề xuất hệ số K năm 2019 tăng thêm 0,4 lần so với năm 2018.
