“Tương ứng với mỗi nhóm người mua, việc bảo vệ quyền lợi cho họ sẽ khác nhau. Trong điều kiện cho phép, nên cân nhắc xem xét xử lý theo hướng ngay tình với nhóm người mua không biết hoặc không có nghĩa vụ phải biết chủ đầu tư có sai phạm”.
Đây là quan điểm của Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC về Nghị quyết xử lý tồn tại vi phạm đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án liên quan đến các doanh nghiệp do ông Lê Thanh Thản đại diện, quản lý, sở hữu, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư. Theo ông Đức, kể cả khi đã có Nghị quyết, Hà Nội cần áp dụng cơ chế đặc biệt để hỗ trợ quyền sở hữu nhà ở và bảo đảm cuộc sống của người dân thay vì đẩy họ vào những cuộc tranh chấp khốn khổ.
Mới đây, Hà Nội đã thông qua Nghị quyết xử lý tồn tại vi phạm đất đai, trật tự xây dựng tại 12 dự án liên quan đến các doanh nghiệp do ông Lê Thanh Thản đại diện, quản lý, sở hữu, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư lấy ý kiến góp ý. Ông bình luận như thế nào về động thái này?
Nghị quyết 29/2026/QH16 chính thức ban hành tháng 5/2026 đã mở đường cho áp dụng cơ chế đặc thù để xử lý các nhóm tồn tại về đất đai phát sinh trước thời điểm Luật đất đai 2024 có hiệu lực.
Tại Hà Nội, sai phạm tại 12 dự án liên quan đến các doanh nghiệp do ông Lê Thanh Thản đại diện, quản lý, sở hữu, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư đã tồn tại hàng chục năm. Đây là vết đen trong công tác quản lý xây dựng, tạo nên những dư luận xấu, đồng thời gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến chỗ ở và đời sống của người dân liên quan tới các dự án.
Lần này, Hà Nội đã quyết định áp dụng các cơ chế đặc thù để tháo gỡ các tồn tại lịch sử của 12 dự án trên. Các công trình được chia làm hai nhóm, tương ứng với hai hướng xử lý gồm: (1) Tồn tại có điều kiện phải đáp ứng các tiêu chí: Đã hoàn thành xây dựng, đảm bảo an toàn chịu lực, đủ điều kiện phòng cháy chữa cháy (PCCC), hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu đáp ứng hoặc bổ sung được, đảm bảo khoảng cách theo quy chuẩn tại thời điểm xây dựng công trình và không vi phạm chỉ giới đường đỏ;
(2) Buộc phá dỡ gồm các tiêu chí: Không đáp ứng tiêu chí tại nhóm 1, không đảm bảo an toàn chịu lực, không khắc phục PCCC và vi phạm chỉ giới.
Như vậy, kể cả với các công trình xây sai phép mà vẫn có thể khắc phục thì vẫn được tồn tại. Chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm trong việc này, đồng thời, hoàn trả phần thu lợi bất hợp pháp về ngân sách.
Khi Nghị quyết 29 được thông qua, một trong những nội dung được quan tâm là việc làm sao để vừa tháo gỡ các tồn tại lịch sử, vừa không tạo cảm giác "hợp pháp hóa sai phạm”. Hà Nội sẽ phải hoá giải vấn đề này một cách thoả đáng, vì lỗi lớn dẫn đến “thảm hoạ” này không chỉ ở chủ đầu tư và càng không phải ở phía người dân đã mua nhà.
Với những người dân đang sở hữu các căn hộ xây sai phép, theo nghị quyết, họ phải di dời, được ưu đãi thỏa thuận mua căn hộ, nhà ở thuộc dự án của chủ đầu tư hoặc trường hợp thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội thì được ưu tiên mua nhà ở xã hội của chủ đầu tư không qua bốc thăm. Đứng từ quyền lợi của họ, theo ông, điều này đã thật sự hợp tình hợp lý?
Đầu tiên, cần phân biệt rõ 3 nhóm người mua.
Nhóm đầu tiên là những người mua trực tiếp từ chủ đầu tư ở vòng đầu tiên. Khi đó, dự án được xác định đủ điều kiện huy động vốn, người mua chưa biết chủ đầu tư vi phạm. Đây là nhóm mua ngay tình, hợp pháp, chính đáng, nhất là dựa trên cơ sở thông tin đủ điều kiện được bán nhà và được vay vốn theo chương trình hỗ trợ của nhà nước;
Nhóm thứ hai là mua lại thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, được công ty bất động sản hoặc chính quyền xác nhận hợp đồng, cũng hợp pháp hợp lệ.
Nhóm thứ ba là nhóm thực hiện các giao dịch thứ phát sau đó. Cả người bán và người mua đều biết căn hộ gặp vướng mắc pháp lý nên chưa được cấp sổ đỏ. Họ chấp nhận rủi ro giao dịch dựa trên vi bằng, một hình thức ghi nhận thực thế nhưng không được pháp luật công nhận chính thức giao dịch bất động sản.
Tương ứng với mỗi nhóm người mua, việc bảo vệ quyền lợi cho họ sẽ khác nhau. Trong điều kiện cho phép, nên cân nhắc xem xét xử lý theo hướng ngay tình với nhóm người mua không biết hoặc không có nghĩa vụ phải biết chủ đầu có sai phạm. Và nhìn chung thì cả 3 nhóm đều cần được tạo điều kiện tối đa vì họ đều là nạn nhân chứ không phải là thủ phạm hay đồng phạm. Nếu chỉ cứ đúng luật mà làm, thì thiệt hại sẽ đổ hết lên đầu nạn nhân là người dân.
Sai phạm liên quan tới 12 dự án liên quan đến các doanh nghiệp do ông Lê Thanh Thản đại diện, quản lý, sở hữu, góp vốn hoặc hợp tác đầu tư ảnh hưởng tới 18.184 căn hộ. Nếu có những người dân không đồng ý với phương án xử lý, họ có thể làm gì, thưa ông?
Theo tôi, nên hợp thức hoá tối đa để bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng và thực tế của người dân, kể cả trường hợp ngân sách bỏ ra hoặc kêu gọi sự hỗ trợ để bảo đảm các điều kiện về an toàn tối thiểu.
Còn theo dự thảo nghị quyết của Hà Nội, nếu được thông qua, thì cũng vẫn dựa nhiều vào sự thoả thuận của các bên liên quan.
Khi ấy, nếu thấy phù hợp, người dân có thể chấp nhận. Nếu không, họ phải lựa chọn cách xử lý theo đúng quy định của pháp luật, bao gồm cả khả năng khởi kiện chủ đầu tư và đó là điều vô cùng khó khăn, bất lợi với rất nhiều hộ dân
Ngoài các trường hợp xử lý theo hình sự, khi khởi kiện, dân sự thì chủ đầu tư sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường, nhưng kiểu gì người dân cũng chịu rất nhiều thiệt thòi. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất không phải là câu chữ trên hợp đồng, mà là trên thực tế thì khả năng tài chính của chủ đầu tư khắc phục được đến đâu và bao giờ mới xong? Chưa kể còn nhiều rủi ro pháp lý khó lường khác như hợp đồng mua bán căn hộ có bị vô hiệu hay không hay người mua có lỗi gì không?
Vậy thì, ngoài cân nhắc, sửa đổi và thông qua một nghị quyết hài hoà tốt nhất quyền lợi của chủ đầu tư, người mua nhà và đảm bảo không “hợp thức hoá sai phạm”, theo ông, các cơ quan chức năng của Hà Nội cần thể hiện thêm vai trò gì?
Sai phạm liên quan tới hàng loạt dự án nhà ở nêu trên là chưa có tiền lệ. Mức độ sai phạm tương nghiêm trọng, phạm vi ảnh hưởng rất lớn, chỉ dựa vào thoả thuận là chưa đủ, là quá thiệt thòi cho người dân chỉ có khả năng mua nhà ở phân khúc thấp nhất. Hợp thức hoá tối đa cho người dân không phải là làm trái luật (vì theo cơ chế đặc biệt) và cũng không phải là công nhận hay khuyến khích sự sai trái (vì đã bị trừng trị theo pháp luật hình sự, hành chính và dân sự), mà cao cả hơn, nhân văn hơn, có tình có lý hơn, đó là vì sự công bằng, lẽ phải; bảo vệ nạn nhân, người yếu thế và sẵn sàng sửa chữa, khắc phục sai lầm do quản lý lỏng lẻo, buông lỏng pháp chế qua hàng chục năm.