Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh trong năm 2024–2025, thị trường bất động sản đang bước vào nhịp điều chỉnh từ năm 2026 khi mặt bằng lãi suất tăng cao.
Theo báo cáo ngành mới đây của Chứng khoán MB (MBS), lãi suất duy trì ở mức cao đang gia tăng áp lực tài chính đối với cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư, khiến thanh khoản thị trường giảm đáng kể so với cùng kỳ.
LÃI SUẤT CAO KÉO THANH KHOẢN BẤT ĐỘNG SẢN ĐI XUỐNG
Theo số liệu Bộ Xây dựng được MBS dẫn lại, tổng lượng giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 239.860 giao dịch, giảm 18% so với cùng kỳ. Sự suy giảm này cho thấy sức hấp thụ của thị trường đang yếu đi sau giai đoạn tăng trưởng trước đó, trong khi chi phí vốn tiếp tục trở thành yếu tố khiến nhà đầu tư thận trọng hơn.
MBS cho biết lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng được báo cáo đề cập ở mức 7,5–9%/năm, tăng khoảng 0,3 điểm phần trăm so với quý trước. Mặt bằng lãi suất cao vừa làm tăng chi phí vốn, vừa tác động đến quyết định xuống tiền của nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh thanh khoản thị trường đang chậm lại.
Trong khi sức mua có dấu hiệu chậm lại, nguồn cung căn hộ tiếp tục tăng mạnh tại các thị trường lớn. Tại Hà Nội, 6 tháng đầu năm 2026 có khoảng 16.600 căn hộ được cung ứng, tăng 57% so với cùng kỳ. Tại TP.HCM, nguồn cung đạt khoảng 4.600 căn, tăng 228%, chủ yếu nhờ các dự án ở khu vực ngoại thành đóng góp trong quý 1.
Theo MBS, sự kết hợp giữa nguồn cung gia tăng và lãi suất cao đã góp phần khiến giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội điều chỉnh khoảng 10–20% so với cùng kỳ, tùy vị trí và loại hình. Tuy nhiên, diễn biến này chưa đồng nghĩa giá nhà giảm trên diện rộng, bởi phân khúc sơ cấp vẫn ghi nhận mức giá cao.
Giá bán bình quân tại các dự án mới ở Hà Nội trong quý 2 đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, tăng 21% so với cùng kỳ. MBS cho rằng mức tăng chủ yếu đến từ sự khác biệt về phân khúc sản phẩm, cho thấy thị trường đang có sự phân hóa thay vì giảm giá đồng loạt.
Nguồn cung sơ cấp được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao trong giai đoạn 2026–2027. Trong trường hợp lãi suất tiếp tục neo cao, MBS cho rằng thị trường còn có thể điều chỉnh trong các quý tới khi các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Sun Group, Masterise đẩy mạnh bán hàng tại các đại dự án.
Tỷ lệ hấp thụ trong nửa cuối năm 2026 được MBS ước tính khoảng 40–50%, thấp hơn khoảng 10 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Thanh khoản giảm cũng đang tác động trực tiếp đến kế hoạch kinh doanh của các chủ đầu tư khi nhiều doanh nghiệp hạn chế mở bán dự án mới, thay vào đó tập trung bàn giao những sản phẩm đã bán trong giai đoạn trước để ghi nhận doanh thu và lợi nhuận.
DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN PHÂN HÓA THEO NGUỒN HÀNG
Trong bối cảnh thanh khoản suy yếu, lượng sản phẩm đủ điều kiện bàn giao và tiến độ triển khai từng dự án trở thành yếu tố quan trọng đối với kết quả kinh doanh. Những doanh nghiệp có lượng hàng đã bán lớn vẫn có khả năng duy trì lợi nhuận, trong khi doanh nghiệp có ít sản phẩm bàn giao phải đối mặt với mức nền so sánh cao của năm trước.
Sự phân hóa này thể hiện rõ trong dự báo quý 3/2026 của MBS. Lợi nhuận ròng của Vinhomes được dự báo tăng 312% so với cùng kỳ, Vincom Retail tăng khoảng 15%, trong khi lợi nhuận của Nam Long, Khang Điền và DXG lần lượt giảm 52%, 36% và 30%.
Với Nam Long, MBS dự báo lợi nhuận ròng quý 3 đạt khoảng 70 tỷ đồng do doanh nghiệp chỉ bàn giao một lượng nhỏ sản phẩm tại Waterpoint giai đoạn 1 và Central Lake. Khang Điền được dự báo đạt khoảng 150 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong bối cảnh tốc độ hấp thụ và bàn giao sản phẩm thấp tầng tại Gladia chậm lại.
Đối với DXG, doanh thu quý 3 được MBS dự báo giảm 53% so với cùng kỳ, xuống khoảng 500 tỷ đồng. Hoạt động môi giới chịu ảnh hưởng từ thị trường trầm lắng, trong khi lượng sản phẩm bàn giao tại Gem Sky World còn hạn chế. Chi phí tài chính được dự báo tăng 50%, lên khoảng 60 tỷ đồng, góp phần kéo lợi nhuận ròng xuống khoảng 65 tỷ đồng.
Ở chiều ngược lại, Vinhomes được MBS dự báo đạt 17.251 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong quý 3/2026, tăng 312% so với cùng kỳ. Giá trị doanh số đã bán nhưng chưa ghi nhận doanh thu của doanh nghiệp đạt gần 200.000 tỷ đồng vào cuối quý trước, trong đó Global Gate Hạ Long và Sài Gòn Park lần lượt chiếm khoảng 15% và 18%.
MBS kỳ vọng các giao dịch bán buôn tại hai dự án này đóng góp đáng kể trong quý 3, trong khi Wonder City và Royal Island tiếp tục hỗ trợ kết quả kinh doanh thông qua hoạt động hợp tác kinh doanh. Cả năm 2026, lợi nhuận ròng của Vinhomes được dự báo đạt 72.397 tỷ đồng, tăng 73%.
Với Vincom Retail, động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ hoạt động cho thuê mặt bằng bán lẻ. MBS dự báo doanh nghiệp đạt 1.579 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong quý 3, tăng khoảng 15% so với cùng kỳ nhờ tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao, giá thuê bình quân có xu hướng tăng và các trung tâm thương mại mới đóng góp doanh thu.
Vincom Plaza Đan Phượng khai trương cuối tháng 8/2026, bổ sung gần 27.000 m2 diện tích sàn vào hệ thống, với tỷ lệ lấp đầy trước khai trương đạt 93%. Theo MBS, đây là một trong những yếu tố hỗ trợ hoạt động cho thuê từ quý 3.
Dù vậy, kết quả một quý chưa phản ánh toàn bộ triển vọng cả năm. MBS dự báo lợi nhuận ròng năm 2026 của Vincom Retail đạt 6.329 tỷ đồng, giảm khoảng 2%, trong khi Nam Long, Khang Điền và DXG vẫn được dự báo tăng lợi nhuận cả năm dù lợi nhuận quý 3 suy giảm.
NGƯỜI MUA NHÀ SỢ VAY VỐN
Không chỉ doanh nghiệp, người mua nhà cũng chịu sức ép rõ rệt từ mặt bằng lãi suất. Khi chi phí vay tăng, nhiều người lựa chọn trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc thu hẹp quy mô khoản vay, qua đó tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ và thanh khoản của thị trường.
Theo thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, lãi suất vay mua nhà với khoản vay cố định 12–24 tháng tại các ngân hàng thương mại phổ biến ở mức 10,9%/năm. Một số ngân hàng áp dụng mức cao hơn như VPBank 13,2% cho khoản vay cố định 12 tháng, trong khi MSB và ACB có mức lãi suất ưu đãi khoảng 11%.
VIB áp dụng mức 11,1% cho kỳ hạn 12 tháng và 12% với kỳ hạn 24 tháng. Ở chiều ngược lại, chỉ một số ngân hàng duy trì lãi suất cố định 12 tháng dưới 10%, gồm HDBank 9,8%, VietBank 9,5% và Woori Bank 9,3%.
Báo cáo tâm lý người tiêu dùng bất động sản của Batdongsan.com.vn cho thấy khi lãi suất vượt mốc 7%/năm, tâm lý người mua bắt đầu thận trọng hơn và nhu cầu vay vốn có dấu hiệu chững lại. Khi lãi suất vượt 9%/năm, khả năng chấp nhận rủi ro tài chính suy giảm đáng kể, khiến nhiều người trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc thu hẹp khoản vay.
Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), từ năm 2023 đến nay, chính sách tín dụng và xử lý thị trường bất động sản đã từng bước chuyển từ tháo gỡ thanh khoản sang định hướng dòng vốn có mục tiêu.
Giai đoạn đầu tập trung ngăn chặn vòng xoáy pháp lý – trái phiếu – tín dụng thông qua Nghị quyết 33/NQ-CP, Nghị định 08/2023/NĐ-CP và các chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ; sau đó dòng vốn được định hướng cụ thể hơn vào nhà ở xã hội, người trẻ mua nhà, các dự án có tính khả thi và những lĩnh vực được xác định là ưu tiên.
“Đây là hướng đi phù hợp bởi khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay không chỉ nằm ở thiếu vốn, mà còn liên quan đồng thời đến pháp lý dự án, chi phí đất, cơ cấu sản phẩm, khả năng hấp thụ và niềm tin của người mua”, lãnh đạo VARS IRE nhận định.
Theo VARS IRE, nếu dự án chưa đủ pháp lý, giá bán không phù hợp, sản phẩm không đúng nhu cầu hoặc người mua không đủ khả năng trả nợ, lãi suất ưu đãi cũng không đủ để tạo ra nhu cầu bền vững. Tín dụng chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng một dự án có khả năng triển khai, thủ tục thông thoáng và người vay có khả năng trả nợ.
Vì vậy, tư duy quản lý tín dụng cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ. Ngân hàng Nhà nước cần thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các ngân hàng trước những kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm.
Các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm, tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay cũng cần được tăng cường. Người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn, dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi sản phẩm.
Bên cạnh tín dụng ngân hàng, VARS IRE cho rằng Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu phát triển các nguồn vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và các sản phẩm tài chính phù hợp. Tuy nhiên, việc mở rộng kênh vốn phải đi cùng yêu cầu về minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro, tránh tạo thêm một kênh huy động nhưng cuối cùng rủi ro vẫn quay trở lại ngân hàng hoặc ngân sách.
Theo lãnh đạo VARS IRE, vấn đề của tín dụng bất động sản không đơn thuần nằm ở việc siết hay mở mà quan trọng hơn là dòng vốn được phân bổ vào đâu, phục vụ mục đích gì và đi kèm mức độ rủi ro nào.
Vốn cần được ưu tiên cho các dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, tạo thêm nguồn cung nhà ở, đáp ứng nhu cầu thực và tạo tác động lan tỏa lớn, trong khi dòng vốn phục vụ đầu cơ hoặc kéo dài những dự án không còn khả năng phục hồi cần được kiểm soát hợp lý.
“Nếu không phân biệt được các nhóm này, nới tín dụng có thể làm gia tăng rủi ro đối với ngân hàng; ngược lại, siết tín dụng đồng loạt có thể khiến những dự án đang thiếu vốn hoàn thiện trở thành tài sản dở dang và cuối cùng chuyển hóa thành nợ xấu”, lãnh đạo VARS IRE góp ý.
