Khi một chung cư xuống cấp phải phá dỡ, điều người dân quan tâm nhất không phải là những khái niệm pháp lý, mà là căn hộ mới được bao nhiêu mét vuông, có phải bỏ thêm tiền, được bố trí ở đâu và nếu không xây lại chung cư thì sẽ được bồi thường thế nào.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần đầu bổ sung khái niệm “chung cư cũ”, xác định là nhà chung cư được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước. Mốc này cũng được dùng để phân định cơ chế bồi thường, tái định cư giữa chung cư cũ và các công trình xây dựng sau năm 1994.
Căn hộ mới được bao nhiêu m²?
Với chung cư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, khi cải tạo, xây dựng lại, chủ sở hữu được bồi thường theo hệ số K. Nếu khu đất tiếp tục được quy hoạch xây dựng chung cư, người dân được tái định cư tại chỗ theo phương án bồi thường được phê duyệt.
Theo quy định hiện hành, hệ số K đối với căn hộ tầng 1 dao động từ 1-2 lần diện tích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận; với căn hộ từ tầng 2 trở lên là 1-1,5 lần.
Chẳng hạn, căn hộ tầng 2 trở lên có diện tích 50 m², nếu phương án áp dụng hệ số K 1,5 thì diện tích tính theo hệ số là 75 m². Đây là cách minh họa cơ chế tính, còn diện tích thực tế người dân được nhận phụ thuộc phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt và các khoản chênh lệch liên quan.
Với cả hai nhóm chung cư trước và sau năm 1994, diện tích căn hộ tái định cư không được thấp hơn diện tích tối thiểu theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia. Theo quy chuẩn hiện hành, căn hộ chung cư có diện tích sử dụng tối thiểu 25 m².
Có phải đóng tiền xây lại?
Đây là điểm khác biệt đáng chú ý giữa hai nhóm. Với chung cư cũ từ năm 1994 trở về trước, dự thảo không đặt ra phương án để chủ sở hữu tự đóng góp kinh phí xây dựng lại. Thay vào đó, chủ sở hữu được lựa chọn một trong bốn hình thức bồi thường: nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà ở phục vụ tái định cư.
Trong khi đó, với chung cư xây dựng sau năm 1994, chủ sở hữu có quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư để tự cải tạo, xây dựng lại thông qua đóng góp kinh phí.
Khoản tiền đóng góp được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ với suất đầu tư xây dựng mới 1 m² sàn nhà ở tại thời điểm phá dỡ.
Như vậy, cùng là một tòa chung cư phải phá dỡ, nhưng nghĩa vụ tài chính của chủ căn hộ có thể khác nhau tùy thời điểm công trình được xây dựng. Nhóm trước năm 1994 tập trung vào cơ chế bồi thường, tái định cư; nhóm sau năm 1994 gắn việc xây dựng lại với trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủ sở hữu.
Được tái định cư ở đâu?
Nếu quy hoạch khu đất tiếp tục xây dựng chung cư, chủ sở hữu chung cư cũ được bố trí tái định cư tại chỗ.
Tuy nhiên, đây không phải lựa chọn duy nhất. Dự thảo cho phép chủ sở hữu chung cư cũ lựa chọn nhận nhà tái định cư, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương căn hộ tái định cư.
Trong thời gian dự án triển khai, người dân có nhu cầu tái định cư bằng nhà ở, thuê nhà hoặc quyền sử dụng đất được bố trí chỗ ở tạm thời. Cơ quan được giao hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí nơi ở hoặc trả tiền để người dân tự thuê.
Đây là nội dung có ý nghĩa trực tiếp với cư dân tại các khu tập thể, chung cư đã tồn tại hàng chục năm, khi việc phá dỡ không chỉ đặt ra câu chuyện về căn hộ mới mà còn là khoảng thời gian người dân phải rời nơi ở hiện tại.
Nếu không xây lại chung cư, người dân nhận gì?
Với nhóm chung cư xây dựng sau năm 1994, nếu chủ sở hữu không đóng góp kinh phí xây dựng lại, dự thảo đề xuất bồi thường giá trị quyền sử dụng đất có nhà chung cư theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất tại thời điểm phá dỡ.
Nếu khu đất sau khi phá dỡ theo quy hoạch không còn là đất xây dựng nhà chung cư, các chủ sở hữu cũng được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được xác định theo pháp luật về đất đai tại thời điểm bồi thường.
Trong khi đó, với chung cư cũ từ năm 1994 trở về trước, chủ sở hữu được lựa chọn bồi thường bằng nhà, nhà ở xã hội, tiền hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà tái định cư.
Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ lâu nay là một điểm nghẽn. Một trong những nguyên nhân là người dân lo ngại quyền lợi bị ảnh hưởng khi công trình bị phá dỡ, khiến chủ đầu tư và cơ quan quản lý gặp khó khăn trong triển khai.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vì vậy đang đi theo hướng làm rõ ngay từ đầu quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu. Với người dân, mốc năm 1994 sẽ quyết định họ bước vào cơ chế bồi thường, tái định cư hay cơ chế gắn với việc tự đóng góp kinh phí xây dựng lại.
Các quy định trên hiện vẫn nằm trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và có thể tiếp tục được điều chỉnh trước khi Quốc hội xem xét, thông qua.
