Ngày 15/10, Báo Nông thôn Ngày nay/Dân Việt tổ chức Hội thảo: “Bất động sản sau cơn sốt, giá sẽ đi về đâu?”. Tại sự kiện, cơ quan quản lý, chuyên gia và đại diện các doanh nghiệp đã đưa ra nhiều quan điểm về thực trạng thị trường bất động sản cũng như dự báo biến động giá nhà thời gian tới.
DOANH NGHIỆP HỌC CÁCH THÍCH NGHI
Phân tích về diễn biến giá bất động sản trong thời gian gần đây, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng việc điều chỉnh giá bất động sản trước hết phụ thuộc vào quyết định của chính các doanh nghiệp, chủ đầu tư.
Theo bà Hằng, thị trường hiện nay đang xuất hiện sự khác biệt đáng kể giữa giá bất động sản sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá trên thị trường thứ cấp đã có dấu hiệu giảm, giá bán trực tiếp từ các chủ đầu tư vẫn chưa điều chỉnh nhiều. Đây là một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản thị trường tiếp tục gặp khó khăn.
Đáng chú ý, việc giá bất động sản thứ cấp giảm chưa hẳn đồng nghĩa với nhà đầu tư đang bán cắt lỗ. Bởi trước đó, giá đã tăng lên mức rất cao nên một số trường hợp giảm giá thực chất mới chỉ là giảm lợi nhuận kỳ vọng.
Theo bà Hằng, nhu cầu mua nhà của người dân vẫn rất lớn. Nếu có sản phẩm phù hợp về vị trí, chất lượng và khả năng tài chính, người dân sẵn sàng giao dịch. Tuy nhiên, thị trường hiện thiếu những sản phẩm đáp ứng được các điều kiện này.
Từ thực tế đó, bà Hằng cho rằng các doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi tư duy đầu tư, kinh doanh, tập trung vào ba vấn đề quan trọng.
Thứ nhất, cơ cấu lại nguồn cung và phân khúc sản phẩm. Doanh nghiệp cần nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường trước khi triển khai dự án mới, thay vì đầu tư bằng mọi giá hoặc chạy theo những phân khúc có lợi nhuận kỳ vọng cao.
Hiện nay, theo đánh giá của bà Hằng, nguồn cung ở các phân khúc trung cấp và cao cấp đang có dấu hiệu dư thừa, trong khi thị trường lại thiếu nhà ở có mức giá phù hợp với người thu nhập trung bình và người có nhu cầu ở thực.
Do đó, chủ đầu tư cần đánh giá khả năng hấp thụ của từng phân khúc, xác định rõ nhóm khách hàng mục tiêu và phát triển sản phẩm phù hợp. Nếu tiếp tục đặt kỳ vọng lợi nhuận quá cao, doanh nghiệp có nguy cơ không bán được hàng, không thu hồi được vốn và thiếu dòng tiền để triển khai các dự án tiếp theo.
Thứ hai, chuyển từ mục tiêu tối đa hóa giá bán sang tối đa hóa dòng tiền. Theo bà Hằng, đây là thay đổi quan trọng mà các doanh nghiệp bất động sản cần cân nhắc trong bối cảnh thị trường hiện nay.
Thay vì cố duy trì mức giá cao để đạt lợi nhuận lớn trên từng sản phẩm, doanh nghiệp nên tính toán mức giá hợp lý nhằm đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ, thu hồi vốn và giảm áp lực tài chính.
Bà Hằng dẫn ví dụ, thay vì tập trung vào một dự án với kỳ vọng lợi nhuận 30% nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài, doanh nghiệp có thể chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn, khoảng 15%, để đẩy nhanh tiến độ bán hàng và tiếp tục đầu tư dự án mới. Cách tiếp cận này có thể giúp doanh nghiệp duy trì hoạt động kinh doanh và sử dụng vốn hiệu quả hơn.
Thứ ba, tăng cường tham gia phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đây là những phân khúc đang được Nhà nước ưu tiên nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp và trung bình.
Theo bà Hằng, Chính phủ và các bộ, ngành đang tiếp tục hoàn thiện cơ chế, chính sách, tháo gỡ khó khăn về pháp lý để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG BỐI CẢNH LÃI SUẤT CAO
Từ nay đến cuối năm, việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) điều chỉnh lãi suất là yếu tố mà cả thị trường tài chính và bất động sản đều đặc biệt quan tâm. PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam cho rằng việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) tăng lãi suất có thể tạo thêm áp lực lên tỷ giá, dòng tiền và triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam.
Theo thông tin được ông dẫn tại tọa đàm, Fed điều chỉnh tăng 0,25 điểm phần trăm, đưa lãi suất mục tiêu lên khoảng 3,15-4%/năm. Đây là tín hiệu đáng chú ý, phản ánh điều kiện tài chính quốc tế vẫn tương đối thắt chặt, có thể tác động đến các nền kinh tế có độ mở lớn như Việt Nam.
Tuy nhiên, ông Long nhấn mạnh, Fed tăng lãi suất không đồng nghĩa Ngân hàng Nhà nước Việt Nam phải tăng lãi suất tương ứng, cũng không có nghĩa tỷ giá USD/VND chắc chắn tăng ngay lập tức.
Mức độ tác động phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chênh lệch lãi suất giữa VND và USD, cung cầu ngoại tệ, diễn biến thương mại, thanh khoản hệ thống ngân hàng và kỳ vọng thị trường.
Chính sách tiền tệ của Việt Nam có sự chủ động nhất định, không nhất thiết phải điều chỉnh đồng pha với Fed. Tuy nhiên, dư địa tiếp tục giảm lãi suất trong thời gian tới không còn nhiều.
Theo số liệu được chuyên gia dẫn ra, chỉ số giá tiêu dùng tháng 9/2026 tăng 5,08% so với cùng kỳ năm trước; bình quân chín tháng tăng 4,52%. Diễn biến này tạo thêm áp lực đối với việc kiểm soát lạm phát, ổn định giá trị đồng tiền và duy trì tăng trưởng kinh tế.
Trong bối cảnh đó, theo ông Long, vấn đề quan trọng không phải là Việt Nam phải tăng lãi suất ngay lập tức, mà là hạn chế những yếu tố gây áp lực lên mặt bằng lãi suất, tạo điều kiện giảm chi phí vốn cho doanh nghiệp và người mua nhà.
Đề cập đến câu hỏi lãi suất tăng cao sẽ khiến giá bất động sản giữ nguyên hay giảm, PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng cần phân biệt rõ giữa giá chào bán và giá giao dịch thực tế.
Trong ngắn hạn, giá chào bán có thể vẫn neo cao do chủ đầu tư phải gánh nhiều khoản chi phí, từ tiền sử dụng đất, xây dựng đến chi phí tài chính. Người sở hữu bất động sản cũng thường không muốn bán tài sản thấp hơn mức giá kỳ vọng.
Như vậy, lãi suất cao không nhất thiết khiến giá chào bán bất động sản giảm ngay lập tức, nhưng có thể làm suy yếu thanh khoản, gia tăng áp lực điều chỉnh giá giao dịch thực tế.
Nếu tình trạng này kéo dài, những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay, có khả năng tiêu thụ sản phẩm thấp sẽ phải đối mặt với sức ép lớn về tài chính, thậm chí buộc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh và giá bán để duy trì dòng tiền.
