Môi giới bất động sản chạy đua với quy định mới

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp và nhà môi giới đã phải rời bỏ ngành nghề do tác động tiêu cực từ thị trường. Trong số ít những môi giới còn hoạt động, họ đối mặt với thách thức lớn từ sự cạnh tranh khốc liệt trong ngành bất động sản.

MÔI GIỚI KHÔNG ĐƯỢC HOẠT ĐỘNG TỰ DO

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 được Quốc hội vừa thông qua sẽ có hiệu lực vào ngày 1/1/2025, đã có nhiều điểm mới. Trong đó, Luật có quy định chặt chẽ hơn về quy định cho người môi giới và hoạt động môi giới.

Theo Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản vừa sửa đổi, từ ngày 1/1/2025, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng một số điều kiện. Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản. Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ. Doanh nghiệp cần có tối thiểu 1 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản (thay vì 2 người như Luật hiện hành).

Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp, để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.

Theo đó, doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 1 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chứ không phải 2 người như hiện nay.

Còn tại Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản.

Do đó, từ ngày 1/1/2025, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản…

Như vậy, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay. Trong khi đó, khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập.

Đáng chú ý, Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản. Theo đó, mọi thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản sẽ chuyển khoản qua ngân hàng.

QUÝ 2/2024 HỌC VÀ THI CHỨNG CHỈ SÔI ĐỘNG

Chia sẻ tại hội thảo “Những điểm mới của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản mới đã giảm từ 2 cá nhân có chứng chỉ thành lập sàn bất động sản sang 1 cá nhân, đã tạo ra hướng mở cho các công ty TNHH có chức năng môi giới hay còn gọi là sàn giao dịch bất động sản, từ đó dần biến mất môi giới độc lập, môi giới không thông qua tổ chức.

“Luật cũng quy định môi giới phải có chứng chỉ môi giới, chứng chỉ hoạt động hành nghề, điều này rất là đúng. Điều này, làm cho tính chuyên nghiệp của môi giới bất động sản nó tốt hơn”, ông Quê nhận định.

Từ đó, chuyên môn năng lực đạo đức của nhân viên môi giới cũng được nâng cao và tình trạng méo mó của thị trường một phần lâu nay sẽ giảm bớt, việc quản lý hoạt động môi giới cũng thuận lợi hơn.

Tuy nhiên, theo Chủ tịch Tập đoàn G6, việc này không phải một sớm một chiều và luật đang quy định chưa hết. Nếu mọi giao dịch bất động sản đều phải qua sàn thì nhân viên môi giới cũng sẽ nằm trong hợp đồng mua bán.

Thực tế, luật chỉ đang quy định một chiều là nhân viên môi giới phải có chứng chỉ còn nhiều hoạt động không qua sàn, có qua môi giới bằng một cách nào đấy họ vẫn lách với nhau.

Nếu không có hợp đồng môi giới giữa các bên hay là có không công khai, thì tiền môi giới qua chuyển khoản sẽ là vô hiệu. Muốn quy định đưa vào quy củ, phải tuyên truyền pháp luật tốt và có sự vào cuộc của cơ quan thuế, cơ quan công an.

Để phù hợp với quy định mới, ông Quê cho biết, trong năm 2024 các môi giới bất động sản phải thực hiện 2 việc. Thứ nhất, môi giới sẽ đi học và đi thi để có được chứng chỉ môi giới, bởi vì, từ 1/1/2025 nếu không có chứng chỉ sẽ không được làm nghề môi giới bất động sản.

“Tôi nghĩ rằng, năm 2024 là một giai đoạn tiền đề để môi giới đi học chứng chỉ bất động sản, cũng như các cá nhân muốn hoạt động bất động sản thì phải vào các doanh nghiệp hoặc thành lập doanh nghiệp bất động sản. Theo tôi, bắt đầu từ quý 2/2024 việc học và thi chứng chỉ sẽ sôi động. Còn từ 2025 trở đi sẽ bùng nổ doanh nghiệp có chức năng môi giới bất động sản”.

Thứ hai, đối với những người có tham vọng, mơ ước và có mục tiêu gắn bó lâu dài với nghề môi giới bất động sản trong năm tới, sau khi trau dồi kiến thức xong, sau khi được cấp chứng chỉ xong thì phải thành lập ngay doanh nghiệp.

Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng chỉ ra, hiện nay, chủ đầu tư họ vẫn giao các Công ty Cổ phần, Công ty TNHH có chức năng môi giới tư vấn thực hiện môi giới dự án và xuất hoá đơn bình thường.

Trong khi đó, các sàn giao dịch bất động sản được cấp phép hoạt động cũng có chức năng tương tự, nhưng lại bị giám sát chặt chẽ hơn về hoạt động bởi những báo cáo định kỳ 3 tháng, 6 tháng 1 lần.

Nếu không quy định chặt chẽ việc này, sẽ lặp lại câu chuyện cũ như giai đoạn 2013 đến nay là 10 công ty có chức năng tư vấn môi giới bất động sản, chỉ có 1 công ty là sàn giao dịch bất động sản được cấp phép, còn lại 9 công ty có chức năng môi giới.

“Bởi vì, nếu công ty nào cũng có chức năng tư vấn môi giới, chủ đầu tư đều tiếp nhận hết. Khi luật pháp không cấm thì họ không tự đeo gông vào cổ, phải thành lập sàn để vừa mất chi phí, vừa mất thời gian và bị quản lý chặt. Vậy nên, tôi nghĩ các nghị định, thông tư sau này của phía nhà nước phải xem xét kỹ vấn đề trên”, vị chủ doanh nghiệp bày tỏ.

THAY ĐỔI ĐỂ NÂNG CAO

Mới đây, tại sự kiện VARs Connect Tour Đà Nẵng, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thời gian gần đây, suy yếu của nền kinh tế đã dẫn đến giảm nhu cầu và ảnh hưởng đáng kể đến sự phát triển của lĩnh vực bất động sản.

Dưới sự hỗ trợ của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, ngành bất động sản đã đạt được một số thành tựu. Tuy nhiên, vẫn phải đối mặt với nhiều yếu tố tác động đến tình hình kinh doanh.

Trong thời gian sắp tới, đặc biệt là năm 2024, dự kiến thị trường bất động sản sẽ mở ra nhiều cơ hội mới khi các vấn đề cơ bản được giải quyết. Quy hoạch đang được cải thiện đáng kể, với 31/63 tỉnh, thành được phê duyệt và dự kiến nhiều địa phương sẽ được duyệt quy hoạch trong khoảng quý 1 đến giữa quý 2/2024.

Khi đó, thị trường chỉ còn phải đối mặt với các thách thức như đấu giá đất, xác định giá đất, do Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công để thúc đẩy phát triển cơ bản kinh tế, đồng thời hỗ trợ kết nối giao thông để thúc đẩy quá trình đô thị hóa và bất động sản.

“Khi thị trường khó, những người môi giới tiếp tục hoạt động được coi là những người có đam mê nghề nghiệp và quyết tâm duy trì nghề tới cùng. Việc một số môi giới rời bỏ thị trường được coi là một cơ chế tự nhiên lọc, tạo ra sự công bằng cho thị trường với những người Môi giới có đầy đủ kỹ năng và kinh nghiệm”.

Đáng chú ý, với việc Quốc hội thông qua Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, ông Đính cho biết sự xuất hiện của Luật Đất đai sửa đổi trong tương lai sẽ cung cấp cơ sở hạ tầng để hoạt động môi giới trở nên chặt chẽ hơn, đảm bảo năng lực và chứng chỉ hành nghề. Hơn nữa, trước khi luật được triển khai, đây cũng là cơ hội tốt để Môi giới Bất động sản có thêm thời gian để nâng cao năng lực và kiến thức của mình.

Từ góc độ pháp lý, Luật sư Trần Minh Dũng, Phó ban pháp chế VARS thông tin, hiện nay luật lệ đã phân chia rõ ràng về kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Ở giai đoạn hiện tại, mặc dù thị trường bất động sản đang chững lại, nhưng cũng mang theo cơ hội, hãy “lấy nguy thành cơ”.

Ông nhìn nhận rằng, thời kỳ này là lúc để cá nhân và doanh nghiệp có thể tập trung vào việc cải thiện, nâng cao và bồi dưỡng kiến thức cũng như kỹ năng, sẵn sàng cho thời điểm thị trường phục hồi.

Việc định danh và chứng chỉ hành nghề trong lĩnh vực môi giới bất động sản trong thời gian tới là rất quan trọng. Luật sư Dũng nhấn mạnh, việc này không chỉ tạo ra sự chuyên nghiệp và độ tin cậy trong ngành mà còn giúp môi giới tạo ra một dấu ấn cá nhân, nâng cao uy tín và thu hút khách hàng.

Luật sư Trần Minh Dũng cũng khuyến khích tất cả mọi người tham gia vào thị trường bất động sản cần nhìn nhận cơ hội trong thách thức và xác định rằng việc chuẩn bị và đầu tư vào bản thân sẽ đặt họ trong tình thế thuận lợi khi thị trường phục hồi.