Cách xác định giá đất, quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm và cơ chế bảo vệ tiền mua nhà đang là những nội dung được chú ý khi Quốc hội xem xét sửa đổi đồng thời 3 luật, với yêu cầu tháo gỡ vướng mắc cho thị trường gắn với bảo đảm quyền lợi người dân.
“Nhà trước hết là để người dân có chỗ ở”, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh khi thảo luận tại tổ ngày 22/10 về các dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi tại Kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XVI. Theo Thủ tướng, cơ cấu nhà ở còn thiên về sở hữu, trong khi nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả còn bất cập; chính sách cần phân định rõ từng nhóm nhà ở để hỗ trợ đúng đối tượng.
Yêu cầu này đặt việc sửa luật trong mối quan hệ trực tiếp giữa chi phí phát triển dự án, giá nhà và khả năng tiếp cận chỗ ở. Đất đai cần được khai thác hiệu quả, doanh nghiệp cần cơ chế triển khai dự án minh bạch, nhưng người dân cũng phải được bảo vệ khi bị thu hồi đất, thuê nhà hoặc ứng tiền mua một tài sản chưa hình thành.
Sau phiên trình và thảo luận tại tổ ngày 22/10, Quốc hội tiếp tục thảo luận ở hội trường về dự án Luật Nhà ở ngày 28/10, Luật Đất đai ngày 29/10 và Luật Kinh doanh bất động sản ngày 30/10. Những vấn đề được đặt ra tập trung vào cách thiết kế chính sách để giải quyết các vướng mắc thực tế. Các nội dung sửa đổi hiện vẫn đang được xem xét, hoàn thiện, chưa phải quy định đã có hiệu lực.
GIÁ ĐẤT: NHÀ NƯỚC CẦM TRỊCH, KHÔNG PHỤ THUỘC THỊ TRƯỜNG
Một thay đổi đáng chú ý trong dự thảo Luật Đất đai là không tiếp tục quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất, chuyển trọng tâm sang bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất cùng các nguyên tắc, căn cứ định giá của Nhà nước.
Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo đồng thời bổ sung quy định về tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường. Đây là những nội dung liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, người sử dụng đất cũng như quyền lợi của người có đất bị thu hồi.
Lý giải sự cần thiết phải thay đổi, Thủ tướng Lê Minh Hưng cho rằng giá đất quá cao sẽ trở thành chi phí đầu vào của dự án và của nền kinh tế. Cộng với lãi vay và thời gian thực hiện thủ tục kéo dài, các khoản chi phí này cuối cùng được chuyển vào giá bán nhà. Vì vậy, kiểm soát giá nhà phải gắn với điều tiết giá đất và giảm chi phí triển khai dự án.
Theo định hướng Chính phủ trình Quốc hội, việc định giá phải dựa trên dữ liệu đất đai, dữ liệu chuyên ngành có liên quan, bảo đảm trung thực, khách quan và công khai. Cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh được đặt ra nhằm đơn giản hóa việc xác định nghĩa vụ tài chính, giảm thời gian xử lý cho từng dự án.
Tuy nhiên, đơn giản cách tính vẫn phải bảo đảm mức giá hợp lý. Tại phiên thảo luận ngày 29/10, các đại biểu tiếp tục đặt vấn đề cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Giá quá cao làm tăng chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp; giá quá thấp có thể khiến người bị thu hồi đất chịu thiệt. Việc định giá vì thế không thể chỉ tập trung vào tăng thu ngân sách.
Cùng với giá đất, dự thảo thay đổi cách tổ chức quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Theo tờ trình, nội dung sử dụng đất được đưa vào quy hoạch tỉnh, thay vì tiếp tục quy định một hệ thống quy hoạch sử dụng đất riêng như hiện nay. Kế hoạch sử dụng đất cấp xã được xây dựng theo hướng đơn giản, số hóa, tích hợp các nội dung quy hoạch liên quan. Cơ quan thẩm tra lưu ý việc tích hợp phải thực chất, tránh để kế hoạch cấp xã trở thành một tầng quy hoạch khác, tiếp tục phát sinh thủ tục.
Đối với doanh nghiệp sử dụng đất, một đề xuất đáng chú ý là cho phép người được Nhà nước cho thuê đất lựa chọn trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm. Hình thức thanh toán liên quan trực tiếp đến lượng vốn phải bố trí ban đầu và phương án tài chính trong quá trình khai thác dự án. Vì vậy, cùng với xác định giá đất, quy định rõ cách nộp tiền thuê đất là cơ sở để doanh nghiệp tính toán chi phí trước khi quyết định đầu tư.
Dự thảo cũng quy định mỗi thửa đất được gắn một mã định danh duy nhất trên phạm vi cả nước. Trong mối liên hệ với việc định giá dựa trên dữ liệu, mã định danh đặt ra yêu cầu quản lý thống nhất thông tin của từng thửa đất, từ vị trí, mục đích sử dụng đến các biến động pháp lý, thay vì để thông tin phân tán giữa nhiều hệ thống. Đồng thời dể tránh đầu cơ, lãng phí, dự luật để xuất đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng...
Ở phía người dân, trọng tâm sửa đổi của dự thảo luật là bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Quan điểm được Thủ tướng nêu là chuyển từ bồi thường tài sản bị thu hồi sang tái thiết cuộc sống, trong đó chỗ ở, sinh kế và thu nhập sau di dời phải được xem xét cùng với khoản tiền bồi thường.
Thảo luận ngày 29/10, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga, đoàn Hải Phòng đề nghị nhận diện những nhóm có nguy cơ mất nguồn sinh kế chủ yếu để hỗ trợ phù hợp. Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn lưu ý cần quy định chặt thời hạn, điều kiện tạm cư và trách nhiệm khi chậm bố trí nơi ở chính thức, tránh để người dân phải kéo dài cuộc sống tạm bợ sau khi bàn giao đất.
NHÀ Ở: ƯU TIÊN CHO THUÊ, SIẾT BÁN LẠI NHÀ XÃ HỘI
Nếu Luật Đất đai tập trung vào nguồn lực và chi phí đầu vào, dự thảo Luật Nhà ở điều chỉnh rõ hơn cơ cấu sản phẩm phục vụ từng nhu cầu chỗ ở. Nhà ở được phân thành 4 nhóm gồm thương mại, cho thuê, công vụ và chính sách, với cơ chế áp dụng tương ứng.
Điểm nổi bật là nhà ở cho thuê được quy định thành một chương riêng, bao quát đối tượng thuê, nguồn vốn đầu tư, thủ tục dự án, ưu đãi, giá thuê và quản lý vận hành. Dự thảo hướng tới phát triển nhà chung cư cho thuê dài hạn tại đô thị, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và những nơi tập trung đông dân cư.
Cách tiếp cận này bổ sung lựa chọn cho người chưa có điều kiện mua nhà nhưng cần nơi ở ổn định. Tuy nhiên, để hình thành nguồn cung dài hạn, cơ chế đất đai, tín dụng và giá thuê phải được thiết kế phù hợp với cả người thuê lẫn doanh nghiệp đầu tư.
Theo tài liệu dự thảo, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội thông qua dành đất trong dự án, bố trí quỹ đất tại vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương.
Cơ quan thẩm tra đề nghị cân nhắc kỹ nghĩa vụ này, đồng thời làm rõ chính sách giữa nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội để cho thuê, tránh trùng lặp. Với quỹ nhà sử dụng vốn nhà nước, đối tượng ưu tiên cũng cần được xác định đúng, bảo đảm nguồn lực đến với người thực sự khó khăn về chỗ ở.
Một đề xuất tác động trực tiếp đến người mua là thay đổi điều kiện bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm. Theo nội dung được thảo luận ngày 28/10, sau thời gian này, người mua đã có giấy chứng nhận vẫn chỉ được chuyển nhượng cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.
Dự thảo còn điều chỉnh cách xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Theo nội dung được thảo luận tại hội trường ngày 28/10, chủ đầu tư tự xây dựng hoặc thuê tư vấn thẩm tra giá trước khi phê duyệt; sau khi nghiệm thu phải kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng. Việc giảm thủ tục xác định giá vì thế đi cùng yêu cầu kiểm soát chi phí được đưa vào giá nhà.
Các đại biểu đề nghị công khai những cấu phần chủ yếu hình thành giá, bổ sung cơ chế hậu kiểm độc lập và trách nhiệm hoàn trả cho người mua khi phát hiện chi phí không hợp lý, không hợp lệ. Với loại hình được hưởng ưu đãi về đất đai, thuế và tín dụng, đây là nội dung liên quan trực tiếp đến việc các hỗ trợ của Nhà nước có được phản ánh đúng vào giá bán hay không.
Như vậy, vấn đề cần giải quyết đồng thời là giữ quỹ nhà phục vụ đúng mục tiêu an sinh và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người đã bỏ tiền mua nhà.
Đối với chung cư, dự thảo tiếp tục hoàn thiện cơ chế cải tạo, xây dựng lại gắn với tái thiết đô thị. Khi công trình phải phá dỡ, quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu cần được xác định rõ thông qua các phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư hoặc đóng góp kinh phí xây dựng lại.
Nội dung này cần phân biệt với việc áp thời hạn sở hữu căn hộ. Trong phát biểu về định hướng sửa luật ngày 19/8, Thủ tướng nhấn mạnh công trình phải được kiểm định về chất lượng, an toàn; hết thời hạn sử dụng công trình không đồng nghĩa quyền tài sản của người sở hữu căn hộ chấm dứt.
Ở khâu sử dụng, dự thảo bổ sung quy định về khu vực để xe điện, sạc điện và đổi pin trong nhà chung cư theo quy chuẩn xây dựng. Đây là nội dung gắn với nhu cầu sử dụng phương tiện điện của cư dân và yêu cầu bảo đảm an toàn tại khu vực để xe.
Một thay đổi khác trong tài liệu dự thảo là quy định chỗ để ô tô theo quy chuẩn thuộc sở hữu chung của nhà chung cư. Cùng với việc làm rõ diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu chung và riêng, nội dung này liên quan trực tiếp đến quyền quản lý, khai thác khu vực để xe - vấn đề thường phát sinh bất đồng giữa chủ đầu tư và cư dân.
Dự thảo cũng cho phép tổ chức hội nghị nhà chung cư trực tuyến và thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của ban quản trị. Các đề xuất này bổ sung phương thức tổ chức quản lý, nhất là tại những chung cư khó tập hợp đủ cư dân tham dự trực tiếp hoặc cần chuyên môn trong vận hành.
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN: BẢO VỆ NGƯỜI MUA NHÀ
Với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, vấn đề được quan tâm là kiểm soát khoản tiền khách hàng giao cho chủ đầu tư khi mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Dự thảo tiếp tục giữ nguyên tắc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng và chủ đầu tư không được thu quá 95% khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận. Điểm mới là bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại thông qua tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.
Khoản tiền cuối cùng này gắn với trách nhiệm hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, việc quản lý tiền phải làm rõ ai đứng tên tài khoản, điều kiện giải tỏa, trách nhiệm khi hồ sơ bị chậm và cách xử lý khi chủ đầu tư không thực hiện được nghĩa vụ.
Tại phiên thảo luận ngày 30/10, các đại biểu tiếp tục đề nghị làm rõ cơ chế kiểm soát tiền đặt cọc, khoản thanh toán còn lại và bảo lãnh ngân hàng. Giải trình trước Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo đã đặt ra các quy định về đặt cọc, bảo lãnh và khoản tiền còn lại để cấp giấy chứng nhận; cơ quan soạn thảo tiếp tục hoàn thiện các nội dung này.
Cần phân biệt khoản đặt cọc tối đa 5% với khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại. Một khoản phục vụ việc bảo đảm ký hợp đồng, khoản kia gắn với hoàn thành nghĩa vụ sau quá trình mua bán. Hai khoản tiền phát sinh ở những thời điểm khác nhau và cần cơ chế quản lý tương ứng.
Đáng chú ý, việc bảo vệ người mua còn liên quan đến toàn bộ số tiền đã ứng trước. Như ý kiến đại biểu trong tài liệu góp ý, giữ lại phần cuối hợp đồng có thể tạo sức ép khi nhà đã bàn giao nhưng chậm cấp giấy chứng nhận; cơ chế này chưa đủ giải quyết rủi ro nếu dự án dừng thi công hoặc chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.
Bên cạnh dòng tiền, dự thảo bổ sung quy định về bất động sản phục vụ lưu trú và mã định danh điện tử. Với các sản phẩm như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, việc xác định rõ tính chất công trình cần gắn với mục đích sử dụng đất, điều kiện kinh doanh và quyền của người mua, tránh nhầm lẫn với nhà ở.
Mã định danh bất động sản được đặt ra nhằm hỗ trợ theo dõi thông tin pháp lý, giao dịch. Cơ quan thẩm tra lưu ý phải làm rõ thời điểm tạo mã và kết nối dữ liệu đất đai với dữ liệu nhà ở, thị trường bất động sản, để thông tin có thể được sử dụng thống nhất.
Dự thảo quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Cùng với đó doanh nghiệp và cá nhân môi giới phải cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin; chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Ở phía doanh nghiệp, dự thảo phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án tại địa phương. Trong thảo luận ngày 30/10, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị tiếp tục nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng đối với chủ đầu tư không còn năng lực triển khai hoặc khả năng hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Yêu cầu đặt ra là có đường xử lý dự án đình trệ, đồng thời kiểm soát chặt nghĩa vụ với ngân sách và quyền lợi các bên.
Những nội dung này đang được tiếp thu, hoàn thiện. Cơ quan thẩm tra đồng thời yêu cầu bảo đảm sự thống nhất giữa 3 dự án luật, từ điều kiện sử dụng đất, phát triển nhà ở đến đưa sản phẩm vào kinh doanh, cùng các quy định chuyển tiếp để người dân và doanh nghiệp xác định rõ quyền, nghĩa vụ khi chính sách thay đổi.