Chỉ có tăng, không có giảm
Có thể nói, chưa khi nào giá nhà phố có mức tăng mạnh như hiện nay. Nhà trong hẻm nhỏ tại hầu hết các phường gần khu vực trung tâm đến nay không còn dưới mức 50 triệu đồng/m2, diện tích càng nhỏ, giá càng cao, do nhu cầu ở quá lớn. Không chỉ những căn nhỏ trong các khu dân cư, với nhà phố tại các dự án được quy hoạch bài bản, giá tăng còn chóng mặt hơn.
Tại thị trường phía Đông TP.HCM, kể từ sau khi TP.Thủ Đức chính thức được thành lập với quy hoạch hứa hẹn sẽ trở thành một đô thị thông minh, giá nhà phố càng tăng mạnh.
Đơn cử, tại dự án Gia Hòa (Q.9 trước đây), nếu như năm 2018 giá giao dịch chỉ quanh mức 40-50 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 80-100 triệu đồng/m2. Ngay kế bên, một dự án đất nền đường Tăng Nhơn Phú do Thủ Đức House làm chủ đầu tư bán cách đây 3 năm có giá trung bình cũng chỉ từ 50-60 triệu đồng/m2, nay đã vượt mức 100 triệu đồng/m2 mà không có để mua.
Hay tại dự án Khu đô thị Vạn Phúc, cách đây gần một năm, giá một căn nhà phố 7x20m nằm trên trục đường 13m có giá trung bình 15-16 tỷ đồng thì hiện nay giá trên thị trường thứ cấp đã lên đến 24-25 tỷ đồng.
Anh Nguyễn Văn Thịnh, một môi giới chuyên về nhà phố, cho biết, giá nhà phố ở Thủ Đức dưới 4 tỷ giờ thực sự khó tìm. Anh Thịnh lấy dẫn chứng, cách đây 6 tháng, căn nhà có diện tích 68m2 ở P.Hiệp Bình Phước, TP.Thủ Đức được bán ra với giá 4,2 tỷ đồng, lần sang tay mới đây đã tăng lên 7 tỷ đồng.
“Tính ra căn nhà đó có giá khoảng 100 triệu đồng/m2 đất, nhưng vẫn khó nói là cao hay thấp, bởi hiện nay nguồn cung khu vực này không nhiều, trong khi nhu cầu tăng cao, nên nhiều người dù thấy giá cao vẫn mua, vì không mua sợ sau đó giá lại tăng tiếp và gần như chắc chắn là như vậy”, anh Thịnh nhận định.
Không chỉ TP.Thủ Đức, cơn sốt giá nhà phố còn lan rộng sang Bình Dương, nhất là tại 2 thành phố liền kề là Dĩ An và Thuận An. Chẳng hạn, nhà phố dự án Him Lam Phú Đông tại Dĩ An được bán ra từ đầu năm 2016 với mức giá trung bình 23 triệu đồng/m2, đến nay đã tăng lên khoảng 100 đồng/m2, nhưng hầu như không có người bán. Tại khu Trung tâm hành chính Dĩ An, 5 năm trước giá cũng chỉ dao động từ 16-18 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên 70-80 triệu đồng/m2.
Việc tăng giá mạnh từ các dự án cũ khiến cho việc "săn" nhà phố tại khu vực này đã khó càng thêm khó. Mới đây, dự án nhà phố liền kề Cité D’amour tại Dĩ An ngay sau khi công bố giá bán chỉ từ 4,5-5 tỷ đồng/căn đã lập tức gây sốt. Dự án chỉ có 77 căn nhà phố xây sẵn, nhưng có đến hàng trăm người đăng ký mua, nên theo chia sẻ của đơn vị phát triển dự án, khả năng sẽ phải tổ chức bốc thăm để tạo sự công bằng cho khách hàng.
Lý giải về hiện tượng giá nhà phố tại Dĩ An, Thuận An tại Bình Dương tăng nóng, ông Dương Minh Tiến, Tổng GĐ Công ty Bất động sản Asia New Time cho rằng, TP.Thủ Đức và khu vực Dĩ An, Thuận An được xem là lõi của tốc độ đô thị hóa. Cùng với hàng loạt khu công nghệ cao, khu công nghiệp thu hút hàng vạn người lao động và các chuyên gia mỗi năm, nên nhu cầu gia tăng đột biến. Nhu cầu thì không ngừng tăng, trong khi nhà liền thổ khan cung nên giá nhà khó giảm.
Đặc biệt, Dĩ An là “sân sau” đúng nghĩa của TP.Thủ Đức trong xu thế giãn dân do liền kề với Thủ Đức và có tốc độ đô thị hóa, sự kết nối hạ tầng một cách hoàn chỉnh nhất. Hiện nay ở khu vực Dĩ An không thiếu tiện ích dịch vụ gì, từ siêu thị, hệ thống bán lẻ hàng đầu. Ngoài ra, cả TP.Thủ Đức và Bình Dương đều chuẩn bị mở rộng QL.13, trước đó là đường Phạm Văn Đông đã tại cho tính kết nối liên hoàn giữa Thủ Đức và Dĩ An.
Vì sao nhà phố lại "nóng"?
Thị trường bất động sản đang xôn xao câu chuyện khắp nơi sốt đất. Có nghĩa rằng, trong cơn sốt này đã và đang hình thành nên nhiều cơ hội nhưng lắm rủi ro. Nhiều ý kiến cho rằng, giá nhà đất đang trong cơn sốt "ảo" nên đứng ngoài chờ đợi, nhưng phần lớn các chuyên giá lại cho rằng, riêng với phân khúc nhà phố, đặc biệt là với các khu vực đô thị hóa mạnh, nhu cầu sử dụng không ngừng tăng cao thì giá chỉ có tăng chứ khó giảm. Bởi nhu cầu ngày càng tăng cao, còn đất thực sự không thể “nở” ra.
Theo ông Dương Minh Tiến, thời gian qua, BĐS tăng giá ở khắp nơi, có nơi tăng thực, có nơi tăng ảo, nhưng riêng với thị trường nhà phố Thủ Đức và các khu vực giáp ranh, có lẽ sự tăng giá là thực.
“Không chỉ các nhà đầu tư, người mua nhà để ở, mà ngay cả các doanh nghiệp đầu tư BĐS cũng không lường được thị trường thời gian qua. Thực tế, nhiều doanh nghiệp không khỏi hối tiếc, giá như lúc đó đừng mở bán vội, mà để đến bây giờ mới bán thì lời to. Điều đáng nói nhất là hiện nay, quỹ đất ở TP.Thủ Đức không còn, mà quỹ đất không còn thì không có sản phẩm mới, trong khi nhu cầu gia tăng đột biến, nên giá nhà tăng là tất yếu”, ông Tiến lý giải.
Cùng quan điểm, ông David Jackson, Tổng GĐ Colliers Việt Nam, tốc độ đô thị hóa tại TP.HCM cao kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng nhanh nhưng nguồn cung tại đây đang dần khan hiếm khiến giá nhà luôn cao "ngất ngưởng". Do đó, các khu vực vùng ven TP.HCM dần được chú ý bởi sự phát triển của cơ sở hạ tầng khiến cho kết nối giữa TP và các khu vực này ngày càng thuận tiện, nhanh chóng hơn. Trong đó, thị trường BĐS tại Bình Dương được xem là có sức hút bậc nhất, đặc biệt là thành phố Dĩ An và Thuận An – nơi chỉ cách trung tâm Tp.HCM khoảng 1 giờ chạy xe.
Gần đây thị trường căn hộ tại Bình Dương thực sự bùng nổ, mặt bằng giá cũng đang theo xấp xỉ TP.HCM cho thấy nhu cầu nhà ở vô cùng lớn. Tuy nhiên, giá căn hộ càng cao, khiến giá nhà liền thổ càng “đội” lên, bởi thị trường nhà liền thổ gần như chưa bao giờ giảm nhiệt do nhu cầu về loại hình BĐS này luôn rất lớn. Khác với căn hộ chung cư – thường chỉ có thể sử dụng cho mục đích cư trú hoặc cho thuê, nhà phố còn có thể sử dụng cho mục đích kinh doanh.
Ngoài ra, nhà phố còn có tính đa dụng hơn do có tổng diện tích sàn lớn nên chủ nhà có thể kết hợp việc sinh sống cùng với cho thuê mặt bằng kinh doanh. Các phòng trống tầng trên còn được tận dụng cho mục đích cho thuê ở. Từ đó, giá trị sinh lợi của nhà phố dưới góc nhìn về tài chính cũng cao hơn căn hộ.
"Nếu giá căn hộ thường có xu hướng tăng trưởng đều, biên độ tăng nhỏ thì nhà phố có giá trị tăng nhanh, thậm chí có khi giá trị thực tăng đến vài lần chỉ trong vài năm tùy vào độ phát triển của cơ sở hạ tầng và khu đô thị xung quanh. Như vậy, ngoài nhu cầu ở, nếu xét thêm yếu tố đầu tư sinh lời thì nhà phố rõ ràng là lựa chọn được thu hút người mua hơn so với căn hộ", ông David Jackson nhấn mạnh.
Một nguyên nhân nữa khiến thị trường nhà phố tăng mạnh thời gian qua theo các chuyên gia là bởi các sản phẩm như nhà phố xây sẵn, nhà lẻ… vốn có tính tích lũy và an toàn cao nên được ưa chuộng hơn so với những sản phẩm khác. Các sản phẩm đất nền, đất rẫy tuy mang lại nhiều cơ hội có, nhưng rủi ro cũng cao do đặc thù thường không xuất phát từ nhu cầu thực, còn với các nhà đầu tư "ăn chắc, mặc bền" thì nhà phố là kênh an toàn gần như tuyệt đối và giá trị chỉ có tăng theo thời gian.
