Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường tăng trưởng then chốt đối với các nhà phát triển Singapore. Hiện nay, các doanh nghiệp này đang mở rộng hoạt động trên nhiều lĩnh vực, từ bất động sản cho đến logistics, khi nền kinh tế dần trưởng thành và tầng lớp trung lưu không ngừng gia tăng.
Hiện tại, các “ông lớn” bất động sản như CapitaLand, Mapletree, Keppel và Frasers Property đều đã xây dựng danh mục đầu tư quy mô lớn tại Việt Nam, trải rộng trên các phân khúc nhà ở, thương mại, logistics và khách sạn. Đồng thời, nhiều dự án, quỹ đầu tư và quan hệ hợp tác mới liên tục được xúc tiến.
Chẳng hạn, Keppel đã trở thành một trong những nhà đầu tư bất động sản nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam, với 26 dự án và tổng vốn đăng ký khoảng 3,9 tỷ USD. Tính đến cuối năm 2025, danh mục của doanh nghiệp này bao gồm quỹ đất phát triển nhà ở khoảng 8.600 căn và 401.000 mét vuông diện tích thương mại.
Mapletree cũng nhân rộng danh mục đầu tư với hơn 30 tài sản trị giá 1,4 tỷ USD, bao gồm văn phòng, bán lẻ, nhà ở, căn hộ dịch vụ, khách sạn và bất động sản logistics.
Theo báo cáo thường niên năm 2025, Frasers Property sở hữu 22.500 mét vuông diện tích thương mại và 848.600 mét vuông diện tích cho thuê thuần trong lĩnh vực công nghiệp và logistics tại Việt Nam. Trong khi đó, CapitaLand quản lý hơn 9.900 căn hộ dịch vụ tại 14 thành phố thông qua đơn vị lưu trú sở hữu toàn phần Ascott. Mảng phát triển của tập đoàn là CapitaLand Development (CLD) hiện có 19.000 căn hộ từ 19 dự án nhà ở đã hoàn thành và đang triển khai, cùng hai dự án tích hợp và một dự án văn phòng nhỏ kết hợp nhà ở.
Nhiều nhà phát triển trong số này đã gia nhập thị trường Việt Nam từ giai đoạn thập niên 1980 đến đầu những năm 2000, khi Chính phủ thúc đẩy chiến lược thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài.
Ông Tan Wee Hsien, Tổng giám đốc phụ trách Việt Nam và thị trường quốc tế của CapitaLand Development cho biết mức tăng trưởng GDP của Việt Nam duy trì khoảng 6 - 7% mỗi năm kể từ đầu những năm 2000, cùng với dân số trẻ và tầng lớp trung lưu mở rộng, đã tạo ra những cơ hội tăng trưởng đáng kể.
Một đại diện của Mapletree nhận định, Việt Nam đã thu hút mạnh mẽ dòng vốn FDI trong nhiều thập kỷ qua nhờ nền kinh tế đô thị mở rộng, hạ tầng cải thiện và lực lượng lao động ngày càng được đào tạo tốt. Những lợi thế này tiếp tục là điểm thu hút các tập đoàn đa quốc gia và hỗ trợ Việt Nam phát triển như một trung tâm sản xuất cũng như thị trường tiêu dùng tiềm năng.
NHU CẦU NHÀ Ở CHẤT LƯỢNG
Các nhà phát triển đều đánh giá phân khúc nhà ở là động lực tăng trưởng then chốt, được thúc đẩy bởi tầng lớp trung lưu và tốc độ đô thị hóa nhanh. Dự báo đến năm 2030, tỷ lệ đô thị hóa sẽ vượt 50%.
Ông Tan Wee Hsien từ CapitaLand Development chia sẻ, các dự án nhà ở của công ty chủ yếu được hỗ trợ bởi nhu cầu mạnh mẽ từ người mua để ở và nhà đầu tư trong nước, trong bối cảnh mức sống tăng và khát vọng thay đổi của tầng lớp trung lưu tiếp tục thúc đẩy nhu cầu đối với nhà ở cao cấp.
Trong khi đó, nguồn cung mới vẫn hạn chế nhưng nhu cầu duy trì ổn định, được hỗ trợ bởi các chương trình tài chính do chủ đầu tư dẫn dắt trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà tăng, theo báo cáo của Knight Frank. Điều này đã đưa số lượng giao dịch nhà ở mới tại TP.HCM lên gần 1.600 căn trong quý 1/2026, tăng 129% so với cùng kỳ năm trước. Giá chào bán trung bình tại thành phố cũng tiếp tục xu hướng tăng, cao hơn 11,8% so với cùng kỳ lên 378,9 USD/foot vuông trong quý.
CapitaLand Development cho biết đang đi đúng lộ trình đạt mục tiêu phát triển 30.000 căn nhà tại Việt Nam vào năm 2029, với thêm 11.000 căn dự kiến được triển khai trong những năm tới.
“Để đạt mục tiêu này, CapitaLand Development sẽ tăng cường phân bổ vốn và mở rộng danh mục dự án thông qua các quan hệ hợp tác chiến lược với các đối tác uy tín trong nước và quốc tế”, ông Tan nhấn mạnh. Các dự án quy mô lớn dự kiến sẽ tập trung tại các đô thị trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh tăng trưởng nhanh như Hưng Yên và Hải Phòng.
Vào tháng 2 vừa qua, Frasers Property cũng công bố liên doanh mới với Gelex Group - một trong những tập đoàn đầu tư lớn nhất Việt Nam - nhằm tìm kiếm cơ hội phát triển mới, bao gồm các dự án nhà ở.
Trong khi đó, Keppel đã ra mắt Quỹ Keppel Vietnam Fund từ năm 2020, một quỹ tư nhân quản lý vốn từ các nhà đầu tư tổ chức toàn cầu và chính tập đoàn, nhằm đồng đầu tư vào các dự án nhà ở, cũng như bất động sản thương mại, dự án tích hợp và khu đô thị tại Việt Nam.
Ông Louis Lim, Tổng giám đốc mảng bất động sản của Keppel, cho biết quỹ đã đầu tư vào nhiều dự án nhà ở chất lượng cao tại Hà Nội và TP.HCM. Khi được triển khai đầy đủ, bao gồm cả phần vốn đồng đầu tư, tổng tài sản quản lý của quỹ có thể đạt khoảng 1 tỷ SGD (~800 triệu USD).
MỞ RỘNG SANG CÁC LĨNH VỰC KHÁC
Ngoài nhà ở, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang mở rộng sang lĩnh vực logistics, công nghiệp và văn phòng nhằm hỗ trợ sự phát triển của ngành sản xuất và dịch vụ tại Việt Nam.
Bà Patricia Goh, Tổng giám đốc CapitaLand Investment khu vực Đông Nam Á kiêm Giám đốc toàn cầu mảng logistics và lưu trữ, từng chia sẻ rằng chiến lược công nghiệp và logistics của tập đoàn tại Việt Nam được thúc đẩy bởi đà mở rộng sản xuất, đa dạng hóa chuỗi cung ứng nhanh chóng và sự phát triển của thương mại điện tử.
CapitaLand Investment đang mở rộng hiện diện thông qua các nền tảng quỹ khu vực, như Quỹ Logistics Đông Nam Á, nhằm phát triển các cơ sở logistics và công nghiệp được thiết kế chuyên biệt cho các doanh nghiệp trong và ngoài nước.
Trong khi đó, Mapletree cho biết nhu cầu đối với văn phòng hạng A được dự báo sẽ tăng trong trung hạn, phù hợp với tăng trưởng kinh tế, dù nguồn cung mới tại TP.HCM và Hà Nội có thể khiến thị trường cạnh tranh hơn.
Các nhà phát triển cũng đang đầu tư vào bán lẻ và khách sạn khi thị trường tiêu dùng và du lịch tại Việt Nam duy trì đà tăng trưởng tích cực. Chẳng hạn, Keppel đã mở rộng sang thị trường bán lẻ Hà Nội với việc ra mắt Hanoi Centre. Trung tâm thương mại này hiện thu hút gần 40.000 lượt khách mỗi ngày vào cuối tuần, với lượng khách trung bình hàng tháng tăng 132%.
Hồi đầu tháng 4, Frasers Property công bố kế hoạch mở thêm 18 khu căn hộ dịch vụ và khách sạn tại châu Á, bao gồm Việt Nam, vào năm 2028. Trong đó có dự án Fraser Residence Hinode City với 401 phòng tại Hà Nội, dự kiến khai trương vào cuối năm 2026.
TRIỂN VỌNG PHÍA TRƯỚC
Các nhà phát triển vẫn rất lạc quan về triển vọng của thị trường bất động sản Việt Nam.
Ông Tan Wee Hsien của CapitaLand Development kỳ vọng môi trường pháp lý sẽ tiếp tục được cải thiện, giúp nâng cao tính minh bạch và củng cố niềm tin của nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài.
Năm 2025, các điều luật kinh doanh bất động sản mới đã được ban hành nhằm tăng cường tính rõ ràng và minh bạch của thị trường, bao gồm các quy định chặt chẽ hơn về giao dịch, như hướng dẫn cụ thể về đặt cọc, yêu cầu vốn tối thiểu đối với nhà đầu tư và cơ chế thanh toán giãn tiến độ.
Bà Patricia Goh cho rằng các sửa đổi gần đây đối với Luật Đất đai sẽ củng cố sức hấp dẫn của Việt Nam trong mắt các nhà đầu tư bất động sản tổ chức, với hàng loạt điều chỉnh về giá đất, chính sách định giá, hoàn thiện cơ chế thuê đất và hướng dẫn thu hồi đất cũng như thỏa thuận tư nhân để nhận chuyển nhượng đất trực tiếp.
Khi một số thay đổi có thể làm gia tăng cạnh tranh, ông Joseph Low, Chủ tịch phụ trách bất động sản tại Việt Nam của Keppel, cho rằng doanh nghiệp cần có nguồn lực tài chính mạnh, năng lực kỹ thuật cao và kinh nghiệm dày dặn, với năng lực “thực” được chứng minh qua các dự án đã hoàn thành.
Với bề dày hoạt động tại Việt Nam trong ba thập kỷ qua, ông Low khẳng định tập đoàn tự tin có thể biến thách thức thành cơ hội.
“Chúng tôi vẫn lựa chọn Việt Nam là một trong những thị trường hàng đầu để đầu tư”, ông khẳng định.
Về phía mình, đại diện tập đoàn Mapletree nhận định, dù những thách thức địa chính trị gần đây và các cú sốc năng lượng đã gây ra gián đoạn đi lại và áp lực lạm phát, qua đó có thể ảnh hưởng đến tăng trưởng ngắn hạn, nhưng triển vọng dài hạn của Việt Nam vẫn không hề thay đổi.
Tuy nhiên, ngay cả khi cơ hội vẫn mở rộng và ngày càng rõ nét, ông Tan Wee Hsien nhấn mạnh các nhà phát triển cần duy trì sự linh hoạt để ứng phó với môi trường pháp lý thay đổi, biến động chuỗi cung ứng, áp lực kinh tế bên ngoài, rủi ro khí hậu và kỳ vọng ngày càng cao của người tiêu dùng.
