Bản đồ đô thị Việt Nam tái định hình với làn sóng siêu đô thị nghìn ha

Bản đồ đô thị Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái định hình mạnh mẽ, khi hàng loạt siêu đô thị quy mô hàng nghìn ha lần lượt xuất hiện. Không chỉ mở rộng không gian sống, các dự án này còn phản ánh sự chuyển dịch tư duy từ phát triển nhà ở đơn lẻ sang mô hình đô thị tích hợp, xanh và thông minh.

LOẠT SIÊU ĐÔ THỊ HÌNH THÀNH

Một trong những dự án thu hút sự quan tâm lớn nhất thời gian gần đây là Vinhomes Green Paradise tại khu vực Cần Giờ. Được Vingroup khởi công vào tháng 4/2025 với tổng vốn đầu tư khoảng 10 tỷ USD, dự án có quy mô 2.870ha, dân số dự kiến gần 230.000 người, bao gồm 4 phân khu chức năng tại xã Long Hòa và thị trấn Cần Thạnh (TP.HCM cũ).

Với định hướng phát triển đô thị du lịch - nghỉ dưỡng - thông minh - công nghệ cao, Vinhomes Green Paradise không chỉ hướng tới vai trò khu dân cư mà còn được kỳ vọng trở thành điểm đến du lịch tầm cỡ, đón từ 8 - 9 triệu lượt khách mỗi năm.

Điểm khác biệt của dự án này nằm ở định hướng phát triển theo tiêu chí ESG xanh sinh thái toàn diện. Hệ thống năng lượng tái tạo, giao thông xanh, không gian công cộng lớn cùng tuyến metro trên cao được tích hợp ngay từ khâu quy hoạch. Trong bối cảnh TP.HCM đối mặt với bài toán thiếu không gian xanh và biến đổi khí hậu, Vinhomes Green Paradise được kỳ vọng trở thành “lá phổi thứ hai” của thành phố, bổ trợ cho hệ sinh thái rừng ngập mặn Cần Giờ, khu dự trữ sinh quyển thế giới.

Nếu Vinhomes Green Paradise đại diện cho xu hướng đô thị biển xanh tại phía Nam, thì ở miền Bắc, Vinhomes Hạ Long Xanh lại là hình mẫu của siêu đô thị phức hợp ven vịnh.

Dự án có tổng diện tích gần 4.120ha, trải dài qua phường Tuần Châu và Hà An, với tổng mức đầu tư hơn 456.600 tỷ đồng, tương đương gần 18 tỷ USD, mức đầu tư lớn nhất trong lịch sử Vingroup tính đến thời điểm hiện tại. Được khởi công từ tháng 10/2021 và triển khai trong khoảng 10 năm, Hạ Long Xanh được quy hoạch như một “thành phố mới” với đầy đủ chức năng ở, du lịch, thương mại và dịch vụ cao cấp.

Theo kế hoạch, dự án sẽ cung cấp cho thị trường hơn 55.000 sản phẩm bất động sản đa dạng, từ căn hộ, biệt thự, shophouse đến condotel và khách sạn, đáp ứng nhu cầu sinh sống và làm việc của khoảng 244.000 cư dân. Với vị trí chiến lược giáp cao tốc Hạ Long – Hải Phòng, kết nối trực tiếp với vịnh Hạ Long và các trung tâm du lịch trọng điểm, Hạ Long Xanh được kỳ vọng trở thành “hạt nhân phát triển mới”, góp phần mở rộng không gian đô thị và tái định vị vai trò kinh tế của Quảng Ninh trong dài hạn.

Ở miền Trung, Vinhomes Cam Ranh đang nổi lên như một cực tăng trưởng đô thị mới. Dự án có quy mô hơn 1.250ha, tổng vốn đầu tư khoảng 3,2 tỷ USD, do liên danh Vinhomes, Công ty Đầu tư Cam Ranh và VinES phát triển. Mục tiêu của dự án là hình thành một khu đô thị hoàn chỉnh với hơn 10.000 căn biệt thự, 8.400 căn liền kề và khoảng 20.000 căn hộ xã hội, phục vụ nhu cầu cho khoảng 230.000 cư dân.

Kéo dài gần 25 km dọc theo vịnh Cam Ranh, một trong những vịnh biển đẹp và kín gió nhất thế giới, khu đô thị này được quy hoạch theo hướng kết hợp hài hòa giữa cảnh quan sinh thái, hạ tầng hiện đại, thương mại và dịch vụ công nghệ cao. Không chỉ đóng vai trò khu dân cư, Vinhomes Cam Ranh còn được kỳ vọng trở thành trung tâm nghỉ dưỡng - công nghệ cao mới của Nam Trung Bộ, tạo động lực lan tỏa cho toàn bộ khu vực.

Mới đây, Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Vinhomes đã ban hành nghị quyết về việc tham gia đầu tư dự án Khu đô thị mới Cam Lâm tại tỉnh Khánh Hòa.

Một trong những điểm sáng đáng chú ý khác là Sun Urban City tại TP. Phủ Lý, tỉnh Hà Nam, dự án khu đô thị sinh thái do Tập đoàn Sun Group phát triển trên diện tích khoảng 420ha.

Đây được coi là một trong những đô thị nghỉ dưỡng, sinh thái quy mô nhất khu vực phía Nam Thủ đô Hà Nội, nhờ vị trí chiến lược trung tâm liên kết vùng, tiếp giáp các tuyến giao thông huyết mạch như quốc lộ 1A, cao tốc Bắc Nam và đường sắt cao tốc trong tương lai.

Khi hoàn thiện, Sun Urban City không chỉ là nơi an cư mà còn là điểm đến đầu tư tiềm năng với hơn 1.001 tiện ích sống và giải trí, bao gồm năm đại công viên chủ đề Sun World, công viên văn hóa, công viên sinh thái, công viên thể thao và công viên lễ hội, cùng với diện tích khoảng 200ha dành cho cây xanh và mặt nước, tạo môi trường sống gần gũi thiên nhiên.

Bên cạnh các siêu đô thị mới hình thành, Ecopark tại Văn Giang (Hưng Yên) tiếp tục được nhắc đến như biểu tượng tiên phong của đô thị xanh tại Việt Nam. Với tỷ lệ cây xanh và mặt nước lớn, kiến trúc thân thiện môi trường và quy hoạch đồng bộ, Ecopark đã đặt nền móng cho xu hướng phát triển bền vững từ sớm. Việc dự án được vinh danh là “Khu đô thị bền vững xuất sắc nhất châu Á năm 2022” cho thấy mô hình đô thị xanh không chỉ mang tính lý thuyết mà hoàn toàn khả thi và hiệu quả về lâu dài.

ĐI KÈM THÁCH THỨC

Theo các chuyên gia, làn sóng hình thành các siêu đô thị tại Việt Nam phản ánh một bước chuyển quan trọng của thị trường bất động sản, song đi kèm với đó là không ít thách thức, đặc biệt là bài toán thu hút cư dân về ở thực.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn, cho rằng nguồn cung từ các đại dự án hiện nay chủ yếu đến từ một số ít chủ đầu tư lớn, với quy mô rất lớn và nguồn hàng dồi dào. Tuy nhiên, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc bán được bao nhiêu sản phẩm, mà là làm thế nào để hình thành được cộng đồng cư dân thực sự sinh sống lâu dài trong các đại đô thị này.

Phần lớn các siêu đô thị hiện nay đều nằm ở khu vực xa trung tâm, do đó điều kiện tiên quyết là phải có hệ thống hạ tầng kết nối đủ tốt. Tuy vậy, hạ tầng chỉ là điều kiện cần, chưa phải điều kiện đủ. Thách thức lớn nhất vẫn là “kéo dân về ở”.

Thực tế cho thấy, khi cư dân chưa về đủ đông, các tiện ích thương mại - dịch vụ khó vận hành hiệu quả, môi trường sống chưa thực sự sôi động, từ đó lại tác động ngược trở lại quyết định an cư của người mua. Đây là vòng lặp mà không ít đại dự án từng và đang đối mặt.

Nói về kỳ vọng phát triển dân số tại các siêu đô thị, ông Long cho rằng thị trường sẽ có sự phân hóa rất rõ. Việc đặt mục tiêu thu hút hàng trăm nghìn cư dân trong thời gian ngắn hoặc trung hạn là bài toán cực kỳ khó. Dẫn chứng từ Phú Mỹ Hưng, một trong những khu đô thị được xem là thành công nhất tại TP.HCM, ông Long nhấn mạnh rằng phải mất vài chục năm, khu đô thị này mới đạt quy mô dân số trên dưới 100.000 người. Do đó, các chủ đầu tư cần có tầm nhìn dài hạn, thay vì kỳ vọng “lấp đầy” nhanh chóng.

Trong ngắn hạn, theo ông Long, chiến lược hợp lý hơn là tập trung phát triển những phân khu, những dòng sản phẩm có khả năng kéo dân về ở tốt nhất, dựa trên dữ liệu thị trường và nhu cầu ở thực. Thay vì dàn trải, các chủ đầu tư cần xác định rõ những nhóm cư dân mục tiêu, từng “cụm” nhu cầu phù hợp với từng giai đoạn phát triển của dự án. Đây là cách tiếp cận thực tế và bền vững hơn đối với các đại đô thị.

Ở góc độ khác, ông Long nghĩ, các chủ đầu tư vừa và nhỏ vẫn còn nhiều cơ hội nếu chọn đúng hướng đi. Lợi thế của nhóm này nằm ở quy mô quỹ đất nhỏ hơn, nên nhiều dự án vẫn nằm ở các vị trí tương đối gần trung tâm hoặc khu dân cư hiện hữu.

Tại khu vực phía Nam, khi quỹ đất TP.HCM ngày càng hạn hẹp, làn sóng dịch chuyển sang Bình Dương, Đồng Nai đã cho thấy hiệu quả rõ rệt. Những dự án có vị trí giáp ranh, hạ tầng kết nối tốt vẫn hấp thụ tốt nguồn cầu ở thực, mà không cần cạnh tranh trực diện với các đại dự án hàng trăm hecta.

Trong khi đó, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, nhận định sự phát triển của các siêu đô thị là xu hướng tất yếu, xuất phát từ nhiều yếu tố mang tính cấu trúc.

Thứ nhất là quỹ đất tại các đô thị trung tâm ngày càng khan hiếm và đắt đỏ, buộc các nhà đầu tư phải dịch chuyển ra khu vực ngoại đô. Khi phát triển ở vùng ven, các dự án buộc phải được quy hoạch đồng bộ cả hạ tầng cứng và hạ tầng mềm, từ giao thông, điện nước đến giáo dục, y tế và dịch vụ.

Thứ hai là sự tiến bộ của công nghệ xây dựng và quy hoạch đô thị, cho phép các doanh nghiệp lớn phát triển những “thành phố trong thành phố” với quy mô lên tới hàng nghìn ha.

Thứ ba là năng lực tài chính của các tập đoàn trong nước đã đủ mạnh để triển khai những dự án có vốn đầu tư rất lớn, dù quá trình hoàn thiện và hình thành cộng đồng cư dân sẽ cần nhiều thời gian.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, một đô thị chỉ thực sự “sống” khi có người đến ở và làm việc. Vì vậy, kết nối hạ tầng, việc làm và yếu tố môi trường đóng vai trò then chốt. Trong bối cảnh hiện nay, “xanh hóa” không còn là lựa chọn mà là yêu cầu bắt buộc đối với các siêu đô thị. Chỉ những dự án đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn phát triển bền vững, tạo môi trường sống trong lành, an toàn và tiện nghi mới có thể giữ chân cư dân và tồn tại lâu dài trong vài chục năm tới.