M&A bất động sản: Dòng vốn ngoại âm thầm dịch chuyển trong chu kỳ phục hồi mới

Trong bối cảnh thị trường đầu tư bất động sản khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang phục hồi theo những nhịp độ khác nhau, hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) bất động sản tại Việt Nam tiếp tục duy trì sức hút ổn định đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Thay vì săn tìm các tài sản đang vận hành với dòng tiền sẵn có, nhiều nhà đầu tư ngoại đang lựa chọn cách tiếp cận thận trọng hơn: tích lũy quỹ đất, tham gia từ giai đoạn đầu của dự án và song hành cùng các chủ đầu tư trong nước để khai thác tiềm năng tăng trưởng dài hạn của thị trường. Xu hướng này không chỉ cho thấy sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư, mà còn phản ánh niềm tin ngày càng rõ nét vào triển vọng trung – dài hạn của bất động sản Việt Nam.

LOẠT THƯƠNG VỤ ẤN TƯỢNG

Một trong những thương vụ đáng chú ý gần đây là bước đi chiến lược của SkyWorld Development Berhad, doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Malaysia tại thị trường Việt Nam. Thông qua công ty con SkyWorld Việt Nam, tập đoàn này đã ký biên bản ghi nhớ hợp tác với Công ty TNHH MTV Vina An Thuận Phát nhằm thâu tóm khu đất rộng gần 1ha tại phường Lái Thiêu, TP.HCM (khu vực trước đây thuộc tỉnh Bình Dương).

Khu đất có diện tích 9.443,5m2, được quy hoạch xây dựng tòa tháp cao tối đa 40 tầng, gồm 3 tầng hầm và khoảng 1.241 căn hộ. Với quy mô này, dự án được kỳ vọng sẽ trở thành một điểm nhấn mới tại khu Đông Bắc TP.HCM, khu vực đang được hưởng lợi lớn từ quá trình mở rộng đô thị và đầu tư hạ tầng. Theo kế hoạch, SkyWorld sẽ mua lại toàn bộ vốn điều lệ và quyền lợi của Vina An Thuận Phát để trực tiếp triển khai dự án.

Trước đó, thị trường cũng ghi nhận nhiều thương vụ M&A tiêu biểu có sự tham gia của các nhà đầu tư đến từ Malaysia, Singapore và Nhật Bản. Tháng 8/2025, UOA Group (Malaysia) đã chi 68 triệu USD, tương đương khoảng 1.700 tỷ đồng, để mua lại Công ty Cổ phần VIAS Hồng Ngọc Bảo, chủ sở hữu khu đất hơn 2.000m2 trên đường Võ Thị Sáu, quận 1, TP.HCM. Sau khi hoàn tất thương vụ, UOA dự kiến phát triển tòa nhà văn phòng hạng A cao 22 tầng tại vị trí được xem là “đất vàng”, đối diện Công viên Lê Văn Tám.

Cũng trong năm 2025, Gamuda Land, một nhà phát triển bất động sản lớn khác của Malaysia đã mua lại khu đất rộng 1,1ha tại quận Lê Chân (Hải Phòng) với giá 38,9 triệu USD, tương đương khoảng 1.000 tỷ đồng. Mức giá này tương ứng khoảng 88 triệu đồng/m2. Trên quỹ đất đó, Gamuda Land dự kiến phát triển dự án chung cư cao cấp với tổng giá trị phát triển (GDV) lên tới 222 triệu USD. Dự án dự kiến mở bán vào năm tài chính 2026 và bàn giao sau năm 2028.

Ngoài ra, đầu năm 2025, CapitaLand đã mua lại một dự án quy mô lớn trị giá 553 triệu USD từ Becamex IDC, đánh dấu một trong những thương vụ M&A bất động sản lớn nhất trong giai đoạn gần đây.

Thị trường cũng chứng kiến hàng loạt mô hình hợp tác đa quốc gia, như liên doanh giữa Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development với Tập đoàn Kim Oanh để phát triển dự án The One World, hay việc Nishi Nippon Railroad mua lại 25% cổ phần tại dự án Paragon Đại Phước của Nam Long.

Những thương vụ này cho thấy, dù quy mô công bố không quá dồn dập hay bùng nổ, dòng vốn ngoại vẫn đang âm thầm “neo đậu” tại Việt Nam, lựa chọn kỹ lưỡng từng dự án phù hợp với chiến lược dài hạn.

Theo nghiên cứu của Savills, thị trường đầu tư bất động sản châu Á – Thái Bình Dương trong quý 3/2025 ghi nhận sự phân hóa rõ nét. Tổng giá trị đầu tư toàn khu vực đạt khoảng 35 tỷ USD, tăng 18% so với quý trước, chủ yếu nhờ các giao dịch xuyên biên giới tại những thị trường lõi như Nhật Bản, Australia và Singapore. Ngược lại, Trung Quốc tiếp tục đối mặt với tâm lý đầu tư thận trọng và sự sụt giảm mạnh về khối lượng giao dịch.

Trong bức tranh đó, Việt Nam nổi lên như một điểm đến ngày càng được ưu tiên, nhờ nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, dòng vốn FDI duy trì đà tăng trưởng tích cực và các cải cách pháp lý đang dần phát huy hiệu quả trên thực tế.

SỰ THAY ĐỔI TRONG CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ

Xu hướng này thể hiện rõ trong hoạt động M&A bất động sản tại Việt Nam. Dù số lượng giao dịch diễn ra khá sôi động trong suốt năm 2025, giá trị công bố của nhiều thương vụ vẫn ở mức chưa cao so với giai đoạn trước. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, đây không phải là dấu hiệu cho thấy thị trường suy yếu, mà phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc và chiến lược đầu tư.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho biết hoạt động M&A đã gia tăng động lực trong hai năm gần đây khi thị trường dần thích ứng với Luật Đất đai mới, cùng với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi. Những thay đổi này đã mang lại khung pháp lý rõ ràng và minh bạch hơn cho nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài vốn rất coi trọng yếu tố pháp lý.

“Hiện nay, nguồn cung các tài sản đang vận hành với dòng tiền ổn định như văn phòng, khách sạn hay trung tâm thương mại vẫn rất hạn chế. Do đó, phần lớn hoạt động M&A đang tập trung vào các dự án phát triển, thay vì các tài sản tạo dòng tiền ngay lập tức”, ông MacGregor nhận định.

Theo Savills, việc M&A tập trung vào các dự án phát triển, đặc biệt là nhà ở và các khu đô thị quy mô lớn phản ánh đúng bối cảnh thị trường hiện nay. Trong quý 3/2025, Việt Nam ghi nhận hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai, với tổng vốn đầu tư công ước đạt khoảng 1,28 triệu tỷ đồng. Đây là nền tảng quan trọng thúc đẩy quá trình mở rộng không gian đô thị và hình thành các khu vực vệ tinh mới.

Một ví dụ tiêu biểu là dự án Vành đai 3 TP.HCM, dự kiến hoàn thành trong thời gian tới, mở ra nhiều dư địa phát triển nhà ở tại các khu vực ngoại ô và vùng giáp ranh. Những khu vực này đang trở thành “điểm ngắm” của các nhà đầu tư nước ngoài theo chiến lược tích lũy quỹ đất dài hạn, đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường.

“Các dự án phát triển thường gắn với cam kết đầu tư dài hạn, song chi phí vốn ban đầu có thể thấp hơn đáng kể so với việc mua lại một tài sản đang vận hành quy mô lớn. Điều này lý giải vì sao giá trị các thương vụ được công bố có vẻ chưa cao, dù quy mô dự án và tiềm năng tăng trưởng là rất lớn”.

Một điểm đáng chú ý khác là sự gia tăng của các thương vụ liên doanh hoặc mua cổ phần thiểu số. Theo ông MacGregor, đây là cách tiếp cận thận trọng nhưng có tính toán, đặc biệt phổ biến với các nhà đầu tư Nhật Bản. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số giúp họ từng bước tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm vận hành và xây dựng niềm tin với đối tác trong nước, trước khi mở rộng quy mô đầu tư.

Khung pháp lý được cải thiện cũng tạo điều kiện cho các cấu trúc giao dịch linh hoạt hơn, từ việc nắm quyền kiểm soát chi phối, tham gia với tư cách cổ đông chiến lược, cho đến các khoản đầu tư thuần túy về tài chính. Điều này đang góp phần định hình Việt Nam như một thị trường M&A bất động sản năng động, thu hút đa dạng các dòng vốn.

Các yếu tố nền tảng của thị trường tiếp tục củng cố triển vọng M&A bất động sản tại Việt Nam. Trong tám tháng đầu năm 2025, Việt Nam thu hút 26,1 tỷ USD vốn FDI, tăng 27,3% so với cùng kỳ; trong đó vốn giải ngân đạt 15,4 tỷ USD, mức cao nhất trong vòng năm năm trở lại đây. Song song với đó, việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính quốc gia và quá trình sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh đang góp phần nâng cao tính minh bạch và khả năng tiếp cận thông tin cho nhà đầu tư.

Theo Savills, bất động sản vẫn là một cấu phần quan trọng trong tổng giá trị M&A tại Việt Nam, được thúc đẩy bởi nhu cầu nhà ở cao, tốc độ đô thị hóa nhanh và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Dù nhu cầu mua lại các tài sản đang vận hành vẫn lớn, nhưng nguồn cung hạn chế khiến trọng tâm M&A trong ngắn hạn tiếp tục nghiêng về các dự án phát triển nhà ở và bất động sản công nghiệp.

Kết luận về triển vọng thị trường, ông Neil MacGregor cho rằng, thị trường cần thêm thời gian để các thay đổi chính sách được phản ánh đầy đủ vào quy mô giao dịch lớn hơn và thanh khoản cao hơn.