Bất động sản dễ “vỡ bong bóng”

Trong khi nhiều ngành kinh tế đang nỗ lực phục hồi sau đại dịch, bất động sản lại nổi lên như một trong những lĩnh vực có sức bật mạnh mẽ. Nhưng đằng sau sự tăng trưởng ấy là những bất ổn âm thầm tích tụ, khiến thị trường đứng trước ranh giới mong manh giữa ổn định và khủng hoảng.

LỘ NHIỀU ĐIỂM NGHẼN

Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều cơ hội phát triển. Trước hết là việc toàn bộ hệ thống chính trị thay đổi tư duy, xác định rõ các vấn đề cần đổi mới cũng như vai trò của nhà nước, của tư nhân và vấn đề thay đổi công nghệ. Cơ hội thứ hai là sự thay đổi thể chế.

Tuy nhiên, trong thị trường vẫn còn những thách thức âm ỉ cháy mà các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ phải đối mặt.

Chia sẻ tại diễn đàn "Đầu tư bất động sản trong kỷ nguyên mới: Tư duy mới - Vận hội mới", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, mặc dù thời gian qua đã có nhiều nghị quyết nhằm trực tiếp xử lý những vấn đề tồn tại trong hệ thống pháp luật, tuy nhiên, nếu tiếp tục theo hướng chắp vá, không có những cải cách toàn diện, thì thị trường sẽ còn tiếp tục gặp khó.

Theo ông Đính, một trong những vấn đề nổi cộm là các quy định liên quan đến lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là Luật Đất đai. Việc xác định giá đất hiện nay ở nhiều địa phương đang bộc lộ những bất cập rõ rệt. Có những mức giá được đưa ra mà “không hiểu từ đâu ra”, mang tính phi thực tế.

Dù được xác định đúng quy trình, dựa trên các giao dịch thị trường, nhưng bản chất những giao dịch đó lại bị thổi phồng do chiêu trò của một số nhóm thao túng thị trường. Việc sử dụng các dữ liệu này để lập bảng giá đất dẫn đến hợp thức hóa giá ảo, gây nguy cơ đẩy chi phí sản xuất và đầu tư tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp đến doanh nghiệp và người dân.

“Do đó, doanh nghiệp sử dụng đất, doanh nghiệp sản xuất phải thuê đất sẽ chịu thiệt hại lớn. Giá bất động sản bị đẩy lên không phản ánh nhu cầu thực, khiến người có nhu cầu ở thực, đặc biệt là người dân thu nhập thấp, càng khó tiếp cận nhà ở. Chính nhà đầu tư bất động sản cũng sẽ bị ảnh hưởng do thị trường phát triển méo mó”.

Một vấn đề khác là nội lực của doanh nghiệp trong nước còn yếu, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ. Thị trường bất động sản từng phát triển trong một giai đoạn dễ dãi về điều kiện pháp lý, dẫn tới tình trạng “làm giả, ăn thật”. Khi các quy định bắt đầu siết chặt, nhiều doanh nghiệp bộc lộ rõ sự thiếu hụt về năng lực thực sự.

Thực tế trong các giai đoạn khủng hoảng như Covid - 19 hay suy thoái kinh tế đã cho thấy hàng loạt doanh nghiệp “lăn đùng” vì không thể trụ vững. Chỉ những doanh nghiệp có năng lực, chuyên nghiệp, chuẩn bị tốt mới có thể vượt qua.

“Kinh nghiệm từ nhiều quốc gia cho thấy, để phát triển mạnh mẽ, cần có sự hiện diện của các doanh nghiệp lớn dẫn dắt, đồng thời các doanh nghiệp nhỏ cần được định vị đúng vai trò trong chuỗi giá trị. Trong ngành công nghiệp, doanh nghiệp lớn tập trung sản xuất thiết bị chủ lực, còn các doanh nghiệp nhỏ đảm nhiệm phần công nghiệp phụ trợ. Bất động sản cũng cần một mô hình tương tự”, Chủ tịch VARS đưa ra.

Bên cạnh đó, chất lượng thị trường vốn cũng là một thách thức. Khi tín dụng bị siết, lập tức dòng vốn tắc nghẽn, ảnh hưởng toàn bộ thị trường. Trong khi đó, các kênh huy động vốn khác như quỹ đầu tư, thị trường chứng khoán hay trái phiếu chưa đủ phát triển để hỗ trợ thị trường bất động sản một cách bền vững.

Thị trường sản xuất và xuất khẩu vẫn phụ thuộc lớn, còn thị trường bất động sản thì chi phí cao, dễ bị thao túng. Nguyên nhân chính đến từ công tác dự báo và quy hoạch chưa hiệu quả, dẫn đến tình trạng phát triển thiếu cân đối: nơi thì thừa, nơi lại thiếu.

Một ví dụ điển hình là tại Hà Nội, nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng nguồn cung lại hạn chế. Trong khi đó, nhiều khu vực khác lại có tình trạng dư thừa hàng hóa, các dự án bỏ hoang, nhà bê tông hóa thành “mộ trắng”. Điều này phần lớn do hoạt động đầu tư mang tính đầu cơ, không xuất phát từ nhu cầu thực tế của thị trường, dễ dẫn tới tình trạng ảo giá, bong bóng.

“Nhà nước đang có nhiều nỗ lực để kiểm soát, điều hành vấn đề này. Chúng tôi đề xuất các giao dịch đều phải qua sàn giao dịch để kiểm soát tốt hơn, tránh tình trạng thao túng, lũng loạn, đầu cơ, thổi giá. Kiểm soát tốt nhưng vẫn phải tạo điều kiện”, vị chuyên gia phân tích.

NGHỊCH LÝ TRONG MỐI QUAN HỆ CUNG CẦU

Về giá, tại một toạ đàm gần đây, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia đánh giá, giá nhà hiện nay đã vượt xa sức tưởng tượng của người lao động bình thường, khiến họ hoàn toàn vô vọng trong việc sở hữu nhà ở.

Thị trường bất động sản đang tồn tại một nghịch lý nghiêm trọng trong mối quan hệ cung – cầu. Ở các thị trường hàng hoá thông thường, khi giá tăng đến mức nhất định, người bán thường có xu hướng chốt lời, đẩy hàng ra thị trường. Tuy nhiên, với bất động sản, tình thế lại ngược lại: giá càng cao, người bán càng "găm hàng", chờ giá tăng tiếp. Điều này khiến cung và cầu không gặp nhau, như “hai đường thẳng song song” cứ trôi đi cho đến khi thị trường sụp đổ.

“Tôi bắt đầu cảm nhận được những dấu hiệu rõ ràng cho thấy thị trường có lẽ đang tiệm cận ranh giới của một cuộc đổ vỡ. Nếu chính quyền không nhanh chóng đưa nguồn cung thực chất ra thị trường, nguy cơ bong bóng bất động sản vỡ là hoàn toàn có thể xảy ra”, TS. Nghĩa cảnh báo.

Nếu kịch bản này xảy ra, thị trường sẽ rơi vào trạng thái tê liệt: không có người mua, cũng chẳng có người bán, tức là thị trường không còn giao dịch, giá cả không còn tồn tại.

Hệ luỵ sẽ lan sang cả hệ thống tài chính – ngân hàng, bởi khoảng 70% tài sản đảm bảo của các ngân hàng hiện nay là bất động sản. Nếu thị trường bất động sản sụp đổ, hệ thống ngân hàng sẽ đứng trước một cuộc khủng hoảng nghiêm trọng.

Vị chuyên gia kinh tế nói: “Chính quyền cần được cảnh báo một cách nghiêm túc. Chúng ta không thể tưng tửng nghĩ rằng thị trường đang tốt lên, trong khi bên trong là một cái 'chết' đã được báo trước”.

Đồng quan điểm với ông Đính, ông Nghĩa, TS. Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, Tổ trưởng Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng cho biết, phần lớn các doanh nghiệp đi lên từ bất động sản, chuyển sang các ngành công nghiệp đều không được như kỳ vọng.

Còn một loạt doanh nghiệp bất động sản ngoài kia, họ đã tạo ra giá trị hay xuất khẩu gì ngoài việc buôn bán bất động sản. Hãy thử hình dung, nếu một ngày thị trường bất động sản không còn bán được nữa thì đây mới là mối lo của đất nước, chứ không phải vấn đề ở giá vàng.

“Theo tôi, vấn đề quan trọng nhất của đất nước bây giờ là xử lý việc đầu tư bất động sản, nếu không giải quyết được Việt Nam có thể giống với tình trạng của Thái Lan năm 1997, thị trường vỡ sẽ khiến nền kinh tế đi xuống trầm trọng.

Nếu đến năm 2027, không xử lý triệt để các vấn đề của thị trường bất động sản, thì khả năng cao thị trường này bị vỡ và hậu quả rõ ràng là rất nghiêm trọng, thậm chí có thể rơi vào khủng hoảng”, ông Kiên bày tỏ.