Bất động sản vào “cuộc chơi” mới với sàn giao dịch do Nhà nước quản lý

Thị trường bất động sản Việt Nam sắp bước vào một giai đoạn mới khi sàn giao dịch bất động sản được đưa vào vận hành thí điểm trước ngày 28/2/2026. Yêu cầu này được nêu rõ trong Nghị quyết số 23 của Chính phủ về phiên họp thường kỳ tháng 1/2026, trong bối cảnh Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế cao và tái cấu trúc đồng bộ các thị trường tài sản quan trọng.

Sự xuất hiện của sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước định hướng và quản lý không chỉ là một bước điều chỉnh kỹ thuật trong quản lý thị trường, mà còn được xem như động thái “siết lại kỷ cương”, hướng tới chuẩn hóa thông tin, minh bạch hóa giao dịch và nâng cao niềm tin của nhà đầu tư sau nhiều biến động.

SIẾT KỶ CƯƠNG THỊ TRƯỜNG TRONG MỤC TIÊU TĂNG TRƯỞNG CAO

Nghị quyết 23 nhấn mạnh yêu cầu điều hành chính sách kinh tế vĩ mô chủ động, linh hoạt và đồng bộ nhằm duy trì ổn định kinh tế, kiểm soát lạm phát và tạo nền tảng cho tăng trưởng cao trong năm 2026. Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng GDP quý 1/2026 khoảng 8% và cả năm từ 10% trở lên.

Để đạt được mục tiêu này, chính sách tiền tệ sẽ được điều hành chủ động, linh hoạt, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa mở rộng có trọng tâm, trọng điểm. Lãi suất, tỷ giá, tăng trưởng tín dụng được điều hành bám sát diễn biến thị trường, ưu tiên dòng vốn cho sản xuất – kinh doanh và các động lực tăng trưởng. Ngân hàng Nhà nước được giao nghiên cứu, đề xuất các giải pháp ổn định kinh tế vĩ mô liên quan đến lãi suất, tỷ giá, dự trữ ngoại hối và lạm phát, báo cáo Thủ tướng hằng tuần.

Trong tổng thể điều hành đó, việc khẩn trương đưa vào hoạt động các thị trường giao dịch tài sản mã hóa, vàng và bất động sản trước ngày 28/2/2026 cho thấy quyết tâm hình thành các “hạ tầng giao dịch” chính thức, minh bạch và có kiểm soát. Song song, Chính phủ yêu cầu sớm thành lập, vận hành đồng bộ và phát huy hiệu quả Trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam nhằm thu hút dòng vốn từ các định chế tài chính, ngân hàng và quỹ đầu tư toàn cầu.

Riêng với lĩnh vực bất động sản là một trong những trụ cột lan tỏa tới hàng chục ngành nghề khác như xây dựng, vật liệu, tài chính, tiêu dùng, việc thí điểm sàn giao dịch tập trung được kỳ vọng tạo nền tảng cho cơ chế giao dịch chuẩn hóa, hạn chế tình trạng “mù mờ pháp lý”, đầu cơ theo tin đồn hay thổi giá cục bộ.

Bên cạnh đó, Chính phủ tiếp tục nhấn mạnh phát huy hiệu quả Quỹ Nhà ở quốc gia, đẩy mạnh xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà cho thuê, phấn đấu năm 2026 hoàn thành trên 158.000 căn hộ nhà ở xã hội. Điều này cho thấy định hướng không chỉ kiểm soát thị trường giao dịch, mà còn điều tiết cơ cấu nguồn cung theo hướng phục vụ nhu cầu ở thực, tạo nền tảng an sinh bền vững.

KỲ VỌNG MINH BẠCH HÓA

Trao đổi với Thương gia, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn cho rằng việc hình thành một trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý sẽ mang lại nhiều thay đổi tích cực cho thị trường, đặc biệt về minh bạch thông tin.

Theo ông Long, điểm cốt lõi nằm ở dữ liệu. Một sàn giao dịch tập trung, nếu được vận hành bài bản, sẽ tạo ra kho dữ liệu tương đối đầy đủ và dễ tiếp cận. Thông tin về giao dịch trong quá khứ, mức giá, số lượng giao dịch theo từng khu vực nếu được chuẩn hóa và công bố rộng rãi sẽ giúp người mua có thêm căn cứ ra quyết định.

Thực tế, trong nhiều năm qua, dữ liệu về giá giao dịch thực tế hay xu hướng thị trường tại từng địa bàn không phải lúc nào cũng dễ tiếp cận, đặc biệt với người mua ở thực. Thị trường tồn tại tình trạng chênh lệch giữa giá niêm yết và giá giao dịch thực, thông tin phân tán ở nhiều nguồn khác nhau, thiếu một cơ sở dữ liệu thống nhất.

Khi thông tin minh bạch hơn, người mua sẽ có khả năng đưa ra quyết định tỉnh táo và hợp lý hơn”.

Ở chiều ngược lại, chủ đầu tư, sàn giao dịch hay cá nhân bán hàng cũng buộc phải điều chỉnh lại kỳ vọng giá. Khi người mua nắm trong tay nhiều thông tin, dư địa cho việc “thổi giá” tại một số khu vực cục bộ sẽ bị thu hẹp, xu hướng đầu cơ dựa trên thông tin mù mờ nhiều khả năng giảm bớt.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cũng thẳng thắn chỉ ra thách thức lớn nhất nằm ở bài toán dữ liệu.

Hiện nay, dữ liệu bất động sản tại Việt Nam đang phân tán ở nhiều cơ quan, đơn vị khác nhau. Việc số hóa, tập trung hóa và làm sạch dữ liệu để hình thành một kho dữ liệu thống nhất là nhiệm vụ không đơn giản.

“Nếu khâu này chưa được giải quyết tốt, nguy cơ phát sinh độ trễ trong xử lý giao dịch hoặc thủ tục là điều cần tính đến”, ông Long cảnh báo. Một trung tâm giao dịch chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi nền tảng dữ liệu đầy đủ, chính xác và được cập nhật thường xuyên.

Ở góc độ cạnh tranh, sự xuất hiện của trung tâm giao dịch do Nhà nước quản lý có thể tạo động lực để các sàn tư nhân điều chỉnh mô hình hoạt động, nâng cao chất lượng dịch vụ. Tuy nhiên, vai trò của sàn tư nhân sẽ không biến mất trong ngắn và trung hạn. Thị trường vẫn cần đội ngũ môi giới kết nối người mua – người bán.

Theo ông Long, vai trò môi giới cần được nâng cấp: từ kết nối giao dịch đơn thuần sang tư vấn, cung cấp thông tin thị trường, hỗ trợ pháp lý và hướng dẫn quy trình. Trung tâm giao dịch nên được thiết kế theo hướng mở, có cơ chế kết nối và chia sẻ dữ liệu với các sàn tư nhân, những đơn vị đang nắm giữ lượng dữ liệu giao dịch thực tế rất sát thị trường. Cách tiếp cận này giúp tránh độc quyền, đồng thời hình thành hệ sinh thái dữ liệu đa chiều, phục vụ mục tiêu phát triển bền vững.

SÀN HOẠT ĐỘNG NHƯ THẾ NÀO?

Theo khoản 10 Điều 3 của Luật, sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại và cho thuê mua bất động sản. Sàn có thể tồn tại dưới hình thức vật lý hoặc điện tử, phù hợp với xu hướng số hóa, song đều giữ vai trò trung gian tập hợp, cung cấp và xử lý thông tin liên quan đến bất động sản và các giao dịch phát sinh.

Điều 55 của Luật quy định rõ điều kiện hoạt động. Người quản lý, điều hành sàn phải có đầy đủ tư cách pháp lý, không thuộc trường hợp bị cấm thành lập hoặc điều hành doanh nghiệp; phải hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn giao dịch và được cấp chứng nhận theo quy định. Sàn phải được thành lập theo đúng trình tự, đăng ký ngành nghề phù hợp, có địa điểm hoạt động cố định và cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu kinh doanh.

Đáng chú ý, sàn giao dịch phải xây dựng và công khai quy trình giao dịch thống nhất, bao gồm các bước tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra pháp lý bất động sản, niêm yết thông tin, môi giới, hỗ trợ đàm phán, ký kết hợp đồng, thanh toán và bàn giao. Quy trình này không chỉ chuẩn hóa nghiệp vụ mà còn là cơ sở bảo vệ quyền lợi khách hàng, hạn chế tranh chấp.

Về nội dung hoạt động, Điều 56 nhấn mạnh trách nhiệm kiểm tra pháp lý và công khai thông tin là khâu nền tảng. Sàn có trách nhiệm rà soát điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, niêm yết và cung cấp đầy đủ, chính xác thông tin cho khách hàng. Bên cạnh đó là các hoạt động môi giới, hỗ trợ đàm phán, lập và ký kết hợp đồng, hỗ trợ thanh toán và bàn giao, lưu trữ hồ sơ và báo cáo cơ quan quản lý nhà nước.

Việc xác nhận giao dịch và cung cấp thông tin, báo cáo cho cơ quan quản lý giúp hình thành hệ thống thống kê, theo dõi thị trường một cách bài bản, yếu tố quan trọng trong điều hành chính sách vĩ mô.