Như Thương Gia đã phản ánh ở những bài viết trước, chung cư Watermark địa chỉ 395 Lạc Long Quân, Phường Nghĩa Đô, Quận Cầu Giấy, T.P Hà Nội do Công ty Cổ phần BĐS Tây Hồ Tây làm chủ đầu tư đang xảy ra nhiều tranh chấp, gây mất an toàn, không đảm bảo an ninh trật tự, PCCC, nguy cơ lây nhiễm dịch bệnh Covid-19.
Khởi nguồn của những tranh chấp nói trên là do việc xác định diện tích sử dụng chung, riêng, sở hữu nhà sinh hoạt cộng đồng chưa được xác định rõ. Nguyên nhân của những hiện tượng nói trên bắt nguồn từ “THỎA THUẬN DÂN SỰ” về việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền quản lý, quyền sử dụng và quyền khai thác đối với một số hạng mục công trình thuộc dự án chung cư Watermark vào ngày 28 tháng 12 năm 2017. Thỏa thuận dân sự trên được ký bởi: Chủ đầu tư là Công ty Cổ phần BĐS Tây Hồ Tây; Công ty cổ phần phát triển và tài trợ địa ốc R.C; Ban quản trị chung cư Watermark; và Công ty cổ phẩn ABC Toàn Cầu.
Đặc biệt tại thỏa thuận dân sự nói trên, không hiểu dựa trên căn cứ nào mà Chủ đầu tư lại giao "phần diện tích tại tầng 19 (Top B) Công ty ABC Toàn Cầu được quyền sở hữu, sử dụng, quản lý, khai thác, bảo trì, bảo dưỡng khu vực này và nộp phí quản lý, phí bảo trì theo diện tích thực tế". Ngoài ra, thỏa thuận dân sự nói trên còn quy định nhiều phần diện tích khác tại tầng T, tầng kỹ thuật và hầm để xe.
Sau đó, chủ đầu tư và Công ty ABC Toàn Cầu đã làm hợp đồng mua bán phần diện tích tầng 19 (Top B) trên cơ sở thỏa thuận dân sự nói trên. Hiện nay, tại tầng 19 (Top B) đang bị Công ty ABC Toàn Cầu biến thành nhà riêng, sai công năng gây mất an toàn về PCCC.
"Việc mua bán giữa chủ đầu tư và Công ty ABC tại khu vực tầng 19 Top B và khu vực tầng T là sai công năng. Tầng 19 Top B mà ông Giám đốc Công ty ABC đang biến thành nhà ở cá nhân và không xuất trình được giấy chứng nhận sở hữu nhà đất hợp pháp". Đại điện cư dân cho biết.
Tại biên bản kiểm tra định kỳ về phòng cháy chữa cháy và cứu nạn cứu hộ của Công an quận Cầu Giấy ngày 15/4/2021 ghi nhận tồn tại như sau: “Tại thời điểm kiểm tra, trên sân thượng top 19A bố trí nhiều cây cảnh làm cản trở đường, lối thoát nạn và vị trí và vị trí tập kết thoát nạn khi có cháy nổ xảy ra. Đặc biệt, tại tầng 19 (Top B) hiện tại đang bị Công ty ABC Toàn Cầu biến thành nhà riêng, so với bản vẽ thẩm duyệt về PCCC thì đây là phòng sinh hoạt cộng đồng sử dụng sai công năng đang là căn hộ để ở, đề nghị trả lại nguyên trạng ban đầu theo hồ sơ đã được thẩm duyệt PCCC”.
Phân tích về thỏa thuận dân sự nói trên, Luật sư Vũ Văn Biên – Trưởng văn phòng Luật An Phước cho rằng: Tầng 19 (Top B) thuộc diện tích sử dụng chung được sử dụng làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo Thiết kế đã được cơ quan nhà nước đã phê duyệt thì thỏa thuận trên không đúng quy định của pháp luật. Bởi theo quy định tại khoản 5 Điều 35 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định về các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm: “Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp so với thiết kế đã được phê duyệt hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận”.
Hơn nữa, Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014, điều 100, khoản 2, điểm a quy định về phần diện tích là nhà sinh hoạt cộng đồng như sau: “Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư”… Điều 7, khoản 6, Thông tư 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hướng dẫn điều 100, khoản 2, điểm a Luật Nhà ở 2014 như sau: “Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư”.
Như vậy, phần diện tích sử dụng chung tại nhà chung cư là thuộc quyền sở hữu chung của tất cả các cư dân tại tòa nhà, không thuộc sở hữu của chủ đầu tư, phần diện tích này cũng đã được quy định rõ ràng tại Hợp đồng mua bán. Do đó, không ai được quyền tự ý bán, chuyển nhượng đối với phần diện tích này khi chưa có sự đồng ý của các cư dân tại tòa nhà, việc này đang xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của các cư dân tại tòa nhà đó. Luật sư Vũ Văn Biên phân tích.
“Như đã phân tích ở trên, thỏa thuận này là trái quy định nên việc chủ đầu tư bán nhà sinh hoạt cộng đồng bằng hợp đồng mua bán là không đúng quy định của pháp luật”. Vũ Văn Biên nhận định.
Để giải quyết triệt để việc xâm phạm tiện ích chung Luật sư Vũ Văn Biên đưa ra tư vấn: “Ban quản trị là đơn vị thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định phải đứng ra thay mặt người dân làm việc với chủ đầu tư, yêu cầu bàn giao lại phần diện tích sử dụng chung và sử dụng phần diện tích sử dụng chung đúng với thiết kế đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, Ban quản trị cũng phải thay mặt cư dân có các văn bản gửi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu giải quyết để đảm bảo quyền và lợi ích của người dân”.
