Chuyên gia chỉ ra thách thức lớn của các siêu đô thị

Thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận một cuộc đua mở rộng quỹ đất rất mạnh mẽ của các chủ đầu tư lớn. Hàng loạt đại đô thị với quy mô lên tới hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hecta liên tục được công bố, tạo ra nguồn cung khổng lồ cho thị trường. Song, theo chuyên gia, bài toán khó của các chủ đầu tư là thu hút dân cư về ở tại các dự án khủng này.

SIÊU ĐÔ THỊ LẦN LƯỢT XUẤT HIỆN

Trong những năm gần đây, Việt Nam chứng kiến xu hướng phát triển mạnh mẽ các siêu đô thị quy mô lớn, không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư mà còn định hình lại diện mạo đô thị, kinh tế, du lịch quốc gia.

Các dự án bất động sản lớn như Vinhomes Green Paradise ở Cần Giờ, Vinhomes Cam Ranh tại Khánh Hòa, Ecopark Hưng Yên, Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh và Sun Urban City ở Hà Nam đã và đang tạo nên một “cuộc cách mạng” trong quy hoạch và phát triển đô thị của Việt Nam.

Một trong những ví dụ điển hình cho xu hướng này là Vinhomes Green Paradise, một siêu đô thị ven biển tại huyện Cần Giờ, TP.HCM do Tập đoàn Vingroup phát triển, với quy mô lên tới khoảng 2.870 ha và tổng vốn đầu tư hơn 10 tỷ USD.

Dự án chính thức khởi công từ tháng 4/2025 và dự kiến hoàn thành vào năm 2030. Với quy hoạch ESG++, Vinhomes Green Paradise tạo ra một mô hình đô thị nghỉ dưỡng, thông minh – bền vững, kết hợp nhà ở, khách sạn, khu vui chơi giải trí, sân golf, bến du thuyền quốc tế và tòa tháp biểu tượng cao 108 tầng.

Cùng với đó, Vinhomes Cam Ranh là một trong những dự án đô thị ven vịnh Cam Ranh (Khánh Hòa) có quy mô lớn lên tới khoảng 1.254ha. Dự án được quy hoạch thành ba phân khu chức năng đa dạng, bao gồm nhà phố, biệt thự, căn hộ, officetel, shophouse và khách sạn, với dân số dự kiến hơn 230.000 người.

Với vị trí ven biển, gần sân bay quốc tế Cam Ranh và hệ thống hạ tầng giao thông phát triển, dự án hứa hẹn trở thành khu đô thị sinh thái, nghỉ dưỡng, thương mại tiêu chuẩn cao cấp, thu hút cả cư dân và nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Không chỉ phía Nam và Trung Bộ, khu vực phía Bắc cũng sôi động với siêu dự án Vinhomes Hạ Long Xanh tại tỉnh Quảng Ninh. Đây là một trong những dự án đô thị lớn nhất Việt Nam với quy mô hơn 4.100ha, tổng vốn đầu tư 18 tỷ USD và cung cấp hơn 55.000 sản phẩm đa dạng từ căn hộ, biệt thự, shophouse đến khách sạn cao cấp.

Vị trí liền kề Vịnh Hạ Long di sản thiên nhiên thế giới giúp dự án vừa kết nối giao thông chiến lược, vừa mở ra cơ hội phát triển dịch vụ, du lịch, thương mại bền vững. Dự án đang được đẩy nhanh giải phóng mặt bằng và tiến hành thi công hạ tầng trọng điểm nhằm hiện thực hóa tầm nhìn trở thành đô thị đẳng cấp quốc tế.

Trong khi đó, Ecopark Hưng Yên là một trong những khu đô thị sinh thái nổi bật. Với tổng diện tích khoảng 500ha, Ecopark Hưng Yên được phát triển theo mô hình đô thị xanh với nhiều giai đoạn xây dựng quy mô lớn, cam kết mang đến môi trường sống thân thiện với thiên nhiên và tiện ích nội khu hiện đại như công viên, trường học, khu vui chơi giải trí.

Hay dự án Sun Urban City là đại đô thị vệ tinh quy mô lớn (hơn 400ha) của Sun Group tại Phủ Lý, Hà Nam, được ví như "thành phố trong thành phố" nhờ quy hoạch bài bản, hệ thống tiện ích khép kín đồng bộ.

Dự án có 200ha cây xanh và vị trí cửa ngõ phía Nam Hà Nội (cách 45 phút di chuyển), kết hợp không gian sống sinh thái, nghỉ dưỡng với hạ tầng giao thông huyết mạch và tiềm năng phát triển kinh tế vùng.

Tuy quy mô và tầm vóc của các đại đô thị Việt Nam hiện nay thật sự ấn tượng, nhưng bên cạnh những con số về diện tích, vốn đầu tư hay tiện ích đa dạng, một câu hỏi lớn vẫn đang đặt ra: liệu các dự án này có thực sự tạo ra cộng đồng cư dân sống động hay chỉ là những khu đô thị “chờ dân đến”?

Sự xuất hiện của các siêu đô thị, dù hiện đại và sang trọng đến đâu, cũng không tự động kéo theo lượng cư dân ổn định, và đây chính là thách thức then chốt mà thị trường bất động sản Việt Nam đang phải đối mặt.

CẦN GIẢI BÀI TOÁN KHÓ “KÉO DÂN VỀ”

Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Marketing Batdongsan.com.vn, nguồn cung từ các đại dự án hiện nay chủ yếu đến từ một số ít chủ đầu tư lớn. Những dự án này có quy mô rất lớn, nguồn hàng dồi dào, nhưng đi kèm với đó là một bài toán không hề đơn giản: làm sao để kéo được người dân thực sự về sinh sống.

“Các đại đô thị thường nằm ở những vị trí không quá gần trung tâm. Vì vậy, điều kiện tiên quyết đầu tiên là phải có kết nối hạ tầng đủ tốt. Nhưng hạ tầng thôi là chưa đủ, thách thức lớn nhất của chủ đầu tư vẫn là câu chuyện kéo dân về ở”, ông Long nhận định.

Thực tế cho thấy, việc phát triển một khu đô thị quy mô lớn không chỉ dừng lại ở việc bán được sản phẩm, mà quan trọng hơn là hình thành được cộng đồng cư dân thực. Khi dân cư chưa về ở đủ đông, các tiện ích thương mại, dịch vụ khó vận hành hiệu quả, từ đó lại tiếp tục ảnh hưởng ngược trở lại quyết định an cư của người mua nhà. Đây là vòng lặp mà nhiều đại dự án đang phải đối mặt.

Nói về xu hướng phát triển các siêu đô thị trong tương lai, ông Long cho rằng thị trường sẽ có sự phân hóa rất rõ. Các đại đô thị thường được kỳ vọng sẽ kéo về một lượng dân cư rất lớn trong thời gian ngắn hoặc trung hạn. Tuy nhiên, đây là một bài toán cực kỳ khó.

“Nếu nhìn vào những ví dụ đã thành công như Phú Mỹ Hưng ở TP.HCM, chúng ta sẽ thấy phải mất vài chục năm để khu đô thị này đạt được quy mô dân số khoảng trên dưới 100.000 người. Do đó, kỳ vọng kéo hàng trăm nghìn cư dân về ở trong thời gian ngắn là điều không dễ khả thi”, ông Long nhấn mạnh.

“Trong ngắn hạn, điều quan trọng nhất là chủ đầu tư phải thật sự tập trung vào những phân khu, những sản phẩm có khả năng kéo dân về tốt nhất, dựa trên dữ liệu thị trường và nhu cầu ở thực. Còn câu chuyện phát triển một đại đô thị với quy mô dân số hàng trăm nghìn người chắc chắn sẽ cần một tầm nhìn dài hạn và rất nhiều thời gian”.

Theo ông, thay vì dàn trải và cố gắng kéo tất cả mọi nhóm cư dân về cùng lúc, các chủ đầu tư đại đô thị cần tập trung hơn vào việc xác định những phân khúc cư dân cụ thể, những “cụm” dân cư có nhu cầu rõ ràng và phù hợp nhất với dự án trong từng giai đoạn. Đây là cách tiếp cận thực tế và bền vững hơn.

Trong khi đó, với các chủ đầu tư nhỏ, bức tranh không hoàn toàn u ám. Ông Long cho rằng nhóm này vẫn có nhiều cơ hội nếu biết chọn đúng hướng đi.

Lợi thế lớn nhất của họ nằm ở quy mô quỹ đất nhỏ hơn, đồng nghĩa với việc dự án thường nằm ở những vị trí gần trung tâm hơn so với các đại đô thị.

“Do quy mô nhỏ, nhiều dự án của chủ đầu tư vừa và nhỏ vẫn còn ở những khu vực có vị trí tương đối tốt, gần khu dân cư hiện hữu, gần trung tâm hoặc các vùng giáp ranh có hạ tầng phát triển”, ông Long phân tích.

Ví dụ điển hình là khu vực miền Nam. Khi quỹ đất tại TP.HCM dần cạn kiệt, nhiều chủ đầu tư đã dịch chuyển sang các khu vực lân cận như Bình Dương. Với lợi thế kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các dự án ở những vị trí giáp ranh TP.HCM đã có khả năng hấp thụ tốt nguồn cầu đến từ xu hướng giãn dân.

Trong trường hợp này, các chủ đầu tư nhỏ không cần và cũng không nên cạnh tranh trực diện với các đại dự án hàng trăm hecta, mà tập trung phục vụ nhu cầu ở thực, với lợi thế về vị trí và quy mô vừa phải.