Luật Đất đai 2024 đã có những quy định mới nhằm tháo gỡ vướng mắc cho người dân sử dụng đất ổn định nhưng chưa có giấy tờ. Tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng, như trường hợp của ông Phan Quang Thêm, việc xác định điều kiện cấp Giấy chứng nhận vẫn phụ thuộc nhiều vào hồ sơ và cách hiểu của cơ quan quản lý.
Theo đó, gia đình ông Phan Quang Thêm ở Đà Nẵng đang quản lý sử dụng thửa đất 364 m2 (8x45,5) mua lại của người dân địa phương, được UBND cấp huyện cho làm thủ tục chuyển nhượng đất ở 100m2 từ năm 1996, diện tích còn lại chưa có giấy tờ, gia đình vẫn rào giậu trồng cây, không có tranh chấp.
Năm 2019, UBND cấp huyện hướng dẫn làm thủ tục cấp sổ đỏ cho diện tích đất còn lại nhưng đến năm 2021 thì trả lời là đất đủ điều kiện nhưng có quyết định thu hồi nên không cấp sổ đỏ theo khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Thực tế diện tích đất nằm trong quyết định thu hồi 160m2 (8x20). Quyết định thu hồi ban hành năm 2001.
Ông Thêm thắc mắc rằng, theo điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 thì gia đình ông đủ điều kiện để xem xét cấp sổ đỏ có đúng không? Trình tự thủ tục thế nào? Nếu không được thì lý do gì?
Về vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, việc áp dụng chính sách để xem xét, cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất cần căn cứ vào từng trường hợp cụ thể, căn cứ vào hồ sơ quản lý đất đai và căn cứ vào các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai của địa phương đã ban hành theo thẩm quyền được giao.
Theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai thì một trong các trường hợp người sử dụng đất không được cấp sổ đỏ là “đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện”.
Trường hợp quyết định đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện thì người đang sử dụng đất được thực hiện việc cấp sổ đỏ theo quy định tại các Điều 137, 138, 139, 140 và 141 của Luật Đất đai năm 2024, Mục II và Mục V nội dung C Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.
Đồng thời, Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã ban hành các Quyết định: số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23/6/2024, số 3380/QĐ-BNNMT ngày 25/8/2025 công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, theo đó đã quy định về từng thủ tục đất đai cụ thể, gồm: (1) Trình tự thực hiện; (2) Cách thức thực hiện; (3) Thành phần, số lượng hồ sơ; (4) Thời gian giải quyết; (5) Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính; (6) Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính; (7) Kết quả thực hiện thủ tục hành chính; (8) Phí, lệ phí; (9) Tên mẫu đơn, tờ khai; (10) Yêu cầu, điều kiện thực hiện thủ tục hành chính (nếu có); (11) Căn cứ pháp lý của thủ tục hành chính.
