Xin cơ chế để tạo “động lực” cho chủ đầu tư
Dự án Khu dân cư Thiên Tân (sau đây gọi là Dự án) tại Khu Kinh tế Dung Quất có tên ban đầu là Dự án đầu tư kinh doanh Cơ sở hạ tầng kỹ thuật Khu chuyên gia thành phố Vạn Tường I – do Công ty Đầu tư và Xây dựng Thiên Tân làm chủ đầu tư được BQL KCN Dung Quất duyệt và cấp giấy phép đầu tư từ năm 2001.
Năm 2007, BQL KKT Dung Quất điều chỉnh giấy chứng nhận đầu tư, chứng nhận thay đổi lần 1 với thông số: Khu dân cư Thiên Tân; chủ đầu tư (CĐT) là Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thiên Tân; quy mô diện tích sử dụng đất 67.602 m2; thời gian hoàn thành và kinh doanh dự án từ 2008-2010.
Đáng chú ý, Công ty Thiên Tân được tỉnh Quảng Ngãi giao đất để xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu chuyên gia đô thị Vạn Tường từ tháng 1/2003 và được điều chỉnh Quyết định giao đất (tháng 12/2010) với quy mô sử dụng đất khoảng 156.300m2 (đất ở là 108.300 m2), hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đến năm 2013, dự án Khu dân cư Thiên Tân được duyệt QHCT 1/500 với tổng diện tích đất quy hoạch khoảng 10 ha – trong đó 32.000m2 đất ở liền kề và 30.262 m2 đất nhà biệt lập.
Đầu năm 2017, Sở Xây dựng kiến nghị UBND tỉnh một số nội dung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở đối với dự án này.
Theo Sở này, do thực tế việc quản lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt đối với khu vực KĐT Vạn Tường gặp nhiều khó khăn do tâm lý người dân có nhu cầu về nhà ở thì phải do chính họ tự xây dựng để phù hợp với điều kiện kinh tế nên việc CĐT hoàn thiện nhà ở theo quy hoạch để chuyển nhượng/cho thuê là rất khó (!).
Để tạo điều kiện cho người dân cũng như động lực cho CĐT an tâm xây dựng hoàn thành toàn bộ hạ tầng dự án trước khi chuyển nhượng (phân lô, bán nền), theo đề nghị trước đó của BQL KKT Dung Quất và Chủ đầu tư, Sở Xây dựng đề nghị UBND tỉnh xem xét xin ý kiến Bộ Xây dựng thống nhất dự án Khu dân cư Thiên Tân (tại KĐT mới Vạn Tường) được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây nhà ở. Sau khi có ý kiến thống nhất từ Bộ, Sở và các đơn vị liên quan sẽ tham mưu tỉnh xem xét, quyết định việc chuyển nhượng này theo quy định…
Mông lung nghĩa vụ tài chính
Tháng 5/2017, dự án được Bộ Xây dựng thống nhất cho phép CĐT chuyển nhượng quyền sử dungh đất đã đầu tư hạ tầng cho người dân (cá nhân, hộ gia đình) tự xây dựng nhà ở tại Công văn 1142/BXD-PTĐT. Một tháng sau đó, UBND tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng và BQL KKT Dung Quất khẩn trương tham mưu tỉnh xem xét quyết định việc chuyển nhượng nêu trên theo ý kiến đề nghị của Bộ.
Tháng 3/2019, Sở Xây dựng thông tin, hồ sơ tài liệu liên quan tới việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Công ty Thiên Tân cung cấp “chưa có hồ sơ chứng minh nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án” (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Do đó, Sở Xây dựng đề nghị CĐT cung cấp hồ sơ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính – để có cơ sở tham mưu UBND tỉnh xem xét quyết định.
Ít ngày sau, Công ty Thiên Tân cung cấp hồ sơ liên quan – với nội dung: Dự án được hưởng chính sách ưu đãi về miễn nộp tiền sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định tại Nghị định 51/1999/NĐ-CP và được thể chế bằng GCN ưu đãi đầu tư 1039/UB-GCN ngày 19/6/2003 của UBND tỉnh và Công văn 3272/UBND-CNXD ngày 16/11/2011 của UBND tỉnh về chỉ đạo xử lý vướng mắc đối với dự án Khu dân cư và Khu biệt thự chuyên gia Thiên Tân tại KĐT mới Vạn Tường.
Tháng 5/2019, Sở Xây dựng xin ý kiến Sở TN&MT, Sở Tài chính và Cục Thuế tỉnh về việc miễn nộp tiền sử dụng đất theo GCN ưu đãi năm 2003 do tỉnh cấp đã đủ chứng minh NĐT thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai hay chưa.
Và mới đây, những thông tin phản hồi từ các Sở ngành đã được ghi nhận bước đầu như sau.
Theo Cục Thuế tỉnh, Dự án thuộc trường hợp được miễn tiền sử dụng đất theo quy định Nghị định 198/2004/NĐ-CP của Chính phủ. Nhưng, để được hưởng ưu đãi trên, Công ty Thiên Tân phải kê khai xin miễn tiền sử dụng đất tại Tờ khai nộp tiền SDĐ (Thông tư 117/2004/TT-BTC) để cơ quan Thuế xác định số tiền được miễn. Tuy nhiên, từ khi được giao đất đến nay, cơ quan Thuế chưa nhận được hồ sơ liên quan của Công ty nên “Cục Thuế không có căn cứ để xác định việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất của Công ty đối với dự án”.
Đồng thời, vẫn theo Cục Thuế tỉnh, dự án được miễn tiền sử dụng đất theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP nhưng sau đó Công ty chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải nộp đủ tiền sử dụng đất đã được miễn vào NSNN theo giá trị tại thời điểm chuyển nhượng. Quan điểm tương tự cũng được Sở Tài chính đưa ra tại Công văn ngày 9/4/2020.
Bên cạnh đó, Sở TN&MT đề nghị Sở Xây dựng phối hợp BQL KKT Dung Quất kiểm tra, xác định việc đầu tư, sử dụng đất của dự án này là theo hình thức nào và thực hiện nghĩa vụ tài chính ra sao. Đồng thời, yêu cầu CĐT cung cấp đủ hồ sơ thể hiện việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của dự án tới nay; trường hợp được miễn tiền SDĐ thì phải cung cấp việc lập thủ tục và được cấp thẩm quyền quyết định miễn tiền SDĐ…
Chốt lại, Sở Xây dựng đề nghị Công ty hoàn thiện thủ tục, báo cáo Sở Xây dựng và BQL KKT để kiểm tra trước khi trình UBND tỉnh xem xét, quyết định việc chuyển nhượng nêu trên.
Được biết, Thiên Tân Group còn sở hữu hàng loạt dự án (cả BĐS lẫn năng lượng tái tạo) đáng chú ý khác tại tỉnh Quảng Ngãi. Chúng tôi sẽ thông tin ở một bài báo khác.
