Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ trong nhu cầu và thói quen tiêu dùng, đặc biệt ở nhóm người trẻ, các doanh nghiệp khởi nghiệp và hộ kinh doanh cá thể. Người mua không còn chỉ tìm kiếm nơi để ở hay mặt bằng đơn thuần để kinh doanh, mà đang hướng đến các sản phẩm bất động sản đa công năng.
Tuy nhiên, nhu cầu này lại diễn ra trong bối cảnh giá đất tại các đô thị lớn liên tục tăng cao. Theo báo cáo từ một số đơn vị nghiên cứu thị trường, giá đất tại nhiều khu vực trung tâm đã tăng từ 30 – 50% chỉ trong vòng 2 năm qua, khiến việc sở hữu bất động sản linh hoạt trở nên khó khăn với phần lớn người mua. Trong khi đó, các loại hình truyền thống như nhà phố, shophouse hay officetel lại bộc lộ nhiều hạn chế: giá cao, diện tích nhỏ, hoặc bị giới hạn về mục đích sử dụng.
Trước thực tế này, mô hình bất động sản Livehouse đã ra đời như một giải pháp mới. Được phát triển tại lõi đô thị và có quy hoạch hợp pháp cho lưu trú – kinh doanh – giải trí về đêm, Livehouse mang đến lựa chọn đa công năng, phù hợp nhu cầu thực mà không biến bất động sản thành cuộc chơi xa xỉ.
NÊN ĐÓN NHẬN CÁI MỚI
Chia sẻ tại hội thảo “Livehouse - Mô hình bất động sản thế hệ mới: Giải pháp giảm áp lực giá bất động sản trong đô thị”, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ xây dựng cho hay, đây là một loại hình mới với cách sắp xếp, kết hợp các chức năng cũ và phù hợp với xu hướng.
Những loại hình bất động sản mới như thế này cần có sự đón nhận, cần phải có sự nghiên cứu để khuyến khích phát triển, để góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trong thời gian tới.
“Cái mới lúc đầu có thể còn mông lung, chưa rõ ràng, nhưng theo thời gian sẽ trở nên quen thuộc nếu được triển khai đúng hướng. Cơ sở pháp lý cơ bản là đã có, tuy nhiên để mô hình này vận hành trôi chảy và bền vững, chắc chắn vẫn cần có thêm các nghiên cứu sâu hơn từ phía nhà đầu tư và cơ quan quản lý”, ông Dũng lưu ý.
Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản đang thiếu các mô hình bất động sản thế hệ mới, phù hợp với xu thế sống, làm việc, kinh doanh tích hợp.
Bất động sản thế hệ mới mang lại nhiều lợi ích và hiệu quả kinh tế đáng kể, góp phần định hình lại thị trường và đáp ứng nhu cầu đa dạng của các nhà đầu tư cũng như người sử dụng.
Thứ nhất, tối ưu hóa dòng vốn. Các loại hình bất động sản đa năng cho phép chủ sở hữu kết hợp nhiều hoạt động trong cùng một không gian, từ đó gia tăng giá trị sử dụng và tiềm năng sinh lời so với các loại hình bất động sản đơn thuần.
Thứ hai, chi phí đầu tư hợp lý. Giá trị đầu tư thường thấp hơn 20-40% so với bất động sản thông thường, nhờ phát triển trên quỹ đất sử dụng có thời hạn. Nhưng thời hạn vẫn đủ dài để khai thác hiệu quả, đồng thời nếu có nhu cầu thì vẫn có thể gia hạn.
Thứ ba, mở rộng khả năng tiếp cận cho nhiều đối tượng với mức giá dễ chịu. Đặc biệt là trong bối cảnh giá đất nền, căn hộ, biệt thự/nhà phố đang có mức giá quá cao.
Thứ tư, tiềm năng sinh lời cao. Bất động sản đa năng hưởng lợi đáng kể từ các dự án đầu tư công và hạ tầng, đặc biệt tại các khu vực ngoài đô thị và trung tâm kinh tế lớn, giúp chủ sở hữu hưởng lợi từ cả việc tăng giá trị tài sản và dòng tiền ổn định từ việc cho thuê hoặc kinh doanh dịch vụ. Chúng tôi cho rằng bất động sản tại các trung tâm phát triển kinh tế vẫn tăng giá và có hoạt động kinh doanh hiệu quả.
Ông Đính nhấn mạnh, Livehouse được cấp quyền sở hữu có thời hạn theo quy định pháp luật. Hình thức pháp lý này giúp giảm chi phí đầu tư, tối ưu giá bán và dễ tiếp cận hơn so với nhà phố hay shophouse sở hữu lâu dài. Đây chính là ưu điểm nổi trội của dòng sản phẩm này.
“Mô hình này giúp tối ưu dòng tiền cho nhà đầu tư nhờ khả năng khai thác đồng thời nhiều công năng, tạo ra dòng tiền thật và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Livehouse cũng được vận hành theo chu kỳ kinh tế đêm, phù hợp với nhịp sống đô thị hiện đại, mở cửa cả ngày lẫn đêm như một cơ sở kinh doanh độc lập”, vị chuyên gia đưa ra quan điểm.
MUỐN PHÁT TRIỂN PHẢI CÓ NHU CẦU THẬT
Số liệu của Bộ Xây dựng cho biết, quý 1/2025 giá nhà ở riêng lẻ và đất nền tại nhiều địa phương tăng mạnh, một số khu vực ghi nhận giá tăng 20-40%. Giá nhà tăng do nhiều nguyên nhân cộng hưởng, gồm chi phí đầu vào như vật liệu, nhân công, lãi vay neo cao; nguồn cung mới hạn chế vì vướng pháp lý; và tâm lý đầu tư đón đầu quy hoạch, hạ tầng. Tại một số địa phương, giá đất tăng cao chỉ sau vài tháng, nhất là nơi có thông tin sáp nhập đơn vị hành chính hoặc nâng cấp đô thị...
Theo dữ liệu của một số đơn vị nghiên cứu thị trường, hiện giá trung bình chung cư mở mới ở Hà Nội đạt đạt 79 triệu đồng/m2, còn TP.HCM hơn 90 triệu đồng/m2.
Trước thực trạng đó, TS. Võ Trí Thành, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranhđưa ra câu hỏi: “Liệu mô hình bất động sản thế hệ mới, thời hạn sở hữu có giới hạn có thực sự giúp kéo giảm giá bất động sản?
Nếu kỳ vọng rằng thời gian sở hữu ngắn sẽ giúp giá thấp hơn, từ đó mở rộng khả năng tiếp cận, thì điều kiện cần là phải có một thị trường đủ lớn: đủ người ở, đủ người kinh doanh, và dòng khách du lịch ổn định. Phải có nhu cầu thật, quy mô đủ lớn và hệ sinh thái dịch vụ đi kèm thì mô hình mới thành công được”.
Ông Thành ủng hộ các mô hình mới, những ý tưởng mới, tuy nhiên cần lưu ý là phải được chuẩn bị kỹ lưỡng, có đề án trình lên để được thể chế hóa, rà soát các vướng mắc pháp luật để có cơ chế hỗ trợ phù hợp.
“Vì vậy, cách tiếp cận phù hợp là triển khai thí điểm ở những địa phương có sẵn điều kiện về hạ tầng, quỹ đất và hệ sinh thái dịch vụ. Nếu thí điểm thành công, có thể nhân rộng; nếu chưa phù hợp, thì có thể chuyển đổi công năng sang thương mại - dịch vụ mà không lãng phí tiền đầu tư”, ông Thành đưa ra quan điểm.
Ở góc nhìn pháp lý, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, bất động sản từ lâu không chỉ là nơi ở mà còn được xem là tài sản tích lũy. Ngày nay, xu hướng tiêu dùng đã dịch chuyển từ “tích sản để ở” sang “tích sản để đầu tư”, và Livehouse - mô hình bất động sản kết hợp lưu trú, thương mại và đầu tư là một biểu hiện của sự tích hợp hai xu hướng này.
Vị PGS.TS cho rằng, khung pháp lý cho loại hình Livehouse hiện nay tuy đã có nền tảng nhưng chưa đầy đủ và đồng bộ. Trước hết, pháp luật cần làm rõ quyền sở hữu tài sản, đặc biệt là các tài sản có giá trị lớn như bất động sản.
Đồng thời, phải đảm bảo được cơ chế bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho cả chủ đầu tư, nhà phát triển dự án và khách hàng. “Nếu những vấn đề này còn mơ hồ thì sẽ không ai dám “ném tiền qua cửa sổ”, ông Tuyến nhấn mạnh.