Không thể phủ nhận vai trò của thông tin sáp nhập trong việc kích hoạt làn sóng đầu tư đất nền. Khi “làn sóng tâm lý” đã qua, giới đầu tư bắt đầu soi kỹ hơn vào tính pháp lý, hạ tầng thực tế và tiềm năng sinh lời dài hạn.
SỰ QUAN TÂM THAY ĐỔI
Thời gian qua, đất nền chiếm sóng toàn thị trường miền Bắc (ngoài Hà Nội), tuy nhiên, theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, trong tháng 5, mức độ quan tâm đất nền bất ngờ giảm 5% so với tháng 4, còn chung cư tăng 19%, nhà riêng và biệt thự đều tăng 9%.
Chuyên gia của Batdongsan.com.vn, sau khi lập đỉnh ở tháng 3, mức độ quan tâm đất nền có dấu hiệu giảm tốc ở tháng 4. Nguyên nhân là do thị trường ảnh hưởng bởi kỳ nghỉ lễ dài, trở nên thận trọng sau thông tin thuế quan và chờ đợi những thay đổi rõ ràng hơn của sự sáp nhập tỉnh thành.
Dù vậy so với cùng kỳ năm 2024, tháng qua, mức độ quan tâm đất nền ở các tỉnh miền Bắc (ngoài Hà Nội) tăng trưởng; thể hiện rõ rệt nhất tại Bắc Ninh, Hưng Yên và Bắc Giang.
Theo đó, Bắc Ninh dẫn đầu với mức tăng 43% so với 5 tháng đầu năm 2024, kế tiếp là Hưng Yên 38% và Bắc Giang 36%. Các thị trường như Vĩnh Phúc và Hòa Bình vẫn duy trì đà tăng nhẹ, lần lượt 11% và 8%. Hải Phòng gần như đi ngang (tăng 1%), trong khi Quảng Ninh giảm nhẹ 4% so với cùng kỳ năm ngoái.
Tuy nhiên, so với tháng 4/2025, thị trường đã xuất hiện dấu hiệu giảm nhẹ về mức độ quan tâm tại hầu hết các tỉnh. Mặc dù mức độ quan tâm có xu hướng giảm tốc, mặt bằng giá bán đất nền các tỉnh phía Bắc vẫn duy trì ổn định so với đỉnh tháng 3/2025, thậm chí nhiều địa phương còn ghi nhận tăng trưởng ấn tượng so với đầu năm 2024.
Đơn cử, Hòa Bình ghi nhận mức tăng cao nhất miền Bắc với 67% so với tháng 1/2024, duy trì ổn định so với tháng 3/2025. Hưng Yên tiếp tục là điểm sáng với mức tăng 59% so với tháng 1/2024, cũng không biến động so với đỉnh hồi tháng 3.
Vĩnh Phúc và Bắc Giang có mức tăng lần lượt là 47% và 39% so với đầu năm ngoái. Tuy nhiên, so sánh với đỉnh của tháng 3, trong khi Vĩnh Phúc giữ nhịp tăng trưởng 14% thì Bắc Giang ghi nhận giảm 7%. Bắc Ninh tăng 20% so với đầu năm ngoái và tiếp tục nhích 3% so với tháng 3/2025. Quảng Ninh tăng 12% so với đỉnh. Còn Hải Phòng không có biến động giá đáng kể so với tháng 1/2024 cũng như hồi đỉnh tháng 3.
Trước đó, dữ liệu của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tại các địa phương trên cả nước cho thấy, thời điểm cuối tháng 3/2025, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%.
ĐẦU TƯ CHỌN LỌC
Đánh giá về thị trường đất nền thời gian qua, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, trong quý 1 và đầu quý 2 năm nay, thị trường chứng kiến những “cơn sốt đất” cục bộ sau thông tin sáp nhập tỉnh, thành.
Giá đất tại các địa phương tăng nhanh trong thời gian ngắn, tạo kỳ vọng lớn về khả năng sinh lời. Tuy nhiên, sang tháng 4 và tháng 5, thanh khoản bắt đầu chậm lại, một số nơi ghi nhận mức giá giảm nhẹ do lực cầu yếu đi.
Chuyên gia nhận định rằng, thị trường hiện nay đang trong giai đoạn phục hồi, song chủ yếu là sự phục hồi mang tính tâm lý, thận trọng và có chọn lọc hơn. Đặc biệt, các nhà đầu tư đã bắt đầu quay trở lại với phân khúc đất nền có hạ tầng hoàn thiện, nhưng không còn kỳ vọng vào các đợt sốt nóng như trước.
Một trong những khu vực tiếp tục thu hút sự quan tâm của giới đầu tư là các tỉnh ven Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh…
Các địa phương này có lợi thế nhờ kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện, nằm trên các trục phát triển kinh tế, giao thông trọng điểm của miền Bắc.
Dự báo, xu hướng quan tâm tới đất nền khu vực này sẽ còn tiếp diễn trong nửa cuối năm 2025 và đầu năm 2026.
“Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là nguồn cung đất nền có pháp lý rõ ràng, gắn liền với hạ tầng và có thể xây dựng ngay đang ngày càng khan hiếm. Nhà đầu tư không còn ưu tiên các lô đất "để đó", mà có xu hướng tìm kiếm các sản phẩm có thể khai thác dòng tiền như nhà phố, biệt thự liền kề đã hoàn thiện hoặc có tiềm năng xây dựng ngay”, ông Quốc Anh đưa ra.
Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo từ nay đến đầu năm 2026, phân khúc đất nền và biệt thự thấp tầng có khả năng tiếp tục phục hồi, nhưng với tốc độ chậm và có chọn lọc. Các yếu tố như chính sách tài khóa, tín dụng, mức lãi suất và niềm tin thị trường sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc định hình xu hướng đầu tư. Nếu các điều kiện hỗ trợ đồng bộ, đất nền tại các khu vực có hạ tầng tốt vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn.
Chia sẻ với Thương gia, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, xu hướng chủ đạo trong thời gian tới sẽ tập trung vào căn hộ và nhà ở thấp tầng, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật và có khả năng khai thác sử dụng ngay. Trong khi đó, đất nền vẫn giữ được sự quan tâm nhất định nhưng đang gặp khó vì các yêu cầu pháp lý mới, khiến việc phát triển dự án trở nên chặt chẽ và hạn chế nguồn cung.
Theo ông Chung, các nhà đầu tư cần cực kỳ thận trọng. Nếu cứ chạy theo tâm lý đám đông, mà không đánh giá kỹ bản chất vấn đề thì rất dễ trở thành người “vào sau”, mua ở mức giá cao nhưng lại không thể thanh khoản.
Việc sáp nhập hành chính thực chất chỉ mang tính chính sách, trong ngắn hạn chưa tạo ra đột phá thật sự về kinh tế hay hạ tầng. Muốn đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ các yếu tố nội tại của khu vực đó: kinh tế địa phương trước và sau sáp nhập ra sao, hạ tầng giao thông có thay đổi không, các yếu tố vĩ mô khác ảnh hưởng thế nào?…
Chỉ khi những yếu tố nền tảng đó được cải thiện thì mới có cơ sở để bất động sản tăng giá bền vững. Còn nếu chỉ dựa vào thông tin sáp nhập để đầu tư thì rất dễ rơi vào bẫy “sóng tâm lý”.
“Còn về chuyện sốt đất nữa hay không, điều này sẽ khó diễn ra. Giá đất sẽ có những chuyển biến mới, vẫn tăng nhưng mang tính chất bền vững”, ông Chung nhấn mạnh.
