Nguồn cung giảm, sức cầu đi xuống nhưng giá bất động sản tại các địa phương giáp ranh TP.HCM vẫn tăng mạnh, đặc biệt là Bình Dương. Với tốc độ tăng giá tới 700% sau một thập kỷ, phân khúc căn hộ tại đây đang chờ đợi một cú bứt tốc thực sự, khi thông tin sáp nhập đang tạo hiệu ứng cộng hưởng mạnh mẽ lên toàn vùng.
CUNG, CẦU CÙNG GIẢM
Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở của DKRA tháng 5/2025, nguồn cung sơ cấp ghi nhận giảm 15% so với cùng kỳ. TP.HCM và Bình Dương dẫn đầu, chiếm gần 93% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Đồng Nai ghi nhận nguồn cung mới quay trở lại sau thời gian dài vắng bóng, chiếm 48% nguồn cung mới đưa ra thị trường trong tháng.
Sức cầu chung toàn thị trường giảm 7% so với cùng kỳ, phần lớn giao dịch tập trung ở một dự án mới ở Đồng Nai và giỏ hàng các dự án đã mở bán trước đó tại TP.HCM và Bình Dương.
Phân khúc căn hộ hạng A dẫn dắt thị trường TP.HCM khi chiếm 76% tổng nguồn cung và tập trung phần lớn ở khu Đông. Trong khi đó, phân khúc hạng B và C dẫn đầu nguồn cung tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh.
Về mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước. Thanh khoản thị trường thứ cấp tập trung ở những dự án thuận tiện kết nối về khu vực trung tâm thành phố, pháp lý hoàn thiện, đã bàn giao nhà và có tiến độ xây dựng rõ ràng.
Dù cả nguồn cung và sức cầu giảm, song mức độ quan tâm thị trường chung cư tại TP.HCM và các tỉnh lân cận vẫn có độ nóng nhất định. Dữ liệu thị trường bất động sản tháng 4/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong số các thị trường lân cận TP.HCM thì Bình Dương đang đứng đầu về mức độ quan tâm bất động sản tại khu vực phía Nam, kế đó là Bà Rịa – Vũng Tàu. Không khó nhận ra, top đầu danh sách đều thuộc về các địa phương được sáp nhập, hợp nhất với TP.HCM trong tương lai gần.
Tính đến quý 1/2025, giá rao bán bất động sản tại Bình Dương đã tăng tới 700% so với quý 1/2015, mức tăng cao nhất trong số các tỉnh thành lân cận TP.HCM. Đặc biệt, căn hộ chung cư đang là phân khúc dẫn sóng thị trường bất động sản Bình Dương. Trong tháng 3/2025, nhu cầu tìm kiếm chung cư tại Bình Dương tăng 46% so với tháng 2/2025. Trong vòng 10 năm qua, giá rao bán trung bình chung cư tại Bình Dương đã tăng khoảng 112%.
ĐÓN LỰC MỚI
Về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, việc sáp nhập TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu là thông tin tích cực, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc sáp nhập sẽ khiến nhu cầu nhà ở, văn phòng, thương mại tăng vọt, đặc biệt ở các khu vực giáp ranh như Thuận An, Dĩ An (Bình Dương) hay Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu).
Ngoài ra, giá bất động sản tại các khu vực này hiện thấp hơn nhiều so với trung tâm TP.HCM. Khi sáp nhập, khoảng cách giá tạo cơ hội cho nhà đầu tư đón đầu xu hướng, là lực đẩy khiến giá trị bất động sản các khu vực này gia tăng.
Liên quan đến việc sáp nhập, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, những lợi thế riêng biệt của từng địa phương được tích hợp lại, bổ trợ và bù đắp cho nhau, từ đó triệt tiêu các điểm yếu và cộng hưởng các thế mạnh.
Việc sáp nhập TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu không chỉ tạo nên một không gian phát triển mở rộng, mà còn hình thành một hệ sinh thái kinh tế - xã hội với sự tương hỗ rõ rệt giữa các địa phương. Mỗi địa phương đều có thế mạnh riêng, và nếu được kết nối hiệu quả, chúng sẽ cùng nhau tạo ra một vùng động lực phát triển mới, mạnh mẽ và bền vững hơn.
Bình Dương hiện là trung tâm công nghiệp lớn, nhưng lại đang thiếu hụt các hệ thống dịch vụ tài chính, logistics và nguồn lao động chất lượng cao. Trong khi đó, TP.HCM có đầy đủ các yếu tố đó: hệ thống cảng biển, tài chính, logistics phát triển, cùng với nguồn nhân lực chất lượng và nền tảng dịch vụ mạnh.
Khi được kết nối chặt chẽ, Bình Dương có thể tận dụng ngay các lợi thế từ TP.HCM thay vì phải “thuê” hay phụ thuộc như trước. Ngược lại, TP.HCM cũng có thể mở rộng không gian phát triển ra các khu vực có quỹ đất lớn hơn như Bình Dương.
Tương tự, Bà Rịa - Vũng Tàu có lợi thế rõ rệt về du lịch và môi trường sống. Việc kết nối hạ tầng với TP.HCM và Bình Dương sẽ giúp vùng biển này thu hút được lượng khách du lịch lớn từ hai địa phương còn lại, đặc biệt là tầng lớp trung lưu, người lao động chất lượng cao và có nhu cầu nghỉ dưỡng cao cấp.
Theo quy hoạch, thành phố Thủ Đức là trung tâm tài chính quốc tế tương lai, đây sẽ là hạt nhân phát triển mới. Tuy nhiên, nơi đây có không gian sống hạn chế và yêu cầu quy hoạch rất khắt khe, không thể mở rộng đại trà nhà ở. Khi đó, lực lượng lao động cao cấp sẽ dịch chuyển ra các vùng có chất lượng sống tốt hơn như Bình Dương hoặc Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi có biệt thự sinh thái, không gian sống gần thiên nhiên và chi phí hợp lý hơn.
“Để hệ sinh thái này vận hành hiệu quả, điều kiện tiên quyết là đầu tư mạnh vào hạ tầng kết nối liên vùng. Khi giao thông, logistics, và các điểm cực phát triển được liên kết thuận tiện, nhanh chóng, sẽ kích thích mạnh mẽ các hoạt động kinh tế, đặc biệt là thị trường bất động sản, dịch vụ và công nghiệp phụ trợ”, ông Đính nhấn mạnh.
