Lương 10 triệu/tháng, bao giờ mới mua nổi nhà giá 70 - 100 triệu/m2?

Thị trường nhà ở đang chứng kiến nghịch lý: giá vẫn tăng, nhưng giao dịch sụt giảm. Với mặt bằng giá phổ biến tại các thành phố lớn từ 70–100 triệu đồng/m2, giấc mơ sở hữu nhà đối với người thu nhập 10 triệu đồng/tháng dường như là bất khả thi.

Tại cuộc họp mới đây về thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có nhiều phát biểu đáng chú ý về giá nhà hiện nay.

“Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá nhà cao quá không mua được. Nhà mà giá cứ 70-100 triệu/m2, các anh đánh giá không có nhu cầu thì các anh ngồi trên trời cả rồi, trên thiên đình hết cả rồi, không còn ai dưới hạ giới nữa", Thủ tướng nói tại cuộc họp.

Thật vậy, theo thống kê của Bộ Xây dựng, thị trường căn hộ tại Hà Nội và TPHCM ghi nhận mức giá bán bình quân đạt 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm. Một số dự án hạng sang có giá vượt 150 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia, giá bất động sản ở Việt Nam đang ở mức cao, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình. Trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội dù giá mềm hơn nhưng nguồn cung còn hạn chế, chưa đủ cân đối với nhu cầu thực tế.

NHU CẦU CỦA DÂN CAO, NHƯNG THU NHẬP KHÓ VỚI TỚI

Đánh giá về thị trường bất động sản, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, hiện nay, thị trường đang bộc lộ rõ sự mất cân đối cung - cầu, tạo nên những thách thức lớn cho cả doanh nghiệp lẫn người dân.

Số liệu của Bộ Xây dựng nêu, trong quý 2/2025, cả nước có 58 dự án mới được cấp phép với hơn 16.600 căn, nhưng tồn kho vẫn ở mức cao khoảng 25.000 căn/nền. Giá căn hộ tại Hà Nội và TPHCM tăng mạnh, lần lượt đạt 50 - 60 triệu đồng/m2, có dự án gần 90 triệu đồng/m2, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội dù có thêm hơn 9.500 căn trong quý 2 vẫn chưa đáp ứng nhu cầu.

Một thực tế hiện hữu, trong khi hàng loạt dự án nhà ở thương mại, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, rơi vào tình trạng tồn kho do thiếu sức mua, thì nhà ở xã hội và nhà ở phân khúc trung bình lại khan hiếm. Điều này không chỉ phản ánh sự lệch pha trong cơ cấu sản phẩm bất động sản mà còn khiến nhu cầu an cư của đa số người dân khó được đáp ứng.

Một trong những vấn đề đáng quan ngại nhất là khả năng tiếp cận nhà ở. Ông Nguyễn Văn Khôi, phân tích, với mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, một số hộ gia đình có thể cân nhắc chuyện mua nhà.

“Đáng chú ý, ngay cả khi các hộ gia đình tiếp cận được các gói vay vốn hiện hành, nhưng với mức thu nhập hiện nay thì phải hơn 20 năm mới có thể trả hết nợ. Khoản vay dài hạn này trở thành gánh nặng không nhỏ, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và khả năng tích lũy của người dân”.

Tuy nhiên, với mức thu nhập phổ biến hiện nay chỉ dao động trên dưới 10 triệu đồng/tháng, giấc mơ sở hữu nhà gần như vượt ngoài tầm với.

Sự chênh lệch lớn giữa thu nhập và giá nhà khiến nhiều người buộc phải kéo dài thời gian thuê trọ, trong khi mong muốn ổn định cuộc sống ngày càng cấp thiết.

Để giải quyết được vấn đề này, theo ông Khôi, ưu tiên quỹ đất là giải pháp cần phải thực hiện rõ ràng, đầu tiên.

Địa phương cần cụ thể hóa chỉ tiêu quỹ đất, m2 sàn, số căn cho nhà ở xã hội trong quy hoạch, kế hoạch. Việc bố trí sẵn quỹ đất sạch và hỗ trợ hạ tầng trong dự án nhà ở xã hội, hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng cho người mua sẽ giúp giảm chi phí đầu vào và qua đó giảm giá bán căn hộ.

Về tín dụng, vị chuyên gia kiến nghị, cần thiết kế các gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho nhà ở xã hội với lãi suất 4%/năm, với thời hạn vay linh hoạt 15-20 năm. Doanh nghiệp phát triển dự án cũng cần được hỗ trợ bằng cách kéo dài thời gian vay vốn trên 10 năm.

Đối với việc chuyển đổi dự án tồn kho, ông Khôi chia sẻ, kinh nghiệm giai đoạn thị trường 2007 - 2012 cho thấy việc chuyển đổi một phần dự án thương mại sang nhà ở xã hội hoặc nhà ở trung bình đã giúp giải phóng tồn kho và tận dụng hạ tầng sẵn có. Trong bối cảnh hiện nay, cần có hướng dẫn thủ tục cụ thể và cơ chế chia sẻ rủi ro giữa chính quyền và chủ đầu tư để triển khai rộng rãi hơn.

Còn Quỹ Phát triển Nhà ở Quốc gia được thành lập cần có cơ chế để khuyến khích sự tham gia của các ngân hàng thương mại và doanh nghiệp, không chỉ bằng vốn tiền mặt mà còn bằng công trình. Quỹ này sẽ đóng vai trò "bệ đỡ" trong việc hỗ trợ lãi suất, đầu tư hạ tầng và tăng nguồn cung nhà ở xã hội cho thuê và thuê - mua.

GIÁ ẢO

Chia sẻ với báo chí về giá nhà hiện nay, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, giá nhà tăng chủ yếu là “giá ảo” chứ không phải tăng giá thật.

So với năm 2010, giá nhà ở đã tăng gấp đôi, thậm chí hơn thế, nhưng không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu. Thực tế, giá nhà tăng không hẳn bắt nguồn từ việc cung thiếu, rồi mọi người đổ xô đi mua, mà ngay cả khi nhiều người muốn bán nhà cũng không bán được.

Vị giáo sư bày tỏ, giá nhà đã cao đến mức mà trung lưu cũng không thể trụ nổi. Việc giá nhà tăng cao nhưng giao dịch lại giảm thấp là một hiện tượng mang tính nghịch lý so với tiêu chí của cơ chế thị trường.

Giá nhà chỉ tăng khi thị trường sốt, không có chuyện giá nhà tăng khi thị trường đang nguội lạnh, đó là quy luật của kinh tế thị trường. Tuy nhiên, thị trường bây giờ lại rơi vào tình trạng giá nhà tăng, thậm chí khá mạnh, khi thị trường không có giao dịch. Điều này rất bất thường và không đúng quy luật của nó.

GS. Đặng Hùng Võ phân tích, giá bán bất động sản hoàn toàn có thể tính toán được trên cơ sở chi phí thực tế: giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, hạ tầng… Từ đó, cơ quan quản lý có thể xác định lợi nhuận hợp lý của một dự án.

Tuy nhiên, trên thực tế, giá bán hiện nay đã bị đẩy cao vượt khung chi phí này, dẫn đến tạo ra “giá ảo”. Theo vị chuyên gia, việc nhận diện giá ảo không hề khó. Điều quan trọng là chính sách phải đi theo hướng tính toán giá nhà bán trên thị trường để từ đó áp dụng thuế phù hợp. Thay vì chỉ đánh thuế thu nhập dự án, qua đó góp phần kiểm soát tình trạng tăng giá bất hợp lý.

Một điều cần lưu ý, có hiện tượng thổi giá từ các doanh nghiệp bất động sản và đội ngũ môi giới. Tình trạng khan hiếm được phóng đại, giá bị đẩy lên nhanh chóng trong khi giao dịch thực tế rất ít.

“Quan hệ cung cầu hiện nay không thể tạo ra tình trạng giá nhà tăng chóng mặt trong khi giao dịch gần như không có. Giá tăng cao như vậy, làm sao người dân có thể bỏ tiền ra mua?”, ông Võ đặt câu hỏi.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng nhấn mạnh, thị trường chung cư hiện đang chịu tác động kép: Vừa khan hiếm nguồn cung, vừa bị chi phối bởi "giá ảo". Điều này khiến thanh khoản giảm và đã tác động mạnh đến thị trường.