Tính đến thời điểm này, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đã công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 4 và cả năm 2023. Theo đó, những doanh nghiệp như NVL, KDH, NLG, KBC… có giá trị hàng tồn kho trên tăng, đạt mức trên 10.000 tỷ đồng, còn một số doanh nghiệp khác lại có xu hướng giảm.
HÀNG TỒN KHO TĂNG, CHIẾM HƠN 60% TỔNG TÀI SẢN
Năm 2023 Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán: NVL) có giá trị hàng tồn kho rất lớn, khoảng 138.759 tỷ đồng tăng 3% so với cuối năm 2022. Trong khi đó, tổng tài sản của NVL là 241.376 tỷ đồng, như vậy số tiền hàng tồn kho này đã chiếm chiếm 57% tổng tài sản của NVL.
Hàng tồn kho của Novaland chủ yếu là giá trị bất động sản để bán đang xây dựng. Theo báo cáo tài chính của doanh nghiệp, giá trị hàng tồn kho này đã được dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay là 56.852 tỷ đồng. Tổng chi phí lãi vay được vốn hóa trong kỳ là 6.269 tỷ đồng.
Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) trong năm 2023 lượng hàng tồn kho tăng trưởng khá lớn, đạt 18.788 tỷ đồng, tăng hơn 50%, so với cùng kỳ. Theo đó, hàng tồn kho của KDH đã chiếm hơn 71% tổng tài sản (26.417 tỷ đồng).
Về chi tiết hàng tồn của Nhà Khang điển, chi phí xây dựng dở dang tập trung chủ yếu tại các dự án như Khang Phúc - khu dân cư Tân Tạo với 6.528 tỷ đồng, Đoàn Nguyên – Bình Trung Đông là 3.381 tỷ đồng, Bình Trưng - Bình Trưng Đông là 3.159 tỷ đồng, ngoài ra là các dự án khu định cư Phong Phú 2, Khang Phúc – An Dương Vương, Bình Trưng Mới – Bình Trưng Đông…
Đối với Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) có giá trị hàng tồn kho khoảng 17.416 tỷ đồng, chiếm hơn 60% tổng tài sản và tăng 17% so với ngày 1/1/2023. Phần lớn số tiền này nằm ở dự án Izumi với 8.551 tỷ đồng, tiếp đến là dự án Waterpoint, giai đoạn là 3.560 tỷ đồng và một số dự án khác.
Tương tự Nam Long, Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (mã chứng khoán: TCH) có hàng tồn kho chiếm hơn 60% tổng tài sản, với 10.658 tỷ đồng, tăng hơn 2 lần so với giai đoạn đầu năm .
Trong đó, hàng tồn kho về kinh doanh bất động sản là 10.217 tỷ đồng, tăng gấp 2,2 lần so với thời điểm 1/4/2023. Cụ thể, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chiếm hơn 7.603 tỷ đồng tại các dự án Đỗ Mười, Hoàng Huy Green River, Hoàng Huy New City, Hoàng Huy Commerce – tòa H2. Tồn kho là bất động sản thành phẩm ở dự án Hoàng Huy Commerce – tòa H1, Toà nhà Gold Tower…
Còn Công ty cổ phần BCG Land (mã chứng khoán: BCR) có hàng tồn kho ở mức 3.781 tỷ đồng vào cuối năm 2023, trong khi, ở ngày 1/1/2023 là 2.754 tỷ đồng. Được biết, lượng hàng này chủ yếu đến từ chi phí sản xuất kinh doanh dở dang với 3.608 tỷ đồng, hồi đầu năm khoản này là 2.599 tỷ đồng.
Tồn kho tại Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, mã chứng khoán: DIG) đạt 6.553 tỷ đồng, chiếm 30% tổng tài sản và tăng 10% so với đầu năm.
Giá trị hàng tồn kho phần lớn là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, khu dân cư P4 Hậu Giang, khu du lịch Long Tân, Nhơn Trạch, khu nhà ở Lam Hạ Center Point…
Về Tổng công ty IDICO – CTCP có giá trị hàng tồn kho ở mức 1.299 tỷ đồng tăng nhẹ so với con số 1.094 tỷ đồng vào đầu năm 2023. Cụ thể, chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang là 1.169 tỷ đồng, 74 tỷ đồng nằm ở hàng hoá bất động sản…
GIẢM LƯỢNG HÀNG TỒN KHO
Công ty Cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) tính đến thời điểm 31/12/2023 có giá trị hàng tồn kho là 52.379 tỷ đồng, giảm gần 19% so với cùng kỳ, do bàn giao lượng lớn sản phẩm tại Vinhomes Ocean Park 2 và 3.
Trong số tiền tồn này, có đến 49.407 tỷ đồng nằm trong bất động sản để bán đang xây dựng tại các dự án khu đô thị sinh thái Dream City, khu đô thị Đại An, dự án Grand Park, dự án Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park và một số dự án khác.
Chung tần số này, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã chứng khoán: KBC) có lượng hàng tồn kho là 12.330 tỷ đồng vào đầu năm, xuống mức 12.211 tỷ đồng vào cuối năm 2023.
Chủ yếu lượng tồn này của KBC nằm ở khu công nghiệp và khu đô thị Tràng Cát (8.171 tỷ đồng), khu đô thị Phúc Ninh (1.113 tỷ đồng) và một số dự án khác như khu công nghiệp và khu dân cư Tân Phú Trung, khu công nghiệp Lộc Giang, khu công nghiệp Quang Châu, khu công nghiệp Nam Sơn - Hạp Lĩnh, khu công nghiệp Tràng Duệ, khu đô thị Tràng Duệ, khu công nghiệp Tân Lập…
Bên cạnh đó, có một số doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho giảm nhưng không đáng kể. Cụ thể, Công ty Cổ phần Tập đoàn C.E.O (mã chứng khoán: CEO) có lượng hàng tồn kho là 1.272 tỷ đồng, giảm 195 tỷ đồng so với mức 1.467 tỷ đồng hồi đầu năm. Cùng giống các doanh nghiệp cùng ngành, hàng tồn kho của CEO chủ yếu nằm ở chi phí sản xuất kinh doanh dở dang.
Tính đến cuối năm 2023, giá trị hàng tồn kho của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) là 12.200 tỷ đồng tồn kho giảm nhẹ so với đầu năm.
Lượng tiền, nằm chủ yếu tại chi phí dở dang tại các dự án như The EverRich 2, Bình Dương Tower, Tropicana Bến Thành Long Hải, Phước Hải, The EverRich 3…
Khoản mục này tại CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã chứng khoán: AGG) ghi nhận giảm 46%, từ 3.723 tỷ đồng xuống còn hơn 2.014 tỷ đồng. Đây chủ yếu là các bất động sản dở dang, tập trung tại dự án Westgate Bình Chánh, The Standard Bình Dương, Signiai…
Gương mặt giảm nhẹ tiếp theo là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG). Cuối năm 2023, hàng tồn kho của Đất Xanh với đạt 14.139 tỷ đồng, giảm 109 tỷ đồng so với ngày 1/1/2023. Giống các công ty khác, phần lớn số tiền là bất động sản dở dang.
Nói về hàng tồn kho, rất nhiều người cho rằng khoản người mua trả tiền trước vẫn được tính vào giá trị hàng tồn kho. Tuy nhiên, theo chị Nguyễn Ngọc Anh, kế toán của Công ty Cổ phần Bảo Linh, trong kinh doanh bất động sản, khoản người mua trả tiền trước có thể là đặt cọc, hay thanh toán theo tiến độ với sản phẩm bất động sản đang hình thành được coi là khoản doanh thu chưa thực hiện.
Đồng nghĩa, việc sản phẩm này khả năng cao sẽ được bán ra ngoại trừ trường hợp người mua bỏ cọc. Với sản phẩm bất động sản đang hình thành, người mua thường thanh toán ứng trước theo tiến độ hoàn thành dự án, nên khả năng bỏ cọc ngang thường rất thấp.
"Vì vậy, những sản phẩm đã được đặt cọc, tạm ứng, thanh toán trước sẽ không được coi là hàng tồn kho", chị Ngọc Anh nhấn mạnh.
Thông cáo 04/TC-BXD về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý 4/2023 và cả năm 2023 của Bộ Xây dựng cho biết, số liệu báo cáo của 53/63 địa phương, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý 4/2023 vào khoảng 16.315 căn bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền. Trong đó, chung cư 2.826 căn; nhà ở riêng lẻ 5.173 căn; đất nền 8.316 nền. Có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.
Lượng tồn kho thuộc phân khúc nhà chung cư trong quý 4 bằng khoảng 88,42% so với quý 3/2023; lượng tồn kho thuộc phân khúc đất nền bằng khoảng 115,66% so với quý 3/2023 và lượng tồn kho thuộc phân khúc nhà ở riêng lẻ bằng khoảng 78,93% so với quý 3/2023.
Bộ Xây dựng đánh giá, nhìn chung, trong năm 2023, lượng tồn kho bất động sản trong các dự án đối với các phân khúc nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ và phân khúc đất nền có xu hướng giảm.
