Thanh tra Chính phủ đã ban hành Kết luận thanh tra số 276/KL-TTCP của Thanh tra Chính phủ về việc chấp hành chính sách pháp luật về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ và sử dụng nguồn tiền từ trái phiếu doanh nghiệp. Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra nhiều sai phạm trong việc phát hành trái phiếu của Novaland, các công ty con và các doanh nghiệp liên quan.
Theo tài liệu, báo cáo của 18 tổ chức phát hành gồm Tập đoàn No Va và 17 công ty con, có 1/18 tổ chức phát hành thực hiện chưa đúng quy định về điều kiện phát hành, 7/18 tổ chức phát hành thực hiện chưa đúng quy định về hồ sơ phát hành.
DÙNG DỰ ÁN CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỆN BÁN ĐỂ HUY ĐỘNG VỐN
Về huy động vốn trái phiếu trong lĩnh vực nhà ở, lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Novaland và Công ty An Khang ký hợp đồng nguyên tắc hợp tác kinh doanh với khoản bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng chưa đúng quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà.
Đồng thời, dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng các bên đã thực hiện giao dịch là chưa đúng quy định về huy động vốn tại điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015.
Còn Công ty Gia Phú phát hành 250 tỷ đồng trái phiếu năm 2021 để tăng vốn vào công ty con, sau đó công ty con sử dụng tiền trái phiếu hợp tác kinh doanh phát triển dự án với công ty khác trong khi dự án hợp tác kinh doanh chưa đủ điều kiện huy động vốn theo quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014.
Công ty Gia Đức cũng phát hành trái phiếu vào năm 2021 có mục đích đầu tư 293 bất động sản nghỉ dưỡng tại dự án Nova World Phan Thiết thông qua hình thức văn bản thoả thuận và hợp đồng tư vấn với Kinh doanh Nhà Nova. Tuy nhiên, dự án Nova World Phan Thiết chưa có đủ điều kiện pháp lý để được bán theo quy định tại Khoản 2 Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.
Về sử dụng nguồn tiền từ trái phiếu doanh nghiệp, qua kiểm tra việc sử dụng nguồn tiền trái phiếu của 18 tổ chức phát hành là Tập đoàn No Va và các công ty thành viên thấy có 5 tổ chức: Tập đoàn No Va, Lucky House, Thành phố Aqua, Bất động sản Unity, Bất động sản Gia Đức vi phạm, dấu hiệu vi về sử dụng tiền trái phiếu để nhận chuyển nhượng vốn điều lệ của cá nhân tại doanh nghiệp khác; sử dụng tiền trái phiếu để hợp tác, đầu tư.
Về việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán gốc, lãi trái phiếu của các tổ chức phát hành, tại thời điểm 30/6/2023, 2 doanh nghiệp có nợ quá hạn đối với cả gốc và lãi trái phiếu là Novaland (4.817,188 tỷ đồng) và Nova Final Solution (546,107 tỷ đồng).
Có 4 doanh nghiệp có nợ quá hạn đối với lãi trái phiếu gồm: No Va Thảo Điền (95,806 tỷ đồng), Địa ốc Nova Saigon Royal (56,227 tỷ đồng); Bất động sản Gia Phú (2,618 tỷ đồng); Kinh doanh Bất động sản Thái Bình (10,284 tỷ đồng)62.
Các doanh nghiệp trên chưa thực hiện đúng quy định tại khoản 3 Điều 34 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP về trách nhiệm của tổ chức phát hành “Thanh toán đầy đủ, đúng hạn gốc, lãi trái phiếu khi đến hạn và đảm bảo việc thực hiện các quyền kèm theo (nếu có) cho chủ sở hữu trái phiếu”.
Về tài sản bảo đảm các trái phiếu phát hành năm 2020 (NVL2020-01, NVL2020-02, NVL2020-03) của Novaland là 15 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của bên thứ ba; tài sản đảm bảo của trái phiếu mã NTDCH222700 của No Va Thảo Điền là 53 Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của Novaland chưa được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ quy định về đăng ký biện pháp bảo đảm.
Công ty Gia Đức phát hành trái phiếu có các tài sản đảm bảo là “Quyền và lợi ích phát sinh tại Văn bản thỏa thuận mua 293 bất động sản nghỉ dưỡng tại dự án Nova World Phan Thiết do Công ty TNHH Delta-Valley Bình Thuận làm chủ đầu tư theo Văn bản thỏa thuận ký kết giữa Công ty Gia Đức và Kinh doanh Nhà Nova” chưa đúng quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 295 Bộ Luật Dân sự 2015: “2. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được”; 3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai” do các tài sản đảm bảo không xác định được.
Công ty Cổ phần Chứng khoán liên quan không thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm và phong toả tại Tổng công ty lưu ký và bù trừ chứng khoán Việt Nam mã cổ phiếu NVL dùng làm tài sản đảm bảo cho phát hành các mã NVLH2123003, NVLH2123006, NVLH2123011 và NVLH2224005 mà được phong toả, giải toả tại công ty Chứng khoán trên cơ sở thoả thuận giữa tổ chức phát hành, bên cầm cố và công ty Chứng khoán tại các hợp đồng cầm cố cổ phiếu; chưa đúng quy định tại khoản 1, 2 Điều 169 Nghị định số 155/2020/NĐ-CP.
Việc kê khai, thực hiện nghĩa vụ thuế có liên quan đến nhận chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp tại các tổ chức phát hành, đối với 7 doanh nghiệp gồm NVL, Địa ốc No Va, Lucky House, Địa ốc Vạn Phát, Nova Final Solution, Thành phố Aqua, Bất động sản Unity sử dụng nguồn tiền trái phiếu để nhận chuyển nhượng phần vốn của tổ chức, cá nhân tại các công ty khác; theo thông tin, báo cáo do các cơ quan Thuế thành phố, địa phương cung cấp, các tổ chức phát hành, doanh nghiệp, cá nhân đã thực hiện kê khai, nộp thuế đối với các giao dịch chuyển nhượng phần vốn góp/cổ phần có liên quan đến sử dụng tiền trái phiếu.
Thanh tra Chính phủ ghi nhận thông tin, báo cáo của các cơ quan Thuế mà không kiểm tra, xác minh các tổ chức, cá nhân có liên quan đến nghĩa vụ thuế do phạm vi của cuộc thanh tra. Các cơ quan Thuế theo chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, chính xác về thông tin, báo cáo đã cung cấp cho Thanh tra Chính phủ.
Tại các công ty liên quan đến Tập đoàn No Va có 20 tổ chức thuộc Nhóm các công ty có liên quan đến Tập đoàn No Va, trong giai đoạn từ 1/1/2015 - 30/6/2023, 20 TCPH phát hành thành công 45 mã trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ.
Qua quá trình thanh tra, Thanh tra Chính phủ cho biết, có 3 doanh nghiệp Nova SQN, Bất động sản Seaside Homes, Bất động sản Nice Star có nội dung phương án phát hành trái phiếu chưa đầy đủ.
Còn Bất động sản GreenWich và Bất động sản An Khang có nội dung mục đích phát hành tại phương án phát hành chưa nêu cụ thể thông tin về chương trình, dự án theo quy định.
Công ty TNHH Bất động sản Vĩnh Xuân có phương án phát trái phiếu mã VINHXUAN2020-01, VINHXUAN2020-02, VINHXUAN2020-03 có nội dung về trách nhiệm của đại lý quản lý tài sản bảo đảm không chính xác, chưa đúng quy định. 1 doanh nghiệp có nội dung bản công bố thông tin trước phát hành chưa đúng quy định là công ty Horizon.
Về sử dụng nguồn tiền từ trái phiếu, Thanh tra Chính phủ nêu tại kết luận, có 4/20 công ty: Bất động sản GreenWich; Bất động sản BNP Global; Bất động sản Cát Liên Hoa vi phạm, có dấu hiệu vi phạm.
Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp có liên quan đến Novaland còn sai phạm khác trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp như: công bố thông tin; thực hiện nghĩa vụ thanh toán gốc, lãi trái phiếu ; huy động tiền trái phiếu trong phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản; tài sản đảm bảm; kê khai, thực hiện nghĩa vụ thuế có liên quan đến nhận chuyển nhượng cổ phần/phần vốn góp tại các tổ chức phát hành
KIẾN NGHỊ KIỂM TRA VIỆC HUY ĐỘNG VỐN TẠI CÁC DỰ ÁN CỦA NOVALAND
Đáng chú ý, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Chủ tịch UBND các tỉnh chỉ đạo kiểm tra, xử lý vi phạm trong huy động vốn kinh doanh bất động sản/nhà ở của tổ chức, cá nhân có liên quan.
Tại tỉnh Đồng Nai gồm các dự án Khu đô thị Aqua City (Khu A2, A3) do Công ty TNHH thành phố Aqua làm chủ đầu tư; Phân khu 1 - dự án Khu đô thị Dịch vụ thương mại cao cấp Cù Lao Phước Hưng do Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Khang làm chủ đầu tư.
Ở tỉnh Bình Thuận (nay là tỉnh Lâm Đồng) là các dự án: Tổ hợp khu du lịch Thung Lũng Đại Dương ( Nova World Phan Thiết) do Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận làm chủ đầu tư và dự án Khu phức hợp du lịch sinh thái Mũi Yến do Công ty Cổ phần Mũi Yến làm chủ đầu tư.
Theo tìm hiểu, dự án Aqua City được quảng bá là khu đô thị sinh thái kiểu mẫu với diện tích lên tới khoảng 1.000 ha, nằm ven sông Đồng Nai với tới 32 km đường sông và mạng lưới công viên cây xanh, mặt nước rộng lớn. Dự án còn chia thành nhiều phân khu, loại hình sản phẩm đa dạng từ shophouse, nhà phố, biệt thự song lập đến biệt thự đơn lập – nhằm hướng đến cả phân khúc an cư và đầu tư.
Còn Khu đô thị Dịch vụ Thương mại Cao cấp Cù Lao Phước Hưng có quy mô khoảng 286 ha. Dự án này được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư năm 2011 và UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 năm 2012. Tuy nhiên, dự án đã gặp nhiều vướng mắc pháp lý, trong đó có việc chưa bố trí đủ quỹ đất nhà ở xã hội theo yêu cầu (20% quỹ đất) và chưa đồng bộ giữa quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết.
Dự án Tổ hợp Khu du lịch Thung Lũng Đại Dương – thương hiệu NovaWorld Phan Thiết của Novaland, qua công ty con Công ty TNHH Delta‑Valley Bình Thuận có diện tích gần 1.000 ha và tổng vốn đầu tư giai đoạn khởi đầu khoảng 6.400 tỷ đồng. Dự án này cùng nhiều dự án khác của NVL đang được tích cực gỡ vướng pháp lý.
Dự án Khu phức hợp du lịch sinh thái Mũi Yến là một trong những dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp đất từ lâu với mục tiêu phát triển vừa nghỉ dưỡng, vừa sinh thái. Tuy nhiên quá trình phát triển dự án cũng gặp nhiều vướng mắc.
