“Sóng” tăng giá lan đến phân khúc nhà trong ngõ

Cơn sốt giá nhà không dừng lại ở các dự án cao cấp hay khu trung tâm, mà đã lan rộng đến từng con ngõ nhỏ, nơi mỗi mét vuông đất đều trở thành “mảnh vàng” với giá trị lên tới hàng trăm triệu đồng.

NHÀ TRONG NGÕ CÓ GIÁ 8 – 9 TỶ ĐỒNG

Nhiều phân khúc bất động sản ở Hà Nội gần đây đã tăng giá không ngừng, trong đó có những căn nhà trong ngõ.

Mới đây, gia đình anh Duy Thuận vừa mua 1 căn nhà trong 126 Khương Đình với giá 9 tỷ đồng, với diện tích hơn 45m2. Anh Thuận cho biết, các khu vực xung quanh, những căn nhà mặt phố, hay ngõ gần phố có giá khá cao trên 300 triệu đồng/m2, còn các nhà ở ngõ sâu đều ở mức 220 – 250 triệu đồng/m2.

“Xét thấy ở 126 Khương Trung gần công ty 2 vợ chồng, các con đi học cũng thuận lợi, nên anh Thuận Quyết định xuống tiền ở căn nhà này. Để mua với mức giá trên, anh Thuận đã phải đàm phán với chủ nhà gần 1 tuần, bớt đến 800 triệu đồng”, anh Thuận chia sẻ.

Thực tế, hiện nay, giá nhà trong ngõ đang ở mức cao, đặc biệt các khu vực trung tâm. Đơn cử, một căn nhà có diện tích 38m2, có 4 tầng tại ngõ trong phố Ngọc Khánh đang được chủ nhà chào bán với giá 8,6 tỷ, tương đương 226 triệu đồng/m2, đường vào rộng đủ 1 ô tô đi vào.

Hay một căn nhà ở trong ngõ tại phố Đông Tác, quận Đống Đa đang được rao bán với mức giá 6,95 tỷ đồng. Mặt tiền của căn nhà rộng 4m, tầng 1 có diện tích 24m2, từ tầng 2 đến tầng 6 được rộng 30m2 mỗi tầng. Tính ra, căn nhà này có giá gần 290 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, một điểm hạn chế là ô tô không vào được, buộc gia chủ phải gửi xe ở bãi gần đó.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá nhà riêng tại một số phường tại quận Đống Đa đều rao bán giá trung bình trên mức 200 triệu đồng. Cụ thể, phường Láng Thượng 244 triệu đồng/m2; phường Trung Liệt 239 triệu đồng/m2; phường Cát Linh 233 triệu/m2; phường Phương Mai 231 triệu đồng/m2; phường Quang Trung 227 triệu đồng/m2; phường Kim Liên 210 triệu đồng/m2; phường Nam Đồng 202 triệu đồng/m2; phường Hàng Bột 201 triệu đồng/m2, phường Văn Miếu 200 triệu đồng/m2.

Chia sẻ quan điểm về giá nhà trong ngõ tăng cao, anh Hoàng Minh, một môi giới bất động sản tại Hà Nội nhận định, giá nhà trong ngõ đạt ngưỡng hơn 200 triệu đồng/m2 không phải là hiện tượng hiếm, mà đang dần trở thành “chuẩn mực” tại các khu vực trung tâm thành phố. Điều này phản ánh rõ rệt sự chuyển dịch về nhu cầu và tâm lý của người mua nhà hiện nay.

“Mức giá trên 200 triệu đồng/m2 nghe có vẻ cao, nhưng thực tế lại hợp lý nếu xét về yếu tố vị trí và tiềm năng phát triển. Một căn nhà trong ngõ ô tô tránh nhau được, gần mặt phố chính, không chỉ là nơi để ở mà còn là một khoản đầu tư dài hạn”, anh Minh phân tích.

Tuy nhiên, vị môi giới cũng cảnh báo rằng người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng. “Giá cao không đồng nghĩa với tiềm năng. Người mua phải chú ý đến quy hoạch khu vực, hạ tầng xung quanh và cả tính pháp lý của ngôi nhà. Đã có những trường hợp mua nhà giá cao nhưng gặp rắc rối về giấy tờ hoặc bị ảnh hưởng bởi dự án quy hoạch.

Theo quan điểm của anh Minh, trong ngắn hạn, giá nhà trong ngõ ở Hà Nội có thể chững lại, nhưng về dài hạn, khi quỹ đất ngày càng khan hiếm, đây vẫn là phân khúc đầy sức hút, cả với người mua ở và nhà đầu tư.

GIÁ CAO DO CUNG – CẦU CHÊNH LỆCH

Nhận định về giá nhà trong ngõ, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nếu trường hợp nhà trong ngõ thuộc quận trung tâm như Ba Đình, Đống Đa, Hai bà Trưng, Hoàn Kiếm…, ngõ rộng, ô tô ra vào được, dễ tiếp cận đường lớn thì giá bán trên 200 triệu đồng/m2 là hợp lý.

Vì quỹ đất khu vực nội đô ngày càng khan hiếm, rất ít dự án chung cư được mở bán mới. Hầu hết, các dự án mở bán trong thời gian qua đều đến từ các quận xa trung tâm, giá trung bình từ 60 -80 triệu đồng/m2. Ở trong trung tâm rất hiếm các dự án mở bán mới, nếu có cũng có giá khởi điểm rất cao, thường trên 100 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, nhiều trường hợp có nhu cầu bán nhà, cảm thấy giá thị trường đang tăng lên, như chung cư dùng nhiều năm vẫn tăng “phi mã”. Nên họ kỳ vọng về tài sản của mình là nhà đất, nên sẽ “hét” giá bán cao, dù thực tế giá trị không đạt đến ngưỡng đó.

Còn những căn nhà ở các ngõ sâu thì mức giá trên 200 triệu đồng/m2 là bất hợp lý. Bởi tính an toàn không cao, như việc phòng cháy chữa cháy, không thuận tiện về giao thông đi lại, khi có nhu cầu sửa sang lại cũng rất bất tiện.

“Sắp tới, giá sẽ neo ở mức cao, đến khi nguồn cung nhà ở, đặc biệt là các căn hộ bình dân được giải toả, thì giá nhà ở chung sẽ được điều chỉnh về mức hợp lý hơn”.

Bà Miền cho rằng, nguyên nhân khiến nhà trong ngõ có giá cao là nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, việc cầu cao hơn cung, chắc chắn giá sẽ tăng.

Hơn nữa, thời gian vừa qua, phân khúc chung cư thiết lập mức “không tưởng”, nên nhiều người thay vì bỏ 6 - 10 tỷ đồng để mua 1 căn chung cư, họ lại quay sang tìm kiếm nhà thổ cư.

Bên cạnh đó, người Việt Nam còn ăn sâu suy nghĩ “tấc đất cắm dùi”, từ những tâm lý đó, nên giá nhà đất có xu hướng tăng theo thời gian. Thực tế, không phải ở thời điểm này, mà từ trước đến nay, nhà đất luôn là loại hình giữ giá tốt. Qua các năm, hầu hết có sự điều chỉnh tăng lên.

Còn theo ông Trần Đức Khang, Giám đốc kinh doanh Vùng 2 tại OneHousing trong những tháng gần đây, để tìm kiếm một căn nhà khoảng 3 - 4 tỷ đồng ở nội thành Hà Nội rất khó khăn, dần trở nên khan hiếm.

Với một căn nhà ngõ vừa phải, xe máy tránh nhau, công năng vừa đủ ở có diện tích từ 30m2, có 2 - 3 phòng ngủ, nếu tính riêng giá đất đã khoảng hơn 100 triệu đồng/m2, cộng thêm chi phí xây dựng giá giao dịch sẽ trên 4 tỷ đồng.

“Vì thế, những căn nhà khoảng 3 - 4 tỷ đồng nếu có thì hoặc là lỗi về mặt phong thủy là thóp hậu, đường đâm; nhà trên đất đã cũ, chủ nhà chỉ xác định bán đất; hoặc là ngõ rất sâu, ngõ vào đến nhà nhỏ…”, ông Khang cho biết.