Sự xuất hiện của các vi đô thị tại vùng ven đang mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản. Không chỉ làm thay đổi cách người dân lựa chọn nơi an cư, xu hướng này còn buộc giới đầu tư chủ động điều chỉnh chiến lược, rời khỏi tư duy chỉ mua sản phẩm trong dự án để mở rộng tầm nhìn sang các khu vực dân cư hiện hữu xung quanh các đại đô thị.
Trong bối cảnh giá bán sơ cấp ngày càng cao, yêu cầu vốn lớn và biên lợi nhuận có xu hướng thu hẹp, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang săn tìm đất nền, nhà dân, nhà phố hiện hữu tại các khu vực ven đại đô thị. Đây là những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đô thị hóa lan tỏa, nhưng giá vẫn còn “độ trễ” so với các dự án quy mô lớn đã được phát triển bài bản.
KHU VÙNG VEN HƯỞNG LỢI
Khi các đại đô thị hình thành, nhu cầu sinh sống, kinh doanh và dịch vụ không chỉ dừng lại trong ranh giới dự án mà nhanh chóng lan tỏa ra các khu dân cư hiện hữu xung quanh.
Trong những năm gần đây, mô hình các “vi đô thị” vùng ven hình thành ngày càng rõ nét. Đây là những không gian quy mô nhỏ, nằm liền kề hoặc bao quanh các đại đô thị và trung tâm đô thị truyền thống. Chúng kết hợp lợi thế của đời sống đô thị - khả năng tiếp cận việc làm, dịch vụ, giải trí - với chi phí hợp lý hơn và nhịp sống dễ chịu hơn so với khu lõi.
Điểm đáng chú ý là thay vì chỉ tập trung vào sản phẩm trong dự án - vốn có giá bán đã phản ánh phần lớn kỳ vọng tăng trưởng - nhiều nhà đầu tư lựa chọn chiến lược “đi trước một bước” bằng cách gom đất, nhà phố hiện hữu quanh các đại đô thị. Thực tế cho thấy, tại nhiều khu vực, giá đất ven đại đô thị có thể tăng nhanh chóng, đặc biệt ở những nơi được hưởng lợi từ các tuyến đường kết nối mới, vành đai hoặc tuyến đường sắt cao tốc.
Chính sự cải thiện về hạ tầng giao thông là yếu tố then chốt kích hoạt đà tăng giá. Khi thời gian di chuyển từ vùng ven vào trung tâm hoặc giữa các khu chức năng được rút ngắn, những khu đất từng bị xem là “xa” nhanh chóng trở thành vị trí có tiềm năng khai thác ở thực lẫn đầu tư. Đây cũng là lý do giới đầu tư ngày càng quan tâm tới các khu vực nằm dọc theo trục hạ tầng lớn, thay vì chỉ nhìn vào ranh giới hành chính hay khoảng cách địa lý thuần túy.
Trên thế giới, nhiều đô thị lớn đã phát triển thành công các đô thị vệ tinh ở vùng ven như một cách giãn dân và tái cấu trúc không gian đô thị. Tại Anh, vùng ven London với các “commuter towns” như Croydon, Reading, Milton Keynes hay Luton là ví dụ điển hình, nơi các khu dân cư dần được phát triển dọc theo đường sắt và cao tốc, cho phép người dân sinh sống ở ngoại ô nhưng vẫn dễ dàng làm việc tại trung tâm nhờ hệ thống giao thông công cộng hiệu quả và giá nhà thấp hơn đáng kể.
Ở Pháp, khu vực Île-de-France quanh Paris thúc đẩy mô hình đô thị vệ tinh như La Défense mở rộng, Marne-la-Vallée hay Saint-Denis, không chỉ cung cấp nhà ở mà còn tạo việc làm tại chỗ, với dự án Grand Paris Express đóng vai trò trụ cột kết nối vùng ven vào một chiến lược đại đô thị thống nhất.
Tại Trung Quốc, vùng ven Thượng Hải như Pudong, Jiading hay Songjiang cũng đẩy mạnh đô thị hóa tốc độ cao thông qua các đại đô thị gắn với metro dưới vai trò dẫn dắt mạnh mẽ của chính quyền.
KHÔNG CÒN LÀ VÙNG PHỤ
Đại dịch Covid-19 và xu hướng làm việc từ xa càng củng cố sự dịch chuyển này. Khi người mua nhà và người thuê nhà ưu tiên không gian sống rộng rãi, chi phí hợp lý và môi trường sống tốt hơn, các khu vực ven đại đô thị với hệ sinh thái tiện ích ngày càng hoàn thiện trở thành lựa chọn thay thế rõ ràng cho khu lõi. Điều này tạo ra lực cầu bền vững cho bất động sản nhà ở hiện hữu quanh các đại đô thị, thay vì chỉ phụ thuộc vào tốc độ bán hàng của các dự án mới.
Từ góc độ thị trường, sự lan tỏa của các vi đô thị và đại đô thị đang tái cấu trúc không gian phát triển bất động sản. Ngoại ô không còn là “vùng trũng” về giá hay chỉ đóng vai trò khu ở thuần túy, mà dần trở thành một phần hữu cơ của đại đô thị, nơi hội tụ cả nhu cầu ở, làm việc và kinh doanh. Đây cũng là nền tảng giúp bất động sản hiện hữu quanh các đại đô thị có dư địa tăng giá dài hạn.
Tuy nhiên, xu hướng này cũng đặt ra không ít thách thức. Khi dòng vốn đầu tư đổ mạnh về vùng ven, áp lực lên hạ tầng, dịch vụ công và quy hoạch đô thị sẽ gia tăng. Nếu phát triển thiếu kiểm soát, nguy cơ quá tải, ùn tắc và biến dạng không gian sống là điều khó tránh khỏi. Bên cạnh đó, bài toán cân bằng lợi ích giữa nhà đầu tư mới và cư dân hiện hữu cũng cần được tính đến, nhằm tránh tình trạng đẩy giá sinh hoạt vượt quá khả năng chi trả của người dân địa phương.
Sự trỗi dậy của các vi đô thị và đại đô thị vùng ven vì vậy không chỉ là câu chuyện quy hoạch hay an cư, mà còn là phép thử cho tư duy đầu tư bất động sản trong giai đoạn mới. Khi biên lợi nhuận trong dự án ngày càng bị thu hẹp, việc nhận diện sớm khu vực hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng và sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn đang trở thành chìa khóa thành công.
Đối với nhà đầu tư, hiểu rõ động lực lan tỏa của đại đô thị, lựa chọn đúng bán kính, đúng thời điểm và đúng loại tài sản quanh các dự án lớn sẽ quyết định hiệu quả đầu tư. Trong bức tranh đó, bất động sản ven đại đô thị không còn là “vùng phụ”, mà đang dần trở thành tâm điểm mới của chiến lược đi trước thị trường.
