TS. Lê Xuân Nghĩa đưa lời giải cho bài toán nhà ở giá rẻ

Trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập thực tế ngày càng giãn rộng. Nhiều người trẻ phải chấp nhận thuê trọ dài hạn vì không đủ khả năng mua nhà. Việc tìm ra lời giải cho bài toán nhà ở giá rẻ đang trở thành ưu tiên cấp thiết, cần những giải pháp linh hoạt và mang tính dài hạn.

CẦN QUỸ ĐẤT SẠCH

Trao đổi với Thương gia về vấn đề nhà ở giá rẻ, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia nhận định, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội đang phát triển với tốc độ rất nhanh, thậm chí nhanh hơn đáng kể so với phân khúc nhà ở cao cấp.

Theo ông Nghĩa, điều quan trọng nhất hiện nay không phải là việc doanh nghiệp hay người mua thiếu nguồn lực tài chính, mà là bài toán tạo quỹ đất sạch cho các dự án. Nếu quỹ đất được giải phóng sớm, thủ tục minh bạch và mặt bằng bàn giao đúng tiến độ, các chủ đầu tư hoàn toàn có thể huy động vốn ngay từ ngân hàng, đối tác đầu tư, hoặc từ chính những người có nhu cầu đăng ký mua nhà.

Vì vậy, vị chuyên gia nhấn mạnh rằng việc chuẩn bị đất sạch chính là “nút thắt lớn nhất” cần được tháo gỡ trước khi nói đến các giải pháp tài chính hay cơ chế thị trường.

Bên cạnh đó, TS. Nghĩa cho rằng khuôn khổ pháp lý dành cho nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ hiện nay đã cởi mở hơn nhiều so với trước. Các quy định về bán hàng, quản lý, phân phối căn hộ đã có những điều chỉnh phù hợp, giúp thị trường vận hành linh hoạt hơn.

Tuy nhiên, thách thức đáng lưu ý là các dự án nhà ở giá rẻ vẫn phải tuân thủ các chuẩn mực về môi trường giống như phân khúc cao cấp. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải dành quỹ đất cho các tiện ích và hạ tầng như công viên, mặt nước, bể bơi, hệ thống thoát nước, khu xử lý rác thải… Tất cả những hạng mục này đều có chi phí cao và yêu cầu kỹ thuật phức tạp, khiến giá thành phát triển dự án tăng lên đáng kể.

Một trở ngại khác là đặc thù của các dự án nhà ở giá rẻ thường không có quy mô lớn như các khu đô thị vài trăm ha được triển khai bởi những tập đoàn lớn như của ông Phạm Nhật Vượng. Khi không thể quy hoạch tổng thể trên một diện tích rộng, chi phí làm hạ tầng đồng bộ, tiện ích nội khu và đặc biệt là kết nối giao thông với các khu đô thị lân cận hoặc trung tâm việc làm trở nên cao hơn nhiều. Các dự án chỉ vài chục đến dưới một trăm ha thường gặp khó khăn trong việc tối ưu hóa chi phí mà vẫn đảm bảo tiêu chuẩn.

Dù còn nhiều thách thức về đất đai, hạ tầng và chi phí môi trường, TS. Lê Xuân Nghĩa vẫn tỏ ra lạc quan. Ông kỳ vọng rằng trong thời gian tới, số lượng dự án nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ có thể tăng gấp 3–4 lần so với trước đây. Khi nguồn cung tăng mạnh, thị trường sẽ trở nên “dễ thở” hơn, mở ra nhiều cơ hội an cư cho người thu nhập trung bình và thấp, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở đang rất cấp bách của xã hội.

TĂNG CUNG ĐỂ HẠ GIÁ NHÀ

Chia sẻ tại một toạ đàm mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HOREA) cho biết, khi nói đến “nhà giá rẻ” có thể chia làm hai loại. Một là nhà ở xã hội, đương nhiên là rẻ nhất. Hai là nhà ở thương mại giá phù hợp với thu nhập, và loại này rất cần có chính sách để phát triển.

Tới đây, khi sửa Luật Nhà ở năm 2026, HOREA sẽ kiến nghị cần có cơ chế hỗ trợ cho người mua nhà ở thương mại giá phù hợp. Vậy mức giá nào được xem là “phù hợp”?

Nếu liên hệ lại năm 2013, khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 02 và đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, thì lúc đó quy định rằng nhà ở thương mại có giá từ 1 tỷ 050 triệu đồng trở xuống được vay gói hỗ trợ đó. Đến nay, theo ông Châu, mức giá nhà ở thương mại phù hợp có thể xác định là dưới 3 tỷ đồng.

Đối với loại hình này, đã là nhà ở thương mại thì chủ đầu tư không cần cơ chế đặc thù về quỹ đất hay thuế, mà chỉ cần ưu đãi về tín dụng, tương tự như gói 145.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước đang triển khai cho nhà ở xã hội và cải tạo chung cư cũ. HOREA kiến nghị nên mở rộng gói này cho cả nhà ở thương mại giá phù hợp, với mức lãi suất 5,9 - 6,1% mà các ngân hàng đang áp dụng hiện nay, là tương đối hợp lý.

Tuy nhiên, quan trọng nhất là phải có chính sách tín dụng cho người mua, với lãi suất hợp lý trong thời hạn 20 - 25 năm. Khi đó, những người trẻ có một phần tài chính, đặc biệt là người mua nhà lần đầu, hoàn toàn có thể tạo lập được nơi ở. Chỉ khi đó mới thật sự giải được cơn khát nhà ở giá phù hợp với thu nhập.

Để giải cơn khát này, Chủ tịch HOREA đề nghị,muốn giảm giá thì phải tăng nguồn cung. Nhưng tăng nguồn cung ở đây không phải tăng chung chung, mà là tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, nhà ở vừa túi tiền.

Đề nghị thứ hai, để tăng được nguồn cung nhà ở giá phù hợp thì phải tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho những dự án đang bị ách tắc. Theo Thủ tướng Chính phủ, hiện nay có 2.890 dự án đang vướng mắc cần phải tháo gỡ. Trước hết, cần tập trung xử lý, gỡ cho 2.890 dự án này.

Bên cạnh đó, phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp cận quỹ đất một cách công bằng, thông qua việc thực hiện Nghị quyết 171 của Quốc hội về thí điểm cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở (hoặc đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở) để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Hiện nay nỗ lực là đang sửa Luật Xây dựng. Sửa Luật Xây dựng thì sửa ngay trong kỳ họp Quốc hội kỳ cuối này. Như vậy là sẽ rút ngắn được thời gian làm thủ tục hành chính, trong đó có vấn đề miễn giấy phép xây dựng.

Nhưng ông Châu cũng nói thêm: “Thủ tướng Chính phủ, cũng như các bộ ngành, các địa phương là phải quan tâm, tránh cái tình trạng lợi dụng. Thí dụ nhà ở riêng lẻ, tức là dưới 7 tầng, thì TP.HCM đang cho xây một tầng hầm. Nhưng mà bây giờ nếu người ta lỡ xây 2 tầng, 3 tầng hầm rồi sao? Sao kiểm soát? Bởi vì anh miễn giấy phép mà. Cho nên chúng ta phải có thêm các cơ chế về hậu kiểm. Nhưng mà nếu hậu kiểm thì chuyện nó đã rồi”.

Thực tế, năm 2020, TP.HCM chỉ có 163 căn hộ nhà ở giá vừa túi tiền được đưa ra thị trường trong cả năm, chiếm có 1%, còn lại là trung cấp và cao cấp. Tới năm 2021, 2022, 2023 thì chỉ còn có nhà ở cao cấp và trung cấp thôi, nhà ở vừa túi tiền không còn nữa. Và nhà cao cấp thì luôn luôn chiếm ở mức độ khoảng 70%.

Sang tới năm 2024, nhà ở giá trung cấp biến mất khỏi TP.HCM trong các dự án mới, hoàn toàn không còn, 100% là nhà ở cao cấp. Trong 6 tháng đầu năm 2025, TP.HCM chỉ đưa ra thị trường được có 3.353 căn nhà ở, mà cũng đều là cao cấp. Cái số lượng này, nếu so lại, thì năm 2017 là đỉnh cao, lúc đó TP.HCM đưa ra thị trường 43.000 căn. Sau đó giảm dần, tới bây giờ.