Liên quan đến việc Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá đất Thủ Thiêm với mức giá 2,4 tỷ đồng/m2 và một số thương vụ đấu giá đất ở nhiều địa phương thời gian gần đây, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội), đã có cuộc trao đổi với Thương Gia về vấn đề này.
Vừa qua Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt đã trúng đấu giá đất tại Thủ Thiêm với mức giá bình quân 2,4 tỷ đồng/m2. Vậy điều này có tác động gì đối với thị trường bất động sản, thưa luật sư?
Luật sư Trương Anh Tú: Mức giá đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 được Nhà nước thừa nhận, công khai có lợi cho Ngân sách nhà nước gấp nhiều lần. Đồng thời Nhà nước cũng có cơ sở để khi thu hồi đất tính toán đền bù cho người dân với mức giá thỏa đáng hạn chế phát sinh khiếu kiện bồi thường khi thu hồi đất của dân.
Đặc biệt, việc đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 sẽ tránh được hệ lụy so với cách làm trước đây. Đơn cử, việc giao đất, chỉ định nhà đầu tư đã gây ra nhiều vi phạm về quản lý đất đai ở địa phương gây thất thoát tài sản của nhà nước.
Có thể thấy rằng kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 đã tạo nên tiếng vang trên thị trường bất động sản tại Việt Nam và so với mặt bằng trong khu vực châu Á tại những nơi đắt đỏ nhất. Mặt bằng giá nhiều loại đất ở TP.HCM chắc chắn sẽ bị tác động nhiều mặt và giá bất động sản tại TP.HCM sẽ có khả năng lên cao nữa.
Ngoài việc mang lại một số lợi ích, theo luật sư, việc trúng đấu giá với mức cao “ngất ngưởng” như hiện nay còn có những mặt tiêu cực, hạn chế nào có khả năng xảy ra đối với giá đất và thị trường bất động sản?
Luật sư Trương Anh Tú: Việc giá đấu thành công các khu đất tại Thủ Thiêm với mức quá cao như trên sẽ được xem là một kênh tham chiếu mới để các chủ dự án xác lập tâm lý tăng giá bán ra trong thời gian tới. Từ đó càng khiến nhiều người dân khó có cơ hội mua được nhà ở.
Đồng thời, không loại trừ tâm lý của người dân cũng sẽ đề cập đến đơn giá bồi thường quỹ đất ở các dự án khác phải lên cao hơn, khiến cho việc tạo lập quỹ đất sạch cho nhà đầu tư để làm nhiều dự án gặp khó hơn.
Thậm chí, nếu như doanh nghiệp sau khi trúng đấu giá lại chấp nhận bỏ cọc, không đóng đủ tiền thì các hệ lụy vẫn còn.
Ngoài ra, giá đất thị trường biến động theo chiều hướng ngày càng tăng cao và không giảm sẽ gây nhiều tác động về mọi mặt kinh tế xã hội và nhu cầu nhà ở của đại bộ phận dân cư sẽ không được đáp ứng.
Như vậy, khi các căn hộ "siêu cao cấp" tại các khu đất vàng mọc lên, sẽ đẩy giá cao ngất ngưởng chỉ phục vụ cho một bộ phận nhỏ trong xã hội là giới siêu giàu. Nếu thực tế các dự án này triển khai thì rất khó đoán định được giá các căn hộ, dự án đó sẽ bán được cho ai hay khi xuất hiện trên thị trường nó sẽ tự được điều chỉnh bởi nhu cầu thật của thị trường.
Đâu là giải pháp để hạn chế một số bất ổn có thể xảy ra xung quanh kết quả đấu giá đất quá cao tại các khu đất vàng ở các tỉnh thành phố trong cả nước, thưa Luật sư?
Luật sư Trương Anh Tú: Để hạn chế một số bất ổn có thể xảy ra, nhà nước cần xây dựng khung pháp lý về giá đất và cần có sự công khai và minh bạch về hoạt động đấu giá đối với các khu đất vàng.
Theo đó, việc điều chỉnh giá đất của nhà nước phải được tiệm cận với giá thị trường theo đúng quy định của điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất: "Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất".
Cũng theo qui định tại Điều 113 Luật đất đai 2013 có nêu: "Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp".
Sau vụ đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2, trong thời gian tới UBND TP.HCM và các tỉnh thành khác cần có phương án điều chỉnh khung giá đất và cần phải điều chỉnh bảng giá đất ở địa phương cho phù hợp do tình hình thực tế giá đất trên thị trường có biến động theo tinh thần của khoản 1 Điều 114 Luật đất đai 2013.
Đồng thời khi tiến hành đấu giá cần đảm bảo đúng trình tự thủ tục theo đúng qui định để tránh tình trạng quân xanh, quân đỏ để thắng đấu giá dẫn đến thất thoát nguồn lực tài chính, nguồn lực đầu tư của các dự án đầu tư xây dựng.
Bên cạnh đó, cơ quan có thẩm quyền cần xác định rõ khả năng tài chính của các chủ đầu tư tránh tình trạng đấu giá thành công nhưng sau này không đủ khả năng thực hiện do khó khăn tài chính hoặc không thực chất đầu tư dự án mà phục vụ cho các mục đích khác của chủ đầu tư.
Điều này cũng tránh việc đẩy giá đất quá cao thành những cơn sốt đất ảo, gây xáo trộn và bất ổn trên thị trường bất động sản và công tác quản lý đất đai của nhà nước cũng như ngân sách nhà nước không có được những khoản thu lớn để phục vụ các chính sách quốc gia đảm bảo lợi ích cho xã hội và người dân.
Xin cảm ơn ông.
