Bất động sản khu công nghiệp vẫn là “gà đẻ trứng vàng”

Giữa bối cảnh nhiều phân khúc bất động sản còn đối mặt với không ít thách thức, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng tích cực nhờ dòng vốn đầu tư nước ngoài, nhu cầu mở rộng sản xuất và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng sang Việt Nam.

MỎ VÀNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI mạnh mẽ. Trong sáu tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký đạt 34,7 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, lĩnh vực chế biến chế tạo chiếm 62% tổng vốn FDI đăng ký mới, tương ứng 10,8 tỷ USD.

Trước biến động về địa chính trị và chính sách thương mại, Việt Nam vẫn giữ vững vị thế là trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của khu vực. Đây là nền tảng quan trọng thúc đẩy nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và các tài sản logistics hiện đại tại những trung tâm sản xuất trọng điểm

Đáng chú ý, giới đầu tư tiếp tục ưu tiên các tài sản tạo dòng tiền ổn định như nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, cho thấy nhu cầu đối với các sản phẩm công nghiệp chất lượng cao vẫn rất bền vững.

Theo dữ liệu của JLL, trong nửa đầu năm 2026, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm miền Bắc và miền Nam đạt gần 41.000ha, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn lần lượt đạt khoảng 10,4 triệu m2 và 8,6 triệu m2, tăng mạnh lần lượt 15% và 10% so với cùng kỳ.

Các dự án mới đáng chú ý bao gồm KTG Industrial An Phước 2 và Kizuna Eco2IP tại Khu công nghiệp Tân Kim mở rộng ở miền Nam, cùng KCN Vietnam Phúc Điền và SLP Park Tiên Du tại miền Bắc.

Mức độ hấp thụ vẫn duy trì tích cực với hàng trăm héc-ta đất công nghiệp, khoảng 350.000m2 nhà xưởng xây sẵn và 450.000m2 nhà kho xây sẵn được giao dịch trong nửa đầu năm. Nhu cầu chủ yếu đến từ việc mở rộng hoạt động của các khách thuê hiện hữu.

Về cơ cấu ngành nghề, khách thuê miền Nam tập trung vào sản xuất truyền thống như dệt may, cơ khí, thực phẩm và hàng tiêu dùng nhanh, trong khi miền Bắc phục vụ các lĩnh vực công nghệ và điện tử. Các ngành logistics và thương mại điện tử tiếp tục duy trì nhu cầu kho logistics ổn định.

Xu hướng mở rộng địa lý ngày càng rõ nét. Bên cạnh các trung tâm truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương và Đồng Nai, nhiều doanh nghiệp đang tìm kiếm cơ hội tại các địa phương mới nổi có lợi thế về quỹ đất, chi phí cạnh tranh và kết nối hạ tầng ngày càng cải thiện. Xu hướng này giúp mở rộng bản đồ công nghiệp Việt Nam và tạo dư địa tăng trưởng cho các thị trường cấp hai.

Giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng do quỹ đất chất lượng cao tại các vị trí chiến lược ngày càng hạn chế. Kết thúc nửa đầu năm 2026, giá chào thuê thuần trung bình đạt 142 USD/m2/kỳ thuê tại miền Bắc và 186 USD/m2/kỳ thuê tại miền Nam.

Các khu công nghiệp gần cảng biển quốc tế, sân bay hoặc các tuyến cao tốc trọng điểm tiếp tục ghi nhận mức giá cao hơn nhờ nhu cầu mạnh và tỷ lệ lấp đầy tốt. Ngược lại, các thị trường mới nổi với nguồn cung dồi dào đang mang lại nhiều lựa chọn cho khách thuê, giúp giảm áp lực tăng giá trong ngắn hạn.

Ở phân khúc bất động sản khu công nghiệp xây sẵn, giá chào thuê tại thị trường trọng điểm phía Bắc đạt 5,3 USD/m2/tháng cho nhà xưởng và 4,5 USD/m2/tháng cho nhà kho. Trong khi đó, thị trường phía Nam ghi nhận mức giá 5 USD/m2/tháng cho nhà xưởng và 4,9 USD/m2/tháng cho nhà kho, với dự báo mặt bằng giá sẽ giữ ổn định trong thời gian tới.

Tuy nhiên, các tài sản chất lượng cao đạt chuẩn phòng cháy chữa cháy, đáp ứng tiêu chuẩn ESG, quản lý năng lượng hoặc có chứng nhận công trình xanh vẫn ghi nhận mức giá thuê vượt trội so với mặt bằng chung.

GIÁ THUÊ DUY TRÌ TĂNG TRƯỞNG

Các chuyên gia của JLL kỳ vọng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục diễn biến tích cực trong 12–24 tháng tới, được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI chất lượng cao, dịch chuyển sản xuất trong khu vực và các dự án hạ tầng trọng điểm đang triển khai trên cả nước.

Thị trường Việt Nam đến cuối năm 2026 dự kiến chào đón nguồn cung lớn với khoảng 1.900ha đất công nghiệp, gần 700 nghìn m2 nhà kho xây sẵn và 1 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn tại các thị trường trọng điểm miền Bắc và miền Nam. Mặc dù nguồn cung gia tăng, giá thuê dự kiến vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định nhờ nhu cầu được duy trì tốt.

Nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và tài sản logistics hiện đại được dự báo tiếp tục duy trì ở mức tốt. Trong dài hạn, các khu công nghiệp xanh, trung tâm dữ liệu, kho vận hiện đại và dự án phục vụ ngành công nghệ cao được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng mới.

Theo ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng của JLL Việt Nam cho rằng, dư địa phát triển của thị trường vẫn còn rất lớn.

Theo ước tính của JLL, chỉ cần một tỷ lệ nhỏ các nhà sản xuất tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương quyết định mở rộng hoặc dịch chuyển hoạt động sang Việt Nam cũng đủ để lấp đầy toàn bộ nguồn cung hiện hữu.

Vị chuyên gia nghĩ, vấn đề đặt ra hiện nay không còn là khả năng thu hút đầu tư, mà là làm thế nào để lựa chọn và hấp dẫn các dự án chất lượng cao, thuộc nhóm ngành ưu tiên, ứng dụng công nghệ tiên tiến, thân thiện với môi trường và phù hợp với định hướng phát triển bền vững của Việt Nam.

Ông Will cũng nhấn mạnh, các tiêu chí ESG đang trở thành yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư cũng như thuê mặt bằng. Các doanh nghiệp trong lĩnh vực điện tử, công nghệ cao, trung tâm dữ liệu và logistics ngày càng ưu tiên những dự án sử dụng năng lượng hiệu quả, tích hợp năng lượng tái tạo và hỗ trợ mục tiêu giảm phát thải carbon.

Xu hướng này sẽ tiếp tục thúc đẩy sự phát triển của các khu công nghiệp xanh, nhà xưởng hiện đại và các tài sản logistics thế hệ mới trong những năm tới.

Dù Việt Nam không còn được xem là điểm đến sản xuất chi phí thấp, quốc gia này vẫn duy trì lợi thế cạnh tranh nhờ vị trí chiến lược, chính sách thu hút đầu tư hấp dẫn và đặc biệt là nỗ lực nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thông qua đào tạo, phát triển kỹ năng. Đây sẽ là nền tảng để Việt Nam từng bước trở thành điểm đến của các ngành sản xuất công nghệ cao và có giá trị gia tăng lớn.